Mes revenus fonciers locatifs bien les calculer et les déclarer

La période de déclaration des revenus locatifs fonciers revient chaque année en mai - juin, lors de la déclaration des revenus. Vous allez devoir déclarer vos revenus fonciers. Cette déclaration est faite seul si vous ne passez pas par une agence. En revanche, si vous passez par une agence immobilière, elle offre souvent des prestations d’aide ou de déclaration de vos revenus fonciers locatifs.

Cette année 2023 la déclaration sur les revenus 2022 doit être rendue au plus tard en ligne le :
➡️25 mai pour les départements n°01 à 19 8 juin selon le format de déclaration
➡️1er juin pour les départements n° 20 à 54
➡️8 juin pour les départements n°55 à 974/976

Pour bien comprendre, ce qui doit être déclaré en revenus fonciers locatifs et ce qui peut être déduit. Mais aussi essayer d’optimiser votre prochaine déclaration, découvrez notre article avec les définitions et astuces pour bien calculer et déclarer ses revenus fonciers locatifs.

Nous proposons aussi chez GESTIA Solidaire un audit complet de rentabilité pour trouver le meilleur dispositif pour votre investissement locatif. Nous vous conseillons également sur la déclaration de vos revenus fonciers locatifs.

Je veux être accompagné par Gestia Solidaire

Définition des revenus fonciers

Les revenus fonciers sont formés de tous les loyers versés sur une année fiscale qui va du 1^er janvier N au 31 décembre N par un locataire à un propriétaire pour une location non meublée.

Donc ce sont tous les loyers que vous avez encaissés de la part de votre locataire.

De plus, ils peuvent venir de tout type de bien : local professionnel, maison, appartement, bureau… Mais aussi de placement immobilier type SCI (société civile immobilière), ou de parts de SCPI (Socité civile de placement immobilier).

Ainsi, il faut bien comprendre comment se composent les revenus fonciers bruts, les charges déductibles et l’imposition sur les revenus fonciers . En effet, bien comprendre ces différentes notions, vous permettra de savoir quelle part de vos revenus fonciers bruts sera imposée.

Si vous souhaitez optimiser vos revenus fonciers, lisez notre article sur la défiscalisation immobilière

Les étapes pour le calcul des revenus fonciers

1^ère étape : Les revenus fonciers bruts

Rien de plus simple les revenus fonciers bruts sont l’addition de tous vos loyers encaissés sur la période fiscale hors charge.

Exemple : J’encaisse un loyer de 500 euros par mois hors charges et mon locataire est resté sur toute la période sans impayés. Alors mes revenus fonciers bruts sont de : 500 euros * 12 mois = 6 000 euros de revenus fonciers bruts

2^ème étape : Les charges déductibles

Les charges déductibles couvrent toutes les charges liées à la mise en location de votre logement que vous allez pouvoir déduire de vos revenus fonciers locatifs bruts.

Et elles se calculent de deux façons, soit :

Charges forfaitaires

• Elles sont forfaitaires si vous êtes sur un régime micro-foncier entre 30% et 50% selon le régime des revenus fonciers bruts

Si je reprends mon exemple de loyer à 500 euros et qu’il s’agit d’un régime micro-foncier location vide : alors je déduis en charges déductibles : 500 euros * 12 mois *30% = 1 800 euros de charges déductibles

Vous l’aurez compris le micro-foncier n’est pas avantageux si vous avez en réalité plus de charges sur le bien que l’abattement forfaitaire possible.

Charges réelles

• Elles sont réelles si vous être sur un régime d’imposition réel. C’est-à-dire elles se composent de toutes les dépenses engagées pour le compte de votre locataire sans être remboursé sous forme de charges, pour les frais de gestion ou les travaux de copropriété.

L’intérêt de cela est de diminuer vos revenus fonciers bruts pour être moins imposé. Puisque ces charges ont servi à couvrir des frais que vous avez payés pour entretenir votre bien, le gérer, le rénover…

Il peut être judicieux de faire de l’optimisation fiscale en rénovant son bien puisque cela sera déductible des revenus. Cela pourra créer un déficit foncier si le coût des travaux est supérieur aux loyers encaissés. Dans ces cas le mieux est de faire un audit avec un expert. Et ensuite se faire accompagner par un expert-comptable.

Les charges déductibles sont listées par les impôts : liste des charges déductibles pour le foncier

💡IMPORTANT : Il faut bien noter une subtilité : les sommes dépensées par le propriétaire pour le compte de son locataire ou encore de copropriété ne sont pas déductibles pour l’année fiscale en cours si elles n'ont pas été comptabilisées. C'est le cas notamment pour les charges locatives non récupérables de copropriété qui peuvent être régularisées l'année suivante. Il faudra alors les régulariser lors de votre prochaine déclaration.

L’imposition sur les revenus fonciers

L’imposition est alors le montant d’impôt qui sera calculé par les services des impôts à partir de la différence entre vos revenus fonciers bruts et les charges déductibles. La différence sera imposée au taux marginal d’imposition du foyer fiscal.

Soit dans notre exemple en micro-foncier : 6 000 de revenus bruts – 1 800 euros de charges déductibles = 4 200 euros de revenus fonciers imposables

Comme évoqué précédemment, il y a deux régimes d’imposition : micro-foncier ou réel.

Le choix se fait en fonction d’un plafond de revenus fonciers ou sur demande à l’administration fiscale par exemple si vous voulez passer en réel quand vos dépenses déductibles dépassent l’abattement forfaitaire.

Ainsi pour le micro-foncier : le montant des revenus fonciers à déclarer doit être inférieur à 15 000 euros.

Le régime réel concerne les revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros.

Abandon de loyers par un particulier (ou une SCI) au profit d'entreprises locataires

Normalement, la loi prévoit que les loyers que le propriétaire renonce à encaisser restent compris dans ses revenus fonciers bruts.

💡Note spéciale COVID-19 qui concernait les revenus 2020

Face à la situation inédite de covid-19, une loi de finances rectificative avait été publiée. Les abandons de loyers consentis par les propriétaires pour le locataire entre le 15/04/20 et le 31/12/20, n'étaient pas imposables. Et sans que la déductibilité des charges correspondantes (charges de propriétés, intérêts d’emprunt) soit remise en cause. Cependant, la déduction des abandons de loyers ne s’appliquait que si elle est réalisée de bonne foi. Et qu’il n’existe pas de lien de dépendance entre le bailleur et l’entreprise locataire.

Source : loi n° 2020-473 du 25.04. 2020 de finances rectificative pour 2020, art 3

Il n'y a aujourd'hui plus de dispositions particulières. Le propriétaire renonçant à encaisser les loyers doit quand même le déclarer dans ses revenus fonciers.

Pour aller plus loin, vous pouvez lire nos articles :

Comment déclarer ses revenus fonciers sous Loc'Avantages ou loi Cosse ?
Remplir sa déclaration Pinel ?
Déclaration des revenus fonciers d'une location meublée (LMNP et LMP) ?

Envie d'évaluer GRATUITEMENT comment optimiser vos revenus locatifs ?

Contactez-nous