Quelles étapes clés sont nécessaires pour réussir son investissement locatif en colocation à Lyon ?
En effet, réaliser un investissement locatif pour ensuite louer en colocation est un pari que font de plus en plus de propriétaires et d’investisseurs à Lyon.
La raison principale est que la colocation gagne du terrain dans les grandes villes. Ce n’est plus un mode d’habitat réservé aux jeunes étudiants. Au contraire, la colocation séduit tout type de profils les jeunes actifs, les retraités…
En effet, la colocation dans les grandes villes, où il existe une tension sur le marché et une augmentation des loyers, permet de réduire les frais mais aussi pour les colocataires de se loger dans un logement de plus grande taille.
Vous êtes intéressé pour vous lancer dans un projet d’investissement locatif en colocation à Lyon ? Découvrez l’article de Gestia Solidaire sur les étapes clés pour se lancer dans un investissement locatif sous forme de colocation à Lyon.
1ère étape : Trouver un bon investissement et un bien adapté à la colocation à Lyon
Pour rappel, l’investissement locatif c’est « Acheter pour louer ». Ainsi le futur propriétaire bailleur fait un crédit afin de financer l’achat d’un bien qu’il met ensuite en location. Ainsi, il est doublement gagnant ; il perçoit des loyers qui remboursent son crédit, pendant que le bien immobilier prend de la valeur. Mais aussi cet investissement vous permet de vous construire un patrimoine transmissible à vos proches.
Aujourd’hui les propriétaires bailleurs de moins de 40 ans représentent 23% des investissements locatifs en France.
Le poids de l’investissement dans votre projet est ainsi très important. En effet, le prix d’acquisition va déterminer le montant de l’emprunt à effectuer si vous ne financez pas en fonds propres (c’est même le but emprunter pour financer l’acquisition et qu’elle se rembourse grâce aux loyers générés et éviter d'utiliser votre épargne).
Ce prix d’acquisition doit être bien négocié en fonction du type de bien, sa situation, les travaux à éventuellement prévoir et surtout sa valeur locative : loyer qu’on pourra tirer du bien.
Pour créer une colocation, il vous faudra au minimum un logement avec 2 chambres (T3).
💡Aujourd’hui à Lyon, les prix d’acquisition en hyper centre sont très élevés. Les investisseurs et propriétaires bailleurs préfèrent investir dans des biens pour colocation en périphérie : Villeurbanne, Vaulx-en-Velin… Ces zones présentent des biens de plus grande surface et moins chers.
2ème étape : Bien étudier le choix du meilleur régime et son impact fiscal pour louer en colocation
Ce qui est important une fois le bien identifié. C’est de définir votre projet : Quel est le but de cet achat? :
- Vous créer un patrimoine à transmettre
- Des revenus complémentaires
- Faire du déficit foncier….
Mais aussi bien analyser votre profil patrimonial. Deux personnes faisant le même projet d’investissement immobilier locatif n’auront pas le même profil patrimonial : niveau de revenus, nombre de parts du foyer fiscal, taux de fiscalité applicable, taux d’intérêt d’emprunt, nombre de biens déjà détenus…
Ce sont autant de données qu’il est important d’analyser pour ensuite modéliser la meilleure façon de louer.
Notamment pour un bien acheté destiné à être mis en colocation. Le choix du régime de location se fera entre meublé ou non meublé. Sachant que les colocations meublées ouvrent droit au statut dit de loueur meublé non professionnel ou professionnel (LMNP ou LMP).
💡 Il est important de bien vous renseigner sur le meilleur statut à adopter. Si vous louez en meublé, vous devrez mettre du mobilier essentiel à la vie quotidienne de vos locataires.
Une liste obligatoire est définie par la loi : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769
La fiscalité d’une colocation meublée
Si vous décidez d’opter pour la location en meublé, vos revenus fonciers (les loyers perçus) font partie de votre base d’imposition. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) entre alors en jeu, puisqu’il vous permet une défiscalisation en transformant vos revenus fonciers en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
De ce fait, avec le statut LMNP ou LMP, votre colocation est soumise à un des régime. Vous devez ensuite regarder :
- si ce sera en micro-BIC (vous offre un abattement forfaitaire de 50 % à condition de ne pas dépasser un certain seuil de revenus par an, qui varie chaque année.) En savoir plus
- Ou au réel, vous pouvez dans ce cas déduire l’ensemble des charges relatives à votre investissement telles que les travaux, les impôts fonciers, les assurances. Mais aussi l’amortissement de la valeur du bien.
