👀Zoom sur les loyers en cas d'encadrement des loyers

On parle beaucoup de l'encadrement des loyers avec de nouvelles villes encadrées. On vous a donc fait un petit article sur le sujet avec Gestia Solidaire.

Rappel : qu’est-ce que l’encadrement des loyers

Dans le cadre de la loi Elan de novembre 2018, les communes situées en « zones tendues » doivent appliquer le dispositif d’encadrement des loyers sur leur territoire afin de lutter contre la crise du logement. Elle a d’abord été mise en place à Paris en 2019, puis s’est étendue à d’autres villes comme Lyon et Villeurbanne le 1^er novembre 2021. Cela se poursuit courant 2022 avec de nouveaux territoires : Bordeaux et Montpellier.

En quoi consiste l'encadrement des loyers ?

Il s’agit tout simplement d’une « fixation de loyer dans la limite d’un plafond ». Le loyer ne doit donc pas dépasser un certain plafond. On l’appelle le loyer de référence majoré. Les critères du bien concerné sont :

• Appartement ou maison
• Meublé ou non meublé
• Nombre de pièces principales
• Date de construction
• Adresse du logement

Ainsi, c’est à partir de ces informations que l’on obtient le loyer de référence, mais aussi le loyer de référence minoré (à 30%) et surtout le loyer majoré (à 20%). C’est donc ce loyer majoré hors charges/m²/mois qui ne doit pas être dépassé. En revanche, le propriétaire bailleur peut définir un loyer inférieur au loyer de référence minoré comme il le souhaite.

Afin de définir le loyer charges comprises, le propriétaire bailleur doit donc multiplier la surface du logement par le loyer de référence obtenu.

👉Il existe également des cas où le loyer peut exceptionnellement dépasser le plafond.

« un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. » art 140, loi Elan 2018

Cet « excès » de loyer est appelé « complément de loyer ». Les cas sont les suivants :

• Les caractéristiques du bien n’ont pas été prises en compte ;
• Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer ;
• Elles ne donnent pas lieu à une quelconque récupération au titre des charges par le bailleur.

Le locataire peut contester ce complément de loyer auprès de la commission départementale de la conciliation.

Quelles sont les sanctions ?

A SAVOIR : Depuis 2014, le locataire a la possibilité de savoir si le loyer qui a été fixé dépasse ou non les valeurs de référence médianes et majorées, inscrit obligatoirement sur le bail. A défaut, le propriétaire bailleur a l’obligation d’indiquer la raison pour laquelle est appliquée un complément de loyer.

Si le propriétaire bailleur ne respecte pas l’encadrement des loyers, le locataire a la possibilité d’entamer les procédures suivantes :

• 1️⃣ Simple demande au bailleur par courrier recommandé ;
• 2️⃣ Saisie de la commission de conciliation ;
• 3️⃣ Assignation au tribunal d'instance (action en diminution de loyer).

Tous ces recours se décomposent par degrés de contentieux.

De plus, le Préfet peut également contraindre le bailleur à diminuer le montant du loyer et à reverser au locataire le montant trop-perçu. Si celui-ci refuse, il encourt une amende pouvant aller jusqu’à 5000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale.

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Encadrement des loyers à Lyon Villeurbanne : faut-il vendre ou envisager de louer solidaire ? (gestia-solidaire.com)

Le plafonnement des loyers en vigueur à Lyon et Villeurbanne (gestia-solidaire.com)