L'investissement responsable dans le neuf ou dans l'ancien

L'investissement responsable dans le neuf ou dans l'ancien

En février 1954, l’Abbé Pierre faisait vibrer les micros de Radio Luxembourg par son « insurrection de la bonté ». Il en appelait ainsi à la générosité et à la prise d’initiative des français et des pouvoirs publics afin de mettre en place des solutions d’hébergement à destination des personnes les plus précaires.  

Au 70^ème anniversaire de cet appel, la France connaît une énième crise du logement. Cette dernière se voit accentuée par une crise économique et énergétique qui impacte encore plus fortement les foyers les plus modestes.  

Aujourd’hui dans de nombreuses villes françaises comme Bordeaux, Angers, Paris et encore plus Rennes et Lyon nous faisons face à une pénurie de logements. 

Dans l’agglomération bretonne la tension locative a ainsi grimpé de près de 70% entre janvier et août 2023. Dans ces villes comme dans d’autres où la demande de logements est supérieure à l’offre, trouver un logement relève de la mission impossible. Et ce, même lorsqu’on a un emploi et des revenus stables. 

Qu’en est-il alors de ceux qui ont des revenus modestes mais ne peuvent accéder aux logements sociaux faute de disponibilité ou parce qu’ils dépassent de peu les critères de ressources  ?  De ceux qui étudient, sont en rupture familiale ou n’ont tout simplement pas la chance d’avoir des parents en mesure de se porter garants pour eux   ? Ou encore de ces familles monoparentales pour lesquelles l’unique revenu du foyer ne permet pas toujours  de répondre au critère « gagner 3 fois le montant du loyer » ?  

Face à cette problématique de mal-logement, GESTIA Solidaire tente d’apporter sa contribution en proposant une solution d’accès aux logements à ces 8 millions de personnes solvables qui vivent en France, ont des revenus mais ne parviennent pas à se loger par le biais des agences traditionnelles parce qu’ils ne sont pas en CDI et/ou ne gagnent pas 3 fois le montant du loyer. 

Présentation de GESTIA Solidaire

Fondé en 2020 par Anne-Sophie Thomas et son frère Emmanuel Thomas, GESTIA Solidaire est un réseau d’agences immobilières responsables situées à Lyon et Paris. 

Différente des agences immobilières traditionnelles, GESTIA Solidaire est une entreprise immobilière à impact agréée ESUS, « entreprise solidaire d’utilité sociale » qui casse les codes de l'immobilier classique.  

Sa mission est de permettre un accès au logement pour tous en favorisant l’investissement locatif responsable. Il est basé sur un système gagnant-gagnant permettant à un propriétaire bailleur/investisseur de  :

• se constituer un patrimoine
• préparer sa retraite
• et/ou générer des revenus complémentaires en bénéficiant d’avantages financiers et fiscaux en louant un peu moins cher à des locataires respectant certains plafonds de ressources.  

 Comment ça marche ? Notre système gagnant-gagnant 

Selon une étude Finansol, on constate une augmentation des investissements labellisés ISR, dits investissements socialement responsables. Pourtant, 74% des propriétaires bailleurs refusent de louer à des personnes solvables si elles n’ont pas de garant. Il y a donc un véritable attrait pour l’investissement responsable et solidaire mais une crainte d’impayés et/ou de dégradations des propriétaires bailleurs qui les dissuadent de louer à ceux qui ne répondent pas aux critères de statut, revenus et de garants. 

Face à ce constat, GESTIA Solidaire apporte une réponse permettant : 

• D’agir localement
• Défiscaliser responsable 
• Valoriser son patrimoine 
• Tout en sécurisant son investissement face aux risques d’impayés et de dégradations et ce grâce à un système de garantie inversée.

En effet, lorsqu’on met un bien immobilier en location il est fortement recommandé de souscrire une garantie loyers impayés, communément appelée « GLI ». Son coût est de 2,5% à 5% du montant du loyer annuel charges comprises. Cette assurance permet ainsi de sécuriser son investissement en couvrant le risque d’impayés et de dégradations.  

Chez GESTIA Solidaire, ce système est inversé ! Ce n’est plus au propriétaire bailleur de garantir son bien contre ces risques mais aux locataires. La location est ainsi totalement sécurisée et ce, sans coût supplémentaire pour le propriétaire bailleur.  

L'utilisation de garanties fiables 

Afin de garantir les dossiers de nos candidats à la location nous les accompagnons pour l’obtention de la Garantie Visale ou d’assurances privées.  

Dispositif proposé depuis 2016 par Action Logement, la garantie Visale a pour objectif de favoriser l’accès au logement des locataires qui ne sont pas en mesure de fournir de garanties suffisantes (type de contrat de travail, revenus, garants physiques) pour louer un logement.  