💡 Le réel est soumis de plein droit à un niveau de revenus fonciers minimums mais peut être choisi sous option si vous avez des revenus fonciers inférieurs.
| LMP | LMNP | |
| Conditions | Les revenus de la location meublée doivent être : supérieurs à 23.000 € TTC par an supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal | Les revenus de la location meublée ne doivent pas excéder l’un de ces deux seuils et aucune inscription au RCS n’est nécessaire |
| Catégorie d’imposition IR | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Déficits | Imputables sur le revenu global (de tous les revenus) | Imputables sur le revenu des revenus issus de la location meublée seulement |
| Amortissement | Amortissement possible sous le régime réel | Amortissement possible sous le régime réel : LMNP classique : oui LMNP Censi-Bouvard : non (réduction d’impôt dans ce cas) |
| Frais adhésion CGA | Réduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €) | Réduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €) |
| Plus-values de cession | Régime des plus-values professionnelles, donc exonération : partielle si plus de 5 ans d’exercice et recettes entre 90.000 et 126.000 € totale si plus de 5 ans d’exercice et recettes inférieures à 90.000 € | Régime des plus-values des particuliers, donc exonération totale : au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux |
| Charges sociales professionnelles, CSG, CRDS | RSI de 20,15 % à 43,20 % du revenu net professionnel CSG / CRDS sur les revenus d’activité (9,7 %) |
Aucune charge sociale professionnelle CSG / CRDS sur les revenus du capital (17,2 %) |
| TVA | Pas assujetti à la TVA sauf bail commercial à un exploitant hôtelier | |
| IFI | Exonération si conditions réunies : recettes > 23.000 € activité principale les revenus constituent 50% des revenus du foyer | Exonération si conditions réunies : recettes > 23.000 € activité principale |
3ème étape : Réussir la gestion de votre colocation
Une colocation implique plusieurs colocataires donc plusieurs dossiers à gérer. Elle implique aussi souvent plus de turn-over car les locataires restent sur des périodes plus courtes. Cela demande donc beaucoup de gestion locative administrative et technique.
Vous devez vous renseigner sur le meilleur choix du bail : individuel ou commun ?
👨💻En savoir plus : https://www.gestia-solidaire.com/un-seul-bail-ou-plusieurs-baux-pour-une-colocation/
Si vous souhaitez mettre en place des garanties contre les loyers impayés et les dégradations ?
Mais aussi déterminer à combien sera fixé le dépôt de garantie sans qu’il n’excède 1 ou 2 mois de loyers hors charges pour la location nue ou meublée.
Gestia Solidaire : Vous accompagne pour gérer votre colocation à Lyon et créer une colocation abordable
En plus des locations à loyer abordable avec le dispositif de défiscalisation « Loi Cosse ». Nous avons lancé un concept de colocation à loyer raisonné pour aider les étudiants sans garants et actifs sans CDI à se loger plus facilement à Lyon.
Nous accompagnons les propriétaires bailleurs et investisseurs Lyonnais sur une ou plusieurs étapes de leur projet ou remise en location.
C'est un forfait tout compris qui vous assure :
- conseil fiscal et juridique à l'acquisition puis durant toute la gestion locative
- une optimisation fiscale et financière de votre projet
- des garanties loyers impayés et dégradations sans frais pour vous
- un service humain qui vous accompagne vous et votre locataire pour louer solidaire
👉💸Avec Gestia Solidaire pas de frais à avancer, vous payez un forfait mensuel de 8,9% sur les loyers et charges encaissés à la mise en location. Il est tout compris même la mise en location, vous ne payez pas en plus le fameux mois de loyer. Il est déjà inclus dans votre forfait.
Exemple d'un projet d'un propriétaire éthique accompagné sur une colocation abordable par Gestia Solidaire :
T4 acquis à Villeurbanne : 157k(e)
Travaux : 15k (e) dont mise au norme électricité, changement fenêtres, chauffe-eau, peinture et sols
Ameublement : 3 000 euros
Surface : 66 m2
Rendement locatif : 7,5 %
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Salon avant -
Salon après
