Ce que vous allez apprendre : Nouveau calcul du DPE, 850 000 logements reclassés automatiquement, calendrier d'interdictions 2025–2034, sanctions, et comment la location solidaire vous permet de sécuriser vos revenus locatifs — même avec une passoire thermique.
📋 Sommaire
- Pourquoi cette réforme du DPE maintenant ?
- Le nouveau coefficient expliqué simplement
- Calendrier complet des interdictions 2025–2034
- Qui est vraiment concerné ?
- Mettre à jour son DPE gratuitement
- Risques et sanctions en cas de non-conformité
- La solution : location solidaire et Loc'Avantages
- FAQ propriétaires
Le Diagnostic de Performance Énergétique vit une mutation profonde. Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a changé — et avec elle, l'étiquette de plusieurs centaines de milliers de logements. En parallèle, la loi Climat et Résilience de 2021 continue de déployer son calendrier d'interdictions : les logements classés G sont déjà hors marché depuis janvier 2025, et les F suivront en 2028.
Pour un propriétaire bailleur, ces évolutions touchent directement votre droit à louer, la valeur de votre patrimoine et votre fiscalité. Ce guide vous donne toutes les clés pour comprendre, anticiper et agir.
Pourquoi cette réforme du DPE en 2026 ?
Le DPE tel qu'il existait depuis 2021 souffrait d'un biais structurel bien documenté : il pénalisait les logements chauffés à l'électricité, pourtant une énergie largement décarbonée en France grâce au nucléaire. Concrètement, le calcul de l'énergie primaire attribuait à l'électricité un coefficient de 2,3 — bien supérieur à la réalité du mix électrique français, et très défavorable par rapport au gaz ou au fioul dont le coefficient est fixé à 1.
Le 9 juillet 2025, le Premier ministre François Bayrou a annoncé la révision de ce coefficient, l'alignant sur la valeur européenne définie par la directive sur l'efficacité énergétique. L'arrêté a été publié au Journal officiel le 26 août 2025. La réforme est effective depuis le 1er janvier 2026.
📌 Contexte politique
Cette réforme s'inscrit dans un contexte de crise immobilière et de tensions sur l'offre locative. Certains propriétaires envisageaient de vendre leurs biens classés F ou G plutôt que d'investir dans des travaux coûteux. La réforme leur offre un sursis partiel — mais ne remet pas en cause le calendrier global des interdictions.
Le nouveau coefficient électricité : ce qui change concrètement
Le cœur de la réforme tient en un seul chiffre : le coefficient de conversion de l'électricité passe de 2,3 à 1,9. Cela peut sembler technique — mais les conséquences sont très concrètes.
Un coefficient plus bas signifie que la même consommation électrique pèse moins dans le calcul — et donc que l'étiquette d'un logement chauffé à l'électricité peut s'améliorer mécaniquement, sans aucun travaux.
✅ Bonne nouvelle pour les logements électriques
Seuls les logements intégrant une part significative de chauffage électrique (convecteurs, radiateurs à inertie, pompe à chaleur, plancher chauffant) bénéficient de cette révision. Le coefficient du gaz, du fioul et du bois reste inchangé à 1,0.
L'ampleur des reclassements en chiffres
Selon les données de Casam (bureau d'études spécialisé) sur un échantillon de 9 105 DPE réalisés entre 2022 et 2025 :
- 7 millions de résidences principales (23 % du parc) gagneront au moins une classe énergétique
- 91 % des logements reclassés sont chauffés à l'électricité
- 35 % des logements classés F passeront en classe E
- 50 000 logements classés G passeront en F — sursis de 3 ans sur l'interdiction de location
- 850 000 logements sortiront du statut de passoire thermique (F ou G) sans travaux
⚠️ Attention aux attentes excessives
Des experts critiquent l'aspect "politique" de cette réforme. Un logement reclassé n'est pas un logement rénové : la consommation réelle ne change pas. La réforme offre un sursis — pas une dispense de travaux à long terme.
