Encadrement des loyers : le Sénat vote 2 ans de plus

Mis à jour le 24 octobre 2026

Le Sénat a voté le 21 octobre 2026 la prolongation de l'encadrement des loyers pour deux ans, jusqu'en novembre 2028. Une bonne nouvelle pour 1,2 million de locataires… mais rien n'est encore gravé dans la loi. Le dispositif s'éteindra automatiquement fin novembre si l'Assemblée nationale ne valide pas le texte à temps. Décryptage de ce qui a été voté et de ce qui se joue encore.

L'encadrement des loyers, comment ça marche ?

Créé par la loi Alur de 2014 puis relancé à titre expérimental par la loi Élan de 2018, l'encadrement des loyers fixe un plafond au loyer qu'un propriétaire peut demander dans certaines zones tendues. Ce plafond, le loyer de référence majoré, est fixé chaque année par arrêté préfectoral, en euros par m², selon la localisation, le nombre de pièces et l'époque de construction du logement.

Un complément de loyer peut s'ajouter au plafond lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, vue, prestations rares), à condition d'être mentionné et justifié dans le bail.

Aujourd'hui, le dispositif s'applique dans 9 territoires : Paris, Plaine Commune, Est Ensemble, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et le Pays basque, soit environ 70 communes.

Ce que le Sénat a voté le 21 octobre 2026

Les sénateurs examinaient la proposition de loi du député socialiste Iñaki Echaniz, adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 (105 voix contre 56). Le texte des députés visait à pérenniser, renforcer et élargir l'encadrement des loyers.

Le Sénat a choisi une voie beaucoup plus prudente, déjà tracée par sa commission des affaires économiques le 14 octobre (rapporteure : Amel Gacquerre) et soutenue par le gouvernement :

• Une prolongation de deux ans de l'expérimentation, qui passe de huit à dix ans et court jusqu'en novembre 2028.
• À périmètre constant : seuls les territoires déjà engagés peuvent continuer. Aucune nouvelle candidature n'est rouverte, ce qui laisse Rennes et les autres villes candidates à la porte.
• Un meilleur suivi des loyers du parc privé, notamment via leur déclaration sur le service en ligne « Gérer mon bien immobilier ».

Le texte de la commission prévoyait aussi de ramener de trois ans à un an le délai dont dispose un locataire pour saisir le juge afin d'obtenir la baisse d'un loyer dépassant le plafond. Une mesure contestée par les associations de locataires, qui craignent de voir fondre les sommes récupérables.

Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, personnellement opposé au dispositif, a accepté cette prolongation limitée en expliquant qu'elle permettrait de recueillir davantage de données et de laisser la future majorité issue de la présidentielle trancher sur le fond.

Assemblée vs Sénat : deux visions de l'encadrement des loyers

Le compte à rebours jusqu'au 24 novembre 2026

1. Novembre 2018La loi Élan lance l'expérimentation pour cinq ans.
2. Février 2022La loi 3DS la prolonge de trois ans, jusqu'en novembre 2026.
3. 11 décembre 2025L'Assemblée vote la pérennisation (PPL Echaniz).
4. 14 octobre 2026La commission du Sénat opte pour deux ans de plus ; le même jour, la Cour des comptes publie un rapport critique.
5. 21 octobre 2026Le Sénat adopte la prolongation par 325 voix contre 17.
6. D'ici mi-novembre 2026Deuxième lecture à l'Assemblée nationale : un vote « conforme » (sans aucune modification) est nécessaire.
7. 23-24 novembre 2026Fin légale de l'expérimentation si aucune loi n'est promulguée.

Ce qui se joue encore

1. Un vote conforme à l'Assemblée, sans faux pas

Pour que la prolongation entre en vigueur à temps, les députés doivent inscrire rapidement le texte à leur ordre du jour et l'adopter tel quel. De nombreux parlementaires évoquent un compromis accepté au nom de l'urgence : le sénateur communiste Ian Brossat estime qu'il permet d'« échapper au pire », et Iñaki Echaniz appelle à un examen dans les prochains jours. Les associations, elles, regrettent un texte qui s'arrête à mi-chemin.

2. La fiabilité des plafonds, pointée par la Cour des comptes

Dans son rapport du 14 octobre 2026, la Cour des comptes juge fragiles les bases méthodologiques utilisées pour calculer les loyers de référence. Elle recommande de conditionner toute prolongation à une amélioration des données, et évoque, à défaut de réforme, un abandon du dispositif au profit d'un encadrement renforcé de la révision annuelle via l'IRL. Les deux prochaines années serviront donc de période test.

3. Le respect du plafond, toujours inégal

Le dispositif reste largement contourné : à Paris, l'Apur relevait qu'en 2024 plus de quatre annonces sur dix dépassaient le plafond légal. La complexité des recours décourage souvent les locataires les plus modestes de faire valoir leurs droits.

4. L'après-2028 et la présidentielle

En repoussant l'échéance à fin 2028, le Parlement renvoie la question de la pérennisation à la prochaine législature. L'encadrement des loyers devrait donc s'inviter dans les débats de la campagne présidentielle de 2027.

Locataires, propriétaires : ce qu'il faut faire maintenant

Vous êtes locataire

• Vérifiez le loyer de référence majoré applicable à votre adresse (simulateurs officiels de votre préfecture ou métropole).
• Multipliez-le par la surface de votre logement et comparez avec le loyer hors charges inscrit au bail, complément de loyer éventuel compris.
• Conservez vos quittances et relevés : ils serviront de preuve en cas de contestation.
• En cas de dépassement, saisissez la commission départementale de conciliation sans attendre, surtout si le délai de recours venait à être raccourci.

Vous êtes propriétaire bailleur

• Les plafonds restent applicables : ne relouez pas au-dessus du plafond en pariant sur la fin du dispositif.
• Vérifiez que tout complément de loyer est justifié par des caractéristiques réellement exceptionnelles et décrit dans le bail.
• Préparez-vous à déclarer vos loyers sur « Gérer mon bien immobilier », un suivi que le Sénat veut renforcer.

FAQ : encadrement des loyers et vote du Sénat