L'augmentation du taux d'usure et son impact sur le pouvoir d'achat

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Le 1er juin 2023, le taux d'usure applicable est de 4,68% pour les prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus. Une remontée spectaculaire puisqu'au 1er juillet 2022 il était à 2,57%. Ce taux était d'ailleurs lui-même en forte augmentation par rapport à l'année précédente. Si le taux d'usure signifie bien un taux maximum et non un taux moyen des taux de crédits accordés, leur augmentation suit justement celle des taux de crédit. En ayant pratiquement doublé en un an, ceux-ci ont entraîné une perte du pouvoir d'achat immobilier. Analysons la situation actuelle dans cet article.

Comprendre le taux d'usure et son évolution récente

Qu'est-ce que le taux d'usure ?

Le taux d'usure est le taux d'intérêt maximum légal que le banques et les institutions financières peuvent appliquer lorsqu'elles accordent des prêts aux particuliers.
Ce taux est fixé par la Banque de France à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d'un tiers.
Généralement ils sont réévalués tous les trimestres pour le trimestre suivant.

Cette mesure de régulation a pour objectif de protéger les emprunteurs des taux d'intérêt excessifs. Elle permet également une meilleure transparence et prévient ainsi les abus.

Avant de vous accorder un prêt, les établissements de crédit comparent le taux d'intérêt annuel effectif global (TAEG) au taux d'usure.

Le TAEG correspond au taux d'emprunt auquel on ajoute tous les frais inhérents au prêt, comme les assurances, les frais de garantie, de dossiers, de courtage...

Si le TAEG est au-dessus du taux d'usure, le conseiller a l'interdiction légale de vous accorder le prêt immobilier.

Pourquoi le taux d'usure a pratiquement doublé en un an ?

Depuis le 1er février 2023, le taux d'usure est révisé tous les mois, et non tous les trimestres. Cette mesure a été prise pour débloquer le marché immobilier. Cette mesure exceptionnelle devait durer jusqu'en juillet 2023. La Première Ministre Elisabeth Borne a annoncé le 5 juin 2023 qu'elle le prolongeait (au moins jusqu'à la fin de l'année).
Les banques ne pouvaient pas augmenter leurs taux taux d'intérêt alors qu'elles faisaient face à une remontée très rapide des taux d'intérêt. Cette rigidité entraînait le blocage de nombreux dossiers de demandes d'emprunt.

En 2022, il y a eu un ainsi une baisse de plus de 20% des prêts immobiliers accordés par rapport à l'année précédente.

La possibilité de réviser le taux d'usure tous les mois, a donc permis de débloquer des dossiers, pour une accession plus facile au crédit immobilier.
Cependant la hausse des taux d'emprunt rapide a été inévitable.

A noter que ça n'est pas l'augmentation du taux d'usure qui entraîne l'augmentation du taux d'intérêt. Le taux d'usure reflète justement la réalité du marché. Si une banque emprunte à un taux de 3%, elle ne peut évidemment pas accorder un prêt à 2,5%. SI les taux ont fortement augmenté depuis un an, c'est par ce que le taux auquel les banques empruntent a très fortement augmenté. Avec une révision du taux d'usure tous les mois, elles peuvent donc ajuster les taux de crédits par rapport aux taux où elles-mêmes empruntent.

Ainsi alors que le taux d'usure est passé pour un prêt à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus de :
1,41% au 1er juillet 2021
à 2,57% au 1er juillet 2022
à 4,68% le 1er juin 2023 !

💡Voir notre article de juillet 2022 sur le taux d'usure.

L'impact de l'augmentation des taux d'intérêt d'emprunt sur le pouvoir d'achat

Une perte de pouvoir d'achat immobilier quantifiée sur la perte de surface

Si le taux d'usure n'est pas la cause de l'augmentation des taux d'intérêt d''emprunt, elle en est le miroir du contexte actuel.

Ainsi le taux d'usure de 4,68% applicable au 1er juin 223 pour un prêt immobilier à taux fixe de 20 ans et plus correspond à un taux effectif moyen pratiqué à 3,51% sur ses 3 derniers mois.