• Combien ça coûte ? Cette garantie est gratuite pour le propriétaire comme pour le locataire qui peut en faire la demande sur le site.

Si sa demande est acceptée, son dossier est alors garanti jusqu’à 96 000€ contre le risque d’impayés et de dégradations.  

Pour ceux qui ne sont malheureusement pas éligibles à la garantie Visale en raison de leurs revenus, leur âge ou autre, GESTIA Solidaire propose d’accéder à des assurances privées telles que Garantme, Cautioneo, Smartgarant. 

• Combien ça coûte ? A partir de 2,9% des loyers charges comprises, le locataire peut garantir son dossier, le montant de la garantie dépend alors de la cotisation choisie par le locataire.

Grâce à ce système de garantie inversée Gestia Solidaire permet à ses propriétaires bailleurs de louer solidaire et sécurisé. 

Comment nous vous accompagnons ? Nos offres clés-en-main  

Les services proposés par Gestia Solidaire sont : 

• Le conseil, nous vous aidons à définir votre projet immobilier en vous apportant des conseils juridiques, fiscaux de même que dans le domaine de la rénovation si le bien identifié nécessite des travaux.
• La transaction, nous vous accompagnons dans la vente et l’achat de biens immobiliers dans le neuf ou l’ancien.
• La gestion locative, nous louant et assurons la gestion courante de votre bien.

Que comprend notre offre de conseil ?  

• Conseil juridique et fiscal

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, déjà loué ou que vous envisagez de mettre en location, nous vous proposons de réaliser votre audit fiscal personnalisé à partir d’éléments d’informations concernant votre situation fiscale : nombre de parts, revenus du foyer, tranche marginale d’imposition et des caractéristiques de votre bien : adresse, typologie, contraintes personnelles.

L’objectif de cet audit est de comparer les différents régimes de location envisageables : location nue, LMNP, Loc’Avantages… A partir de ce comparatif nous déterminons ensemble le mode de location le plus adapté à vos besoins/envies. Ce service peut également vous êtes proposé pour un bien que vous avez déjà identifié et envisagez d’acheter pour le mettre en location. Notre conseil vous permet alors de vous conforter ou non dans votre choix.  

• Conseil rénovation 

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, déjà loué ou non ou envisagez d’acquérir un bien nécessitant des travaux de rénovation. Nous vous apportons notre conseil sur les travaux à réaliser dans le cadre de la réglementation en vigueur mais également afin d’optimiser au mieux votre rentabilité. Nous mettons ainsi à profit notre réseau pour réaliser différents devis et vérifions si vous êtes éligible à certaines aides. Si c’est le cas, nous vous accompagnons pour la constitution des dossiers afin que vous puissiez en bénéficier. Une fois les devis travaux validés nous assurons le suivi du chantier jusqu’à la livraison de celui-ci.  

Que comprend notre offre de gestion locative ? 

Notre offre de gestion locative se décompose comme suit : 

En Amont de la mise en location : 

• Réaliser l’audit fiscal de votre bien afin de déterminer le mode de location le plus adapté et optimiser votre rentabilité.
• Si besoin : vous accompagner à la réalisation des travaux nécessaires à la mise en location de votre bien, vérifier votre éligibilité aux différentes aides aux travaux (Crédit énergie, Prêt subvention à taux zéro, Ma Prim’ Renov’, mise en relation avec artisans agréés)     

La mise en location :

• Commercialisation : nous réalisons les photos de votre bien puis nous rédigeons une annonce que nous publions sur les sites spécialisés.
• Mise en location : nous organisons les visites, vérifions les dossiers des candidats locataires et vous en soumettons plusieurs pour que vous puissiez faire votre choix. Une fois le candidat sélectionné, nous réalisons les différentes démarches administratives (rédaction du bail, activation de la garantie, état des lieux, collecte de l’assurance habitation) permettant l’entrée de votre locataire.
• Paiement des loyers : nous garantissons le paiement de vos loyers au 15 du mois.
• Sécurisation de votre location : grâce au système de garantie contre les loyers impayés et les dégradations mis en place, vous êtes couverts jusqu’à minimum 96 000€ sur la durée du bail, en cas d’impayés/dégradations nous avançons le premier mois de loyer en attendant que se déclenche la garantie.

« Des frais de gestion moins chers ! » : Pour les frais de gestion, nous proposons un forfait de 8,9% TTC des loyers et charges encaissés et c’est tout. 

En effet, nous ne facturons pas de frais de mise en location (visite, constitution du dossier, rédaction de bail et état des lieux) d’un mois pour chaque entrée de locataire. De plus, vous bénéficiez d’une garantie contre les loyers impayés et dégradations, ce qui représente une économie de 20 à 50% en comparaison avec les honoraires de gestion demandés par une agence traditionnelle. 