Le calendrier complet des interdictions : 2025 → 2034
La loi Climat et Résilience de 2021 fixe un calendrier progressif et contraignant. Voici l'état exact de la situation en 2026.
| Date | Mesure | Logements concernés |
|---|---|---|
| Août 2022 | Gel des loyers F & G — interdiction d'augmenter le loyer à la relocation ou au renouvellement | Passé |
| Jan. 2025 ⚠ | Interdiction de louer les logements G — tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite est interdit | ~600 000 biens |
| Jan. 2026 🆕 | Nouveau coefficient DPE (2,3 → 1,9) — reclassement automatique gratuit pour les DPE post-juillet 2021 + DPE collectif obligatoire copropriétés <50 lots | ~850 000 reclassés |
| Jan. 2028 | Interdiction de louer les logements F — les biens classés F (après recalcul 2026) seront à leur tour hors marché locatif | ~1,2 million |
| Jan. 2034 | Interdiction de louer les logements E — seuls les logements A, B, C ou D pourront être légalement loués | ~2,6 à 3,6 millions |
Qui est vraiment concerné par la réforme 2026 ?
La réforme 2026 bénéficie avant tout aux propriétaires dont le logement est classé G ou F, chauffé à l'électricité. Voici l'état de chaque classe au regard de la réglementation actuelle :
🚫 Logements F et G au gaz ou au fioul
La réforme 2026 ne change rien pour vous. Vous êtes dans l'obligation de planifier des travaux de rénovation (isolation, remplacement chaudière par pompe à chaleur) pour pouvoir louer légalement après 2028. Les aides MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ peuvent financer une partie substantielle de ces travaux.
Comment mettre à jour son DPE gratuitement en 2026
Si votre DPE a été réalisé après le 1er juillet 2021, vous pouvez obtenir une attestation recalculée gratuitement, sans nouvelle visite de diagnostiqueur.
Retrouvez votre numéro de DPE
Le numéro à 13 caractères figure sur votre DPE papier ou dans vos emails après réalisation du diagnostic.
Rendez-vous sur l'Observatoire DPE de l'ADEME
Accédez à observatoire-dpe-audit.ademe.fr — le portail officiel du gouvernement pour cette démarche gratuite.
Entrez votre numéro et obtenez votre résultat
Le système recalcule automatiquement votre étiquette avec le coefficient 1,9. Le résultat s'affiche immédiatement.
Téléchargez votre attestation officielle
Ce document a la même valeur juridique qu'un DPE refait par un diagnostiqueur. Annexez-le à vos futures annonces et baux.
📌 Cas particulier : logements de moins de 40 m²
Les studios et T1 bénéficient depuis juillet 2024 de seuils de consommation adaptés qui tiennent compte de leur configuration. Cette évolution peut s'ajouter à la réforme 2026 pour un gain de classe supplémentaire. Si votre bien fait moins de 40 m², vérifiez aussi ce point.
Risques et sanctions : ce qu'on risque vraiment
La question revient souvent : "Et si je continue à louer malgré tout ?" Les conséquences sont réelles et peuvent se combiner.
| Type de risque | Conséquence concrète |
|---|---|
| 🏛 Risque locatif | Le locataire peut saisir le tribunal pour exiger des travaux ou une réduction de loyer. Le bail peut être annulé. |
| 💸 Risque financier | Dommages et intérêts si le locataire prouve un préjudice (surcoût de chauffage, problème de santé lié à l'humidité…). |
| 📉 Risque patrimonial | Décote moyenne de 15 % à la vente pour une passoire thermique. 5 jours de plus sur le marché, marge de négociation accrue. |
| 🔒 Blocage du bail | Impossibilité de signer un nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite pour un logement G depuis janv. 2025. |
Un logement interdit à la location, c'est un actif immobilisé qui coûte sans rapporter. Le vrai risque n'est pas l'amende — c'est l'inaction.
La solution concrète : location solidaire et Loc'Avantages
Face au durcissement réglementaire, de plus en plus de propriétaires nous posent la même question : "Comment continuer à louer sereinement sans travaux lourds immédiats ?" La réponse est à la fois technique et stratégique.
Gestia Solidaire est une agence immobilière à impact social fondée à Lyon en 2020. Notre modèle : mettre en relation des propriétaires qui veulent louer en toute sécurité avec des locataires solvables mais exclus du marché classique — jeunes actifs en CDD, étudiants sans garant, familles monoparentales, personnes en reconversion.
✅ Notre modèle, en clair
Chez Gestia Solidaire, vous signez un bail directement avec votre locataire. Pas de sous-location. Pas de montage complexe. Vous restez propriétaire-bailleur avec tous vos droits — et accédez au dispositif fiscal Loc'Avantages.
