Trêve hivernale propriétaire : droits et impayés de loyer

Chaque année, du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale soulève de nombreuses questions chez les propriétaires bailleurs. Que se passe-t-il lorsqu'un locataire ne paie plus son loyer ? Peut-on engager une procédure d'expulsion ? Quels droits conserve le propriétaire pendant cette période ?

La réponse tient en une phrase : la trêve hivernale suspend les expulsions, pas les obligations du locataire ni les droits du propriétaire. Le loyer reste dû et les démarches en cas d'impayés peuvent se poursuivre.

Chez Gestia Solidaire, entreprise immobilière solidaire agréée ESUS, nous accompagnons les propriétaires pour sécuriser leur investissement tout en favorisant l'accès au logement pour tous. Voici ce qu'il faut savoir pour aborder cette période sereinement.

La trêve hivernale, c'est quoi ?

La trêve hivernale est une période pendant laquelle les expulsions locatives sont suspendues. Elle s'étend chaque année du 1er novembre au 31 mars inclus. Pendant ces cinq mois, un propriétaire ne peut pas faire expulser son locataire, même si un juge a déjà ordonné l'expulsion.

Elle vise à éviter que des personnes se retrouvent sans logement en plein hiver. Sur la même période, les fournisseurs ne peuvent pas couper le gaz ni l'électricité pour impayés.

La loi prévoit toutefois des exceptions. La trêve hivernale ne s'applique pas :

• aux squatteurs qui occupent le domicile d'autrui (résidence principale ou secondaire) ; pour un autre type de local, le juge peut supprimer ou réduire la trêve ;
• au conjoint ou partenaire violent dont l'éviction du logement familial a été ordonnée par le juge aux affaires familiales ;
• aux occupants d'un immeuble frappé d'un arrêté de mise en sécurité (anciennement arrêté de péril) ;
• aux locataires pour lesquels un relogement adapté aux besoins de leur famille est prévu.

Pour le détail officiel, consultez la fiche Trêve hivernale sur Service-Public.fr.

Ce que la trêve ne change pas : le loyer reste dû

C'est le point essentiel : la trêve hivernale ne suspend pas l'obligation de payer le loyer. Le locataire doit continuer à régler son loyer et ses charges, comme prévu dans le bail. Les sommes impayées s'accumulent et la dette ne disparaît pas au 1er avril.

Le propriétaire conserve donc ses droits. Pendant la trêve, il peut :

• réclamer le paiement des loyers et des charges impayés ;
• faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice ;
• saisir le juge pour obtenir le paiement de la dette et, si les conditions sont réunies, la résiliation du bail ;
• poursuivre la procédure d'expulsion jusqu'au commandement de quitter les lieux. Seule l'expulsion effective est reportée après le 31 mars.

Bon à savoir : après un commandement de payer, le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette si le bail a été conclu après le 29 juillet 2023. Pour un bail plus ancien, c'est en principe le délai de deux mois prévu au contrat qui s'applique. Une erreur sur ce délai peut fragiliser toute la procédure.

Que faire en cas d'impayé de loyer pendant l'hiver ?

Face à un impayé, mieux vaut agir vite : plus la dette est ancienne, plus elle est difficile à résorber.

1. Privilégier le dialogue avec le locataire

Prenez contact rapidement pour comprendre l'origine du retard. Une perte d'emploi, une baisse d'aides ou un imprévu peuvent expliquer un retard ponctuel. Un échange précoce permet souvent de trouver une solution avant que la situation ne se dégrade.

2. Mettre en place un plan d'apurement

Si le locataire ne peut pas régler sa dette en une fois, un plan d'apurement (ou échéancier) lui permet de la rembourser progressivement, en plus du loyer courant. Fixez des mensualités réalistes au regard de ses revenus et formalisez l'accord par écrit.

3. Activer les garanties disponibles

Vérifiez les garanties prévues au bail : caution personnelle, assurance loyers impayés ou garantie Visale. Chacune impose des délais de déclaration : signalez l'impayé sans attendre pour ne pas perdre votre couverture.

4. Se faire accompagner

Un impayé peut vite devenir complexe : relances, commandement, procédure, lien avec les services sociaux. Un professionnel de la gestion locative suit les paiements, échange avec le locataire et engage les bonnes démarches au bon moment.

Se protéger en amont : Visale, sélection du locataire et gestion locative

La meilleure protection contre les impayés se construit avant la signature du bail.

Bien étudier les dossiers des candidats

Vérifiez la cohérence entre les ressources et le loyer, ainsi que les pièces justificatives. Restez dans le cadre de la liste fixée par la loi : certains documents ne peuvent pas être demandés et toute sélection discriminatoire est interdite. Un dossier « atypique » (indépendant, CDD, alternant) n'est pas forcément risqué s'il est bien garanti et accompagné.

Comprendre la garantie Visale

La garantie Visale, proposée par Action Logement, est une caution gratuite pour le propriétaire comme pour le locataire. Dans le parc privé, elle couvre jusqu'à 36 mensualités de loyers et charges impayés, ainsi que les dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyer charges comprises. Elle est soumise à des conditions d'éligibilité et à des plafonds de loyer, et ne se cumule pas avec une autre caution ni avec une assurance loyers impayés.

Pour le propriétaire, c'est une sécurité sans coût. Pour le locataire sans garant personnel, c'est souvent la clé d'accès au logement.

Choisir une gestion locative solidaire

Confier son bien à une structure spécialisée en gestion locative solidaire permet de concilier sécurisation des loyers, accompagnement des locataires et accès au logement des personnes qui peinent à se loger. Un suivi régulier permet aussi de repérer une difficulté dès le premier retard.

Gestia Solidaire vous accompagne

Chez Gestia Solidaire, nous sommes convaincus qu'investissement immobilier, sécurité locative et engagement social vont de pair. Créée en 2020, Gestia Solidaire gère aujourd'hui plus de 300 logements, avec un accompagnement humain des propriétaires comme des locataires.

Concrètement, nous vous aidons à :

• mettre votre logement en location et trouver un locataire garanti ;
• assurer la gestion locative au quotidien : appels de loyers, relances, suivi des paiements ;
• mobiliser les dispositifs adaptés à votre situation, comme Visale ou Loc'Avantages ;
• réagir dès le premier impayé pour limiter les risques ;
• construire une relation de confiance entre propriétaire et locataire.

Choisir Gestia Solidaire, c'est choisir une gestion locative qui place la sécurité et l'humain au cœur de la relation locative.

Vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez louer votre logement en toute sérénité ? Confiez-nous la gestion de votre logement et bénéficiez d'un accompagnement adapté à vos besoins.