De plus, nous offrons un accompagnement humain permettant d’intégrer les dossiers locatifs de davantage de candidats afin de favoriser l’accès au logement pour tous.   

Quelles sont nos offres transaction ? 

Nos offres transaction sont destinées aux personnes souhaitant réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf ou ancien. Lors de notre premier échange nous déterminons ensemble le type de location le plus adapté à votre profil, votre budget et votre. 

• Investir dans l’immobilier neuf – « L’offre Paon » 

Les partenariats mis en place avec les promoteurs immobiliers nous permettent de vous proposer d’investir dans l’immobilier neuf. 

Vous bénéficiez de fait des avantages inhérents au logement neuf : 

• Les frais de notaire réduits : 2,5% au lieu de 8% dans l’ancien.
• Par exemple pour un appartement à 200 000€, dans le neuf vous paierez 5 000^€ de frais de notaire au lieu de 16 000€ dans l’ancien  
• Un logement aux dernières normes plus confortable et économe grâce à de meilleures performances énergétiques 
• Un logement personnalisable grâce aux choix de prestations et aux travaux modificatifs acquéreurs  
• L’absence de travaux 
• Un logement accessible aux personnes à mobilité réduite 
• La possibilité de bénéficier d’un stationnement privatif 
• Profiter des nombreuses garanties constructeur (de 1 à 10 ans)  

Au montage financier proposé : 

Dans le cadre de notre offre d’investissement locatif dans l’immobilier neuf, nous vous accompagnons dans la recherche de votre financement et proposons notamment le Prêt Locatif Social, dit PLS. 

Ce prêt à taux avantageux permet l’achat ou la construction d’un logement en vue de le louer. Le logement doit ensuite être loué à titre de résidence principale, selon un plafonnement de loyer et en respectant des critères de ressources pour le locataire durant au moins 15 ans. 

En contrepartie, l’investisseur bénéficie : 

• D’une TVA réduite à 10% au lieu de 20% 
• D’un Prêt Locatif Social dit PLS (financement d’au moins 50% du coût du projet) 
• Un taux d’intérêt indexé sur celui du livret A, soit 3% au lieu des taux d’intérêt actuels supérieurs à 4%
• Une exonération de taxe foncière pendant 15 à 25 ans 

Auxquels s’ajoute l’avantage fiscal lié au dispositif Loc’Avantages (anciennement Loi Cosse) :  

• Dans le cadre de l’engagement de location solidaire, le propriétaire bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt de 15 à 35% des loyers (selon le plafond de loyer appliqué).

Et en pratique, qu’est-ce que ça donne ? 

Rillieux-la-Pape - T3 E33 + parking  

Profil investisseur :  

• Couple sans enfant 
• Revenu fiscal de référence : 46 440 € - 2 parts - TMI à 11% 

Caractéristiques du bien et charges : 

• 3 pièces de 67,61 m2 avec terrasse de 13,69m2 à Rillieux-la-Pape
• Charges de copropriété : 800€/an
• Honoraires d’agence : 8,9% TTC des loyers et charges encaissées 

Financement : 

• Prix du bien è 264 903€ parking inclus
• Prix d’achat è 272 000€ frais de notaire inclus
• Apport : 60 000€ 
• Crédit immobilier : Prêt Locatif Social, dit PLS sur 20 ans

Régime adopté : Loc’Avantages – Location solidaire  

Avantages sur 20 ans : 

• Achat avec une TVA réduite à 10% au lieu de 20% : 24 082€ 
• Gain fiscal en Loc’2 : 64 542€ de réduction d’impôt 
• Exonération de taxe foncière : 16 000€ 

Soit 104 624€ d’avantages cumulés 

 Rentabilité : 4,69% - Loyer mensuel de 654,86/mois  

• Effort d’épargne mensuel : 297,99€/mois pour la 1ère année

 Puis 193€/mois la 7ème année jusqu’à 1,43€/mois la 19ème année 

• Investir dans l’immobilier ancien – Offre « Colibri » ou « Phénix »

Afin de vous apporter la réponse la plus adaptée, nous proposons également une solution d’accompagnement clés-en-main dans l’immobilier ancien avec ou sans travaux. 

Vous permettant ainsi de bénéficier : 

• De notre expertise commerciale : Dans le cadre d’un mandat de recherche, nous mettons à profit notre expertise commerciale et sollicitons notre réseau pour rechercher le bien le plus adapté à votre projet, une sélection de plusieurs biens vous est ensuite proposée afin d’organiser des visites.

• De notre expertise fiscale : Afin d’optimiser au mieux votre investissement nous réalisons les audits fiscaux permettant de comparer les différents modes de location envisageables sur le ou les biens sélectionnés. Ensuite, nous choisissons ensuite la solution la plus adaptée. Une fois le bien sélectionné, nous engageons les négociations nécessaires afin de vous permettre de réaliser votre acquisition dans les meilleures conditions. 