Loc'Avantages : jusqu'à 65 % de réduction d'impôt sur vos revenus locatifs
Le dispositif Loc'Avantages (ANAH) permet aux propriétaires qui pratiquent des loyers inférieurs au marché de bénéficier d'une réduction d'impôt de 15 % à 65 % sur leurs revenus fonciers. Couplé à MaPrimeRénov' et à l'éco-PTZ, ce dispositif peut financer une grande partie des travaux de rénovation tout en améliorant durablement votre DPE.
Exemple concret : Un propriétaire lyonnais qui loue un T2 à 700 €/mois (au lieu de 850 € marché) avec une convention Loc'Avantages intermédiaire bénéficie d'une réduction d'impôt de 20 % sur ses loyers. Sur une tranche marginale à 30 %, son effort réel est quasi nul. Et il loue sereinement, en règle.
Locataires sélectionnés rigoureusement
Vérification complète du dossier, accompagnement en cas de difficulté de paiement.
Réduction Loc'Avantages 15–65 %
Gestia monte le dossier ANAH à votre place. Gain fiscal immédiat.
Accompagnement rénovation
Orientation vers MaPrimeRénov', éco-PTZ et subventions locales pour améliorer votre DPE.
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Pas de vacance locative, loyer prévisible, zéro gestion quotidienne.
Gestia Solidaire · Lyon & Île-de-France
Votre DPE vous inquiète ? Parlons-en gratuitement.
Nos conseillers vérifient si la réforme 2026 améliore votre étiquette, et vous proposent la stratégie locative la plus adaptée à votre patrimoine.
FAQ : les questions des propriétaires
Mon DPE a été réalisé en 2022 — dois-je le refaire ?
Non. S'il date d'après le 1er juillet 2021, il reste valable 10 ans et peut être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE de l'ADEME, sans nouvelle visite. Si votre logement est chauffé à l'électricité, votre étiquette sera automatiquement recalculée avec le coefficient 1,9.
Mon logement est classé G au gaz. Que puis-je faire ?
La réforme 2026 ne vous aide pas directement. Vos options : (1) rénover — isolation + remplacement chaudière par PAC, finançable avec MaPrimeRénov' et éco-PTZ ; (2) vérifier si vous êtes éligible aux dérogations prévues par la loi Gacquerre (impossibilité technique, copropriété bloquée, coûts disproportionnés >50 % valeur vénale) ; (3) passer en location solidaire avec Loc'Avantages pour financer progressivement vos travaux grâce à la réduction fiscale.
La réforme s'applique-t-elle aux DPE antérieurs à juillet 2021 ?
Non. Ces DPE sont devenus caducs en janvier 2025. Vous devez en faire réaliser un nouveau — qui intégrera automatiquement le coefficient 1,9.
Un locataire peut-il exiger que je fasse des travaux ?
Depuis que le DPE est devenu opposable (2021), oui. Un locataire occupant un logement non décent peut mettre en demeure le propriétaire, saisir la commission de conciliation ou le juge judiciaire pour obtenir des travaux ou une réduction de loyer.
Comment la location solidaire peut-elle m'aider à financer ma rénovation ?
Via Loc'Avantages, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur vos revenus locatifs (15 à 65 %). Ce gain fiscal peut être affecté au financement de vos travaux, en complément de MaPrimeRénov' et de l'éco-PTZ. Gestia Solidaire vous accompagne dans le montage complet de ce plan de financement — sans frais supplémentaires.
📚 Sources officielles
- Arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire — Journal officiel du 26 août 2025
- Communiqué du Premier ministre François Bayrou — info.gouv.fr, 9 juillet 2025
- Service-Public.fr — Nouveau mode de calcul du DPE au 1er janvier 2026 (mis à jour jan. 2026)
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience
- Proposition de loi Gacquerre — Sénat, 1er avril 2025
- Casam / Journal de l'Agence — Analyse d'impact sur 9 105 logements DPE, juillet 2025
- ADEME — Observatoire DPE-Audit (observatoire-dpe-audit.ademe.fr)
Anne-Sophie Thomas
Co-fondatrice & Présidente, Gestia Solidaire
Entrepreneuse sociale engagée sur les politiques du logement, Anne-Sophie a fondé Gestia Solidaire en 2020 à Lyon. En 6 ans : 1 182 baux solidaires signés, 4 000+ personnes accompagnées, 300 logements gérés. Elle co-préside MOUVESS et intervient régulièrement dans les débats de politique du logement.
