Nouveau bail au 1er octobre 2026 : ce qui change pour bailleurs et locataires
Depuis le 1er octobre 2026, tout bail d'habitation signé ou renouvelé doit suivre un nouveau contrat type. Trois changements : la clause résolutoire pour impayés devient une clause fixe, la servitude de résidence principale doit être mentionnée sous peine de nullité, et le numéro de portable des parties peut figurer au bail.
Ces évolutions viennent du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet. Il réécrit les modèles officiels de 2015 pour la location vide, la location meublée et la colocation à bail unique. Vos droits ne changent pas : ce sont les documents que vous faites signer qui évoluent. Mais signer sur un ancien modèle peut coûter cher.
L'essentiel en 30 secondes
- Concerne les baux de résidence principale conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026.
- Les baux en cours n'ont pas à être réécrits.
- Un ancien modèle utilisé après cette date fragilise la procédure en cas d'impayé et, dans certaines communes, peut rendre le bail annulable.
- Notre modele-bail-logement-nu-octobre-2026 est téléchargeable gratuitement
Les 3 nouveautés du contrat type de bail
| Nouveauté | Statut | Ce que ça change |
|---|---|---|
| Clause résolutoire pour impayés intégrée au modèle | Obligatoire | Résiliation de plein droit pour loyer, charges ou dépôt de garantie impayés, 6 semaines après un commandement de payer resté sans effet |
| Mention de la servitude de résidence principale | Si concerné | Sans cette mention, le bail peut être annulé |
| Numéro de portable du bailleur et du locataire | Facultatif | Permet de se joindre vite en cas de difficulté de paiement |
1. La clause résolutoire devient une clause fixe du bail
Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation doit prévoir sa résiliation de plein droit en cas d'impayé. L'ancien modèle officiel ne la présentait pourtant que sous une forme facultative. Le décret corrige ce décalage : la clause figure désormais d'office au paragraphe VIII du contrat type.
Elle couvre le loyer, les charges et le non-versement du dépôt de garantie. Elle ne joue que six semaines après un commandement de payer resté sans effet, et seul le juge peut constater la résiliation. Les anciens modèles qui mentionnent encore un délai d'un mois sont donc à proscrire.
Les autres motifs restent facultatifs et doivent être cochés expressément : défaut d'assurance habitation, troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive, non-respect de l'obligation de résidence principale. Un motif non coché ne pourra pas être invoqué plus tard.
2. La servitude de résidence principale, sous peine de nullité
Créée par la loi Le Meur du 19 novembre 2024 pour freiner les meublés de tourisme, cette servitude permet à certaines communes de réserver les logements neufs de secteurs délimités à la résidence principale. Elle concerne les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants ou où plus de 20 % des logements sont des résidences secondaires.
Le nouveau modèle comporte une case dédiée. Si le logement est concerné et que le bail ne le mentionne pas, le contrat encourt la nullité (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme).
3. Le téléphone portable des parties, en option
Le bail peut indiquer le numéro de portable du bailleur, du locataire et de chaque colocataire. L'objectif : pouvoir joindre vite un locataire qui traverse une difficulté, avant que l'impayé ne s'aggrave. Aucune sanction si la case reste vide.
Quels baux sont concernés ?
La règle tient en une date : celle de la signature ou du renouvellement.
Sont visés les baux de résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1989 : location vide, location meublée et colocation à bail unique.
Propriétaires bailleurs : votre checklist
- Remplacez tous vos anciens modèles de bail par la version issue du décret du 6 juillet 2026.
- Si vous passez par une agence ou un logiciel de gestion locative, vérifiez que la mise à jour est faite.
- Pour un logement neuf en zone tendue, interrogez le service urbanisme de la mairie sur la servitude de résidence principale.
- Cochez les clauses résolutoires facultatives utiles, notamment le défaut d'assurance.
- Proposez au locataire d'indiquer son numéro de portable.
L'enjeu est concret. Un bail signé sur un ancien formulaire, sans la clause obligatoire ou avec une rédaction différente, donne au locataire des arguments pour contester une résiliation. La procédure pour impayés peut alors échouer ou s'allonger de plusieurs mois.
Locataires : ce qui change, et ce qui ne change pas
Vos droits restent les mêmes et votre préavis de départ est inchangé. Ce qui évolue, c'est la lisibilité des conséquences d'un impayé : la clause résolutoire est désormais écrite noir sur blanc dans votre bail.
Elle ne se déclenche pas au premier retard. Il faut un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, un délai de six semaines, puis une décision du juge. Vous pouvez à tout moment demander au juge des délais de paiement : si vous les respectez, la clause est réputée n'avoir jamais joué et le bail continue. Et en cas de difficulté, prévenir tôt votre bailleur ou votre gestionnaire reste le meilleur réflexe.
Téléchargez notre modèle de bail à jour
Nous avons mis à jour le contrat de location que Gestia Solidaire utilise au quotidien. Il intègre :
- la nouvelle clause résolutoire (délai de six semaines) et les clauses facultatives à cocher ;
- la case servitude de résidence principale et les numéros de portable ;
- l'encadrement des loyers, le dispositif Loc'Avantages et la garantie Visale ;
- la solidarité limitée à six mois en colocation et la liste complète des annexes.
modele-bail-logement-nu-octobre-2026 Logement nu, location individuelle ou colocation à bail unique. Modèle fourni à titre informatif : faites-le vérifier pour toute situation particulière.
Questions fréquentes
Dois-je refaire mon bail en cours au 1er octobre 2026 ?
Non. Un bail signé avant le 1er octobre 2026 conserve sa rédaction. Le nouveau modèle s'impose au renouvellement ou à la signature avec un nouveau locataire.
Le nouveau bail s'applique-t-il aux locations meublées ?
Oui. Le décret met à jour les modèles de location vide, de location meublée et de colocation à bail unique, dès lors que le logement est la résidence principale du locataire.
Le bail peut-il être résilié dès le premier loyer impayé ?
Non. La clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Seul le juge peut constater la résiliation, et il peut accorder des délais de paiement au locataire.
Le préavis du locataire change-t-il ?
Non. Le décret ne modifie pas les règles de congé : le préavis reste de trois mois en location vide, réduit à un mois dans les cas prévus par la loi, notamment en zone tendue.
Comment savoir si mon logement est soumis à la servitude de résidence principale ?
Elle ne concerne que des constructions neuves situées dans des secteurs délimités par le plan local d'urbanisme. Consultez le PLU ou interrogez le service urbanisme de votre mairie avant de signer.
Sécurisez vos prochaines signatures
Gestia Solidaire accompagne les propriétaires lyonnais dans une gestion locative solidaire : baux conformes, mobilisation de Loc'Avantages et de Visale, et prévention des impayés grâce à un suivi proche des locataires. Un doute sur votre bail ou un renouvellement à venir ? Parlons-en.