• De notre expertise financière : Une fois le bien sélectionné nous vous mettons en relation avec nos partenaires financiers pour vous permettre d’obtenir le meilleur financement. 

• De notre expertise immobilière : Si le bien nécessite des travaux nous vous proposons nos services de conseil et/ou d’accompagnement dans leur réalisation tout en vérifiant si vous pouvez être éligible à des aides. Une fois le bien disponible à la location, si vous avez choisi la location meublée vous pouvez également nous déléguer le choix et l’installation du mobilier nécessaire. 

• De notre expertise en gestion locative : Nous réalisons les photos de votre bien afin d’en faire la publicité sur les sites d’annonces immobilières, réalisons les visites, constituons et vérifions les dossiers des candidats à la location, enfin nous vous soumettons plusieurs candidatures. Une fois le locataire sélectionné, nous réalisons l’état des lieux permettant l’entrée de votre locataire. Votre bien est loué : nous assurons sa gestion courante, réceptionnons les loyers et charges et vous les reversons pour le 15 du mois.

Et en pratique, qu’est-ce que ça donne ?

Lyon 6^ème Foch - T4 transformé en T5 

Profil investisseur :  

• Couple avec 3 enfants – 4 parts 
• Revenu fiscal de référence : 40 000 € - TMI à 0 %

Caractéristiques du bien et charges :  

• Prix d’achat : 502 000€ frais de notaire inclus 
• T4 de 112m2 transformé en T5 
• Charges de copropriété : 2400€/an
• Honoraires d’agence : 8,9% TTC des loyers et charges encaissées 

Travaux :  

• Peinture
• Mise aux normes de l’électricité 
• Réfection de la cuisine
• Réfection de la salle de bains 
• Changement de fenêtres 
• Remplacement du chauffe-eau gaz par un chauffe-eau électrique 
• Installation d’appareils électroménagers basse consommation A+++

• Montant des travaux effectués : 30 000€ 

Ameublement : 

• Ameublement complet avec du mobilier de seconde main
• Montant : 10 000€ 

Mode de location adopté : 

• Régime : LMNP, location meublée non professionnelle 
• Colocation entre étudiants et jeunes actifs 
• Rentabilité : 4,97 % - 3 chambres louées à 525€ et 1 à 506^€ 

Pour résumer 

1️⃣ Prise de RDV 

Prendre un rendez-vous

2️⃣ 1er Rendez-vous (par téléphone, visioconférence, à l'agence...)

• Présentation de GESTIA Solidaire et nos services
• Définition de votre projet immobilier
• Choix de l'offre correspondant à votre projet 

Option 1 : Je veux investir dans le neuf 

3️⃣Audit fiscal

A partir de caractéristique du bien séléctionné et de votre situation fiscale nous réalisons votre audit fiscal personnalisé. 

4️⃣ 2ème Rendez-vous (par visioconférence ou à l'agence)

L'objet de ce rendez-vous est de vous présenter l'audit fiscal réalisé, de vous présenter plus en détail le projet sélectionné et de répondre à vos questions.

5️⃣ Validation / Réservation

Votre choix est fait, vous souhaitez acquérir le bien sélectionné,  nous signons ensemble le contrat de réservation.

6️⃣Financement / Acquisition 

Nous vous mettons en relation avec notre partenaire financier pour que vous puissiez obtenir votre crédit. Une fois le financement obtenu, vous actez l'achat de votre bien grâce à la signature notaire. 

7️⃣ Mise en location / Gestion

Votre bien est livré ! Nous réalisons la mise en location et assurons la gestion courante. 

Option 2 : Je veux investir dans l'ancien 

3️⃣2ème Rendez-vous  (en visioconférence, à l'agence)

Nous définissons votre projet immobilier et déterminons l'offre adaptée (Colibri ou Phénix)

4️⃣  Signature du mandat de recherche 

5️⃣Recherche 

6️⃣ Visites 

Nous visitons le bien séléctionné. 

7️⃣ Validation / Siganture du compromis

Suite aux votes efféctués et aux documents transmis vous avez fait votre choix et le validez par la signature d'un compromis de vente. 

8️⃣Financement / Acquisition 

Nous vous mettons en relation avec notre partenaire financier pour que vous puissiez obtenir votre crédit. Une fois le financement obtenu, vous actez l'achat de votre bien grâce à la signature notaire. 

(9️⃣ Travaux)

Si le bien le nécessite, les travaux nécessaires à la location sont effectués.

🔟Mise en location / Gestion

Votre bien est livré ! Nous réalisons la mise en location et assurons la gestion courante.