PROPRIÉTAIRES : Améliorez la rentabilité locative et diminuez le risque d'impayés de votre bien en location

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Comprendre ce qu’est la rentabilité locative de son bien

 

DÉFINITION DE LA RENTABILITÉ LOCATIVE

La rentabilité par définition est la capacité d’un investissement à procurer un bénéfice. Dans le cas d’un investissement immobilier mis en location. C’est donc d’arriver à tirer plus de revenus que les charges payées pour ce dernier. On obtient donc un résultat bénéficiaire soit Revenus – Charges = Résultat bénéficiaire.

Le calcul de rentabilité locative brute se calcule comme suit :

Rentabilité locative brute (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / montant d'acquisition du bien

 

OBTENIR UNE RENTABILITÉ LOCATIVE BÉNÉFICIAIRE POUR SON BIEN

Pour obtenir une rentabilité locative bénéficiaire de son bien , comme définie précédemment, il faut être attentif aux dépenses.

En effet, la rentabilité locative est affectée en premier lieu par les dépenses liées au bien. En effet, le bien génère des revenus mensualisés grâce à la mise en location qui sont composés par les loyers encaissés chaque mois.

Ces loyers encaissés forment en fin d’année ce qu’on appelle les revenus locatifs annuels auxquels on va déduire toutes les charges, soient les dépenses liées au bien mis en location.

 

LISTE ET DISTINCTION DES CHARGES

Les charges d’un bien mis en location sont toutes les dépenses liées au bien en tant que Propriétaire non occupant et celles avancées et récupérables sur le locataire.

Donc lorsqu’on loue un bien, il existe les charges liées à la propriété qui ne seront pas payés par le locataire, le cas échéant :

  • Le remboursement classique de prêt immobilier
  • Des charges de copropriété non imputables sur le locataire pour certaines réparations ou aménagements. Il faut compter environ 30 % des charges de copropriétés qui restent à payer par le propriétaire bailleur.
  • La taxe foncière hors élèvement des ordure ménagères imputable au locataire
  • Les travaux de rénovation et d’amélioration : tous les gros travaux restent à faire et à payer par le propriétaire.
  • L’assurance habitation propriétaire non occupant
  • La gestion de votre location (administratif, gestion des locataires, assurances diverses, impôts et prélèvements sociaux, etc.).

Puis, il existe également les charges locatives appelées aussi récupérables sur le locataire qui s’ajoutent en sus et seront payées directement ou remboursées par ce dernier :

  • Les charges liées à un gardien ou concierge entre 40 et 75% à charge du locataire en fonction des tâches qu’il effectue dans l’immeuble
  • Les dépenses d’entretien courant et des réparations d’équipements qui profitent au locataire (entretien des espaces verts, réparations du chauffage collectif, entretien de l’ascenseur…)
  • Les taxes et redevances dues en contrepartie de services rendus (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance assainissement, etc.)

Améliorer la rentabilité de son bien

 

DIMINUER LES CHARGES LIÉES À LA PROPRIÉTÉ

Il existe un nombre important de charges liées à la propriété et à la mise en location, ce qui rend difficile la rentabilité mensuelle surtout au début d’un investissement locatif qui comporte une charge important liée au remboursement du prêt.

L’un des vecteur pour améliorer la rentabilité est donc d’essayer de diminuer les autres charges sur lesquelles le propriétaires peut avoir un impact.

Il s’agit notamment des charges de gestion en ne passant pas par une agence. Mais en préférant auto-gérer son bien seul.

IMPORTANT :  Il est aussi intéressant de créer du déficit foncier pour optimiser son imposition. Cela s’étudie au cas par cas, en fonction du profil propriétaire.

 

DÉFISCALISER EN LOUANT ABORDABLE

En France, il existe plusieurs dispositifs pour louer plus abordable

En tant que propriétaire particulier, dès lors que vous disposez d’un logement à louer dont vous êtes propriétaire et même dans certains cas si vous êtes locataire de plus de 60 ans, vous pouvez mettre en place une location plus responsable et bénéficier d’avantages fiscaux.

Ces avantages fiscaux sous forme de réduction ou crédit d’impôt vont se déduire de votre imposition.

 

SE PRÉMUNIR DES RISQUES DES IMPAYÉS ET DE LA VACANCE LOCATIVE

L’un des autre vecteur ayant une importance sur la rentabilité de votre bien est lié aux risques d’avoir des revenus locatifs diminués par des impayés ou un délai long de remise en location de votre bien.

En effet, les impayés vont affecter vos revenus annuels et engager des frais pour les recouvrir. Il est donc important de diminuer ce risque grâce à une assurance loyer impayé. Mais aussi en ayant un bonne appréhension de la capacité de paiement de votre locataire. Cela est possible notamment en louant abordable en ayant un locataire adapté à votre location et en vous faisant accompagner pour le trouver.

Avoir un loyer adapté diminue aussi le risque de vacance locative, un locataire qui paie un loyer raisonnable aura plus de facilité à se maintenir dans le bien louer. Il est donc intéressant de se tourner vers une location abordable.


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