Un achat immobilier pour defiscaliser reste une stratégie prisée pour se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. En 2025, plusieurs dispositifs permettent aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu en échange de certaines conditions liées à la location de biens immobiliers.
Ce guide détaillé présente les principales options disponibles, leurs avantages, conditions d'éligibilité et points de vigilance.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur en 2025
Le dispositif Pinel
Bien que le dispositif Pinel ait ⚠️pris fin le 31 décembre 2024⚠️, les investissements réalisés avant cette date continuent de bénéficier des avantages fiscaux prévus. Ce dispositif permettait aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en échange de la mise en location de logements neufs ou en état futur d'achèvement, situés dans des zones à forte demande locative, avec des loyers plafonnés et des ressources des locataires limitées.
Le dispositif Loc'Avantages
Relancé et amélioré en 2025, Loc'Avantages vise à inciter les propriétaires à louer leurs biens à des loyers inférieurs au marché en échange d'une réduction d'impôt. Plus le loyer est bas par rapport au marché, plus la réduction d'impôt est élevée. Ce dispositif s'adresse aux propriétaires acceptant de louer à des ménages aux revenus modestes, contribuant ainsi à l'accès au logement pour tous.
Principales caractéristiques de Loc'Avantages en 2025 :
- Transformation de la réduction d'impôt en crédit d'impôt : Dès 2025, la réduction d'impôt se transforme en crédit d'impôt, permettant aux propriétaires peu ou non imposables de bénéficier également de l'avantage fiscal.
- Taux de réduction d'impôt : Les taux varient de 15 % à 65 %, en fonction du niveau de décote consenti sur le loyer par rapport au marché.
- Eligibilité des logements meublés : En 2025, les locations meublées deviennent éligibles au dispositif, élargissant ainsi l'offre locative.
- Extension du plafond des niches fiscales : Le plafond passe de 10 000 € à 18 000 €, permettant aux investisseurs de maximiser leurs avantages fiscaux.
Exemple d'application : Un propriétaire acceptant de louer son bien à un loyer inférieur de 30 % au prix du marché peut bénéficier d'une réduction d'impôt de 35 %. S'il opte pour l'intermédiation locative, cette réduction peut atteindre 40 %.
La location meublée non professionnelle (LMNP)
Ce régime permet aux investisseurs de louer des biens meublés tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Les revenus tirés de cette activité sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec la possibilité d'amortir le bien, réduisant ainsi l'assiette imposable. LMNP offre une flexibilité intéressante pour diversifier ses investissements immobiliers.
Les principaux avantages en 2025 :
- Amortissement du bien : Déduction progressive du coût du logement et des meubles, réduisant l’assiette imposable.
- Choix du régime fiscal : Micro-BIC avec un abattement de 50 % ou réel permettant de déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, etc.).
- Flexibilité d’investissement : Possibilité de louer en courte ou longue durée avec une meilleure rentabilité locative qu’une location nue.
Bon à savoir : En 2025, la LMNP reste cumulable avec d’autres stratégies fiscales, permettant aux investisseurs de maximiser leurs rendements tout en optimisant leur fiscalité.
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Conditions générales de l'achat immobilier pour defiscaliser
Engagement de location
La plupart des dispositifs exigent un engagement de location sur une durée déterminée, généralement entre 6 et 12 ans. Cet engagement garantit la stabilité du marché locatif et assure que le bien contribue effectivement à l'offre de logements.
Plafonds de loyers et de ressources des locataires
Pour bénéficier des avantages fiscaux de l'achat immobilier pour défiscaliser, les propriétaires doivent respecter des plafonds de loyers, souvent inférieurs aux prix du marché, ainsi que des plafonds de ressources pour les locataires.
Ces conditions visent à favoriser l'accès au logement pour les ménages modestes et à réguler les loyers dans les zones tendues.
Zones géographiques éligibles
Les dispositifs de défiscalisation ciblent généralement des zones spécifiques où la demande locative est forte. Il est donc essentiel de vérifier l'éligibilité de la localisation du bien avant d'investir.
📍 Les zones prioritaires :
✔ Zone A bis : Paris et proche banlieue.
✔ Zone A : Grandes métropoles attractives (Lyon, Marseille, Bordeaux…).
✔ Zone B1 : Villes moyennes dynamiques et certaines zones littorales.
🔎À surveiller : Des villes en plein essor comme Nantes, Rennes ou Grenoble pourraient devenir plus attractives.
Avantages et points de vigilance liés à la défiscalisation immobilière
Avantages de la défiscalisation immobilière
- Réduction d'impôt significative : Les dispositifs permettent de diminuer notablement le montant de l'impôt sur le revenu.
- Constitution d'un patrimoine : L'investissement immobilier offre une valorisation potentielle du bien sur le long terme.
- Préparation de la retraite : Les revenus locatifs peuvent constituer un complément de revenu appréciable lors de la retraite.
Points de vigilance
- Sélection du bien et de sa localisation : Un emplacement inadapté peut entraîner des difficultés de location et une moins-value à la revente.
- Respect des conditions légales : Le non-respect des engagements de location, des plafonds de loyers ou des ressources des locataires peut entraîner la perte des avantages fiscaux.
- Risque de vacance locative : Une estimation réaliste de la demande locative dans la zone choisie est essentielle pour éviter les périodes sans locataire.
Étapes clés pour réussir son achat immobilier pour defiscaliser
Définir ses objectifs et sa capacité d'investissement
Avant de se lancer, il est crucial de clarifier ses objectifs (complément de revenu, constitution de patrimoine, etc.) et d'évaluer sa capacité financière pour déterminer le type d'investissement adapté.
Choisir le dispositif de défiscalisation adapté
Chaque dispositif ayant ses spécificités, il est important de sélectionner celui qui correspond le mieux à sa situation personnelle et à ses objectifs patrimoniaux. Besoin d’aide pour faire le bon choix ? Échangez avec un expert
Sélectionner le bien immobilier
L'emplacement, la qualité du bien et le potentiel locatif sont des critères déterminants pour assurer la rentabilité et la pérennité de l'investissement.
Respecter les obligations légales et fiscales
Une veille régulière sur les obligations légales et fiscales est indispensable pour maintenir les avantages du dispositif choisi et éviter les déconvenues.
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