Les futurs propriétaires ont donc le choix entre :

Emprunter davantage pour le même budget initial du bien immobilier, si leur taux d'endettement et leur capacité financière le permettent.
Ou, réduire les exigences, et notamment réduire la superficie pour que cela rentre dans le budget.

C'est en général la deuxième option qui s'applique.

En mars 2023, la Banque de France estimait que les emprunteurs disposant d'un salaire médian ont perdu une surface de 12 mètres carrés entre décembre 2021 et mars 2023.

La baisse de capacité d'emprunt est ainsi de l'ordre de 20 à 25% par rapport à l'année précédente.

A noter que l'inflation a également participé à cette diminuer les capacités de financement des acquéreurs.

💡Voir notre article : Comment bien se préparer pour demander son crédit immobilier

Des prix immobiliers en baisse ?

Pour compenser cette hausse des taux d'intérêt on pourrait penser que les prix de l'immobilier vont fortement diminuer.

En fait les prix de l’immobilier commencent déjà à baisser. Elle est par contre moins significative que la baisse de la capacité d'emprunt. On peut s'attendre à une baisse de l'ordre de 2 à 3%. Et celle-ci est très inégale suivant les régions et les types de biens.

Voici quelques raisons qui peuvent être évoquées :

    1. Inertie des prix :

      Les prix de l'immobilier ont tendance à réagir avec une certaine inertie aux changements des taux d'intérêt. Les transactions immobilières sont des processus complexes et prennent du temps. Négociations, contrats et délais administratifs. Par conséquent, les ajustements des prix peuvent prendre du temps à se refléter sur le marché.

    2. Demande persistante :

      Même lorsque les taux d'emprunt augmentent, la demande de logements reste souvent élevée. L'immobilier est considéré comme un investissement sûr et stable. De nombreux acheteurs sont prêts à supporter des taux d'intérêt plus élevés pour acquérir une propriété. Une demande soutenue peut maintenir les prix à un niveau élevé malgré les hausses des taux.

    3. Offre limitée:

      Dans de nombreuses régions et dans des zones dites "tendues", l'offre de logements peut être limitée par rapport à la demande. La pénurie de logements peut maintenir les prix à un niveau élevé, car les acheteurs sont prêts à payer plus pour obtenir une propriété. Même si les taux d'intérêt augmentent, la concurrence entre les acheteurs peut continuer à soutenir les prix.

    4. Attentes des vendeurs :

      Les vendeurs peuvent être réticents à baisser les prix de leurs biens immobiliers, même lorsque les taux d'intérêt montent. Ils peuvent être attachés à une certaine valeur perçue de leur propriété ou espérer que les prix remonteront à l'avenir. Cette attitude peut ralentir les ajustements des prix à la baisse.

    5. Hausse des coûts de matériaux :

      Concernant les logements neufs, la hausse des prix des matériaux ainsi que la baisse des permis de construire accordés aux promoteurs freinent la baisse des prix.

L'impact sur les investissements immobiliers ?

Une baisse drastique des investissements immobiliers locatifs

Taux d'emprunt élevés, hausse de la taxe foncière, fiscalité sur les revenus fonciers. Mais aussi fiscalité sur les revenus fonciers et la fin annoncée de certains dispositifs comme le PINEL.
Auparavant, il était également possible de financer son bien en investissement immobilier à 100%, voir 110% ! Aujourd'hui ça n'est plus possible.

Les investissements immobiliers locatifs dans le neuf comme dans l'ancien sont ainsi en berne, alors que le marché locatif est plus que jamais sous-tension.

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En conclusion la crise du logement dans l'ancien comme dans le neuf s'accentue encore aujourd'hui avec la hausse des taux d'intérêt. Le marché devient de plus en plus difficilement accessible aux ménages modestes.
Le marché locatif se tend ainsi de plus en plus. Pourtant il y a 3 millions de logements vacants, et il existe des solutions pour les propriétaires bailleurs ou les investisseurs de rentabiliser la location de leur bien tout en proposant un logement responsable pour des personnes solvables qui ont du mal à se loger.

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