Depuis le 17 mars 2020, la France vit une période de confinement pour éviter la propagation du COVID-19. Des mesures exceptionnelles ont été prises par le Gouvernement en matière d’immobilier. Mais c'est aussi toute la profession et les dispositions applicables au logement qui sont touchées.
En effet, les agences immobilières, les notaires, les bailleurs sociaux... ne peuvent plus recevoir de public. Les propriétaires et locataires particuliers sont aussi affectés en devant limiter les interactions, ce qui peut poser un problème en cas d’entrée ou départ dans un logement mis en location.
Il est donc important de faire un rappel à tous les locataires et propriétaires des règles prises par le Gouvernement. Mais aussi un mini-guide de la location des droits et obligations de chacun en matière de location durant le confinement en France.
Les principales mesures prises par le Gouvernement visent à protéger les personnes les plus vulnérables face au logement. En effet, en cette période de crise ce sont 15 millions de personnes mal-logées qui vont être encore plus touchées à cause de l’arrêt de leur emploi ou encore la difficile mise en action des organismes qui aident les personnes mal-logées ou sans-abri.
Gouvernement principales mesures pour logement
Ainsi l'État à décidé :
- De repousser la période de trêve hivernale. Ainsi, elle est repoussée au 31 mai 2020. Ce qui suspend toutes les procédures d’expulsion des propriétaires et bailleurs à l’encontre de leurs locataires jusqu’à cette date, initialement prévue dans la loi au 31 mars 2020.
- Le maintien de 140 000 places d’hébergement d’urgence jusqu’au 31 mai 2020 pour les personnes en grande difficulté face au logement.
- De ne pas appliquer la réforme des APL en temps réel au 1er avril 2020. Cette mesure, qui doit réadapter le calcul des aides au logement qui se fera désormais sur l’année en cours et non pas l’année précédente, est repoussée. En effet, elle risque de pénaliser un certain nombre de bénéficiaires qui ont vu leurs revenus augmenter. Ils seront donc privés des aides au logement lors de la réforme.
- Le maintien des aides arrivant en fin de droits: ALS, APL, RSA...
- 2 000 places d'hôtel supplémentaires mobilisées pour héberger des sans-abris.
- 3 premiers sites d'hébergement médicalisés ouverts
- Demande à toutes les entreprises qui ne sont pas de première nécessité de fermer leurs bureaux au public. Ainsi les agences immobilières, les offices notariales, les bureaux des bailleurs sociaux... qui continuent à fonctionner souvent en télétravail, sont fermés au public au moins jusqu’à la fin du confinement. Sans qu’il n’y ait de date prévisionnelle de réouverture à ce jour.
Mini-guide pour bien gérer votre location durant la période de confinement COVID-19
Ce mini-guide s’adresse aux propriétaires et locataires particuliers, afin de répondre à toutes les questions principales que vous pouvez vous poser durant la période de confinement COVID-19.
En effet, certains droits et obligations liés à la location d’un logement sont touchées durant cette période. Ils ne peuvent pas se dérouler normalement comme :
- Le droit à rompre son bail pour déménager,
- Ou encore visiter un nouveau logement,
- L’obligation de payer son loyer si le locataire se retrouve sans revenu…
EMMÉNAGEMENT/DÉMÉNAGEMENT COVID-19
Est-il possible pour le locataire d’emménager ou déménager de son logement durant le COVID-19?
Le Gouvernement a mis en place une mesure de confinement qui s’applique à toute la population. Cette mesure impose de rester chez soi sauf en cas de besoins liés à une liste exhaustive :
- 1. pour aller au travail et en revenir, et pour les déplacements professionnels inévitables;
- 2. pour raisons de santé;
- 3. pour faire vos courses essentielles;
- 4. pour des motifs familiaux impérieux, l’assistance de personnes vulnérable;
- 5. pour des déplacements brefs, à proximité du domicile, liés à l’activité physique individuelle des personnes à l’exclusion de toute pratique sportive collective, et aux besoins des animaux de compagnie. 1. pour aller au travail et en revenir, et pour les déplacements professionnels inévitables;
Le déménagement ne fait pas partie de la liste. En revanche, le ministère de l’intérieur a indiqué que « les déménagement sont autorisés mais doivent être limités aux besoins stricts »
Pour cela, il faut réaliser une attestation de déplacement manuscrite en indiquant : le motif de déménagement, la date et les adresses concernées. Il est aussi recommandé de se munir d’un justificatif prouvant ce motif : nouveau bail, congé de l’ancien logement, attestation du propriétaire….
IMPORTANT : Il ne faut pas négliger que malgré la tolérance des déménagements beaucoup d’agences de déménagement peuvent être fermées. Et il sera impossible de demander à des amis, collègues de travail… de venir vous aider. Il est donc important de décaler dans la mesure du possible tout déménagement programmé.
Comment ne pas quitter mon logement initialement prévu durant la période de COVID-19?
Si vous aviez prévu de quitter votre logement après le 17 mars 2020, vous vous retrouvez dans une situation compliquée.
Puisque conformément aux dispositions légales, vous avez transmis à votre propriétaire une lettre de dédit avec un préavis de 1 ou 2 mois suivant le type de location (vide ou meublé). Après le préavis, vous vous retrouvez sans droit, puisque légalement vous n’avez plus de bail et êtes donc occupant sans titre du logement. Mais si vous restez dans le logement quand même. Vous être alors redevable d’indemnité de loyer au propriétaire. Vous devez donc continuer à payer un loyer.
En revanche, en cette période de COVID-19 les expulsions sont interdites jusqu’au 31 mai et il est possible de négocier à l’amiable avec son propriétaire. Dans la mesure du possible, il est donc recommandé de prendre contact par téléphone avec votre propriétaire pour l’avertir et trouver avec lui une solution qui permette que vous restiez dans le logement jusqu’à la fin du confinement.
De plus, il est possible d’évoquer le cas de force majeure de l’article 1218 du Code Civil qui indique quand cas de force majeur comme la situation COVID-19, il est possible de revenir sur son obligation d’exécution qui dans le cas présent est de quitter son logement.
Mais dans ce cas, nous rappelons qu’il faut tenir informer son propriétaire et que le locataire reste redevable de son loyer puisque le bail se poursuit jusqu’à la fin de la force majeure.
Comment trouver ou mettre en location un logement durant le COVID-19 ?
Les règles restent les mêmes durant le COVID-19 qui sont de limiter les déplacements et contact humain en dehors des cas prescrits par le gouvernement (achat de première nécessité, déplacement au travail, médical d’urgence…). Les visites de logements sont donc proscrites.
En revanche, il est de plus en plus facile de réaliser des visites en ligne grâce à internet. Ces visites peuvent être virtuelles grâce à des logiciels ou sous forme de vidéos partagées. Vous pouvez donc envisager de recourir à cette pratique pour réserver un logement. Ce logement pourra ensuite être visité physiquement à la fin du confinement.
Mais il est IMPORTANT de ne pas réaliser de visite physique durant toute la période de confinement pour éviter la propagation du COVID-19.
Comment réaliser un état des lieux d’entrée ou de sortie d’un locataire durant le COVID-19 ?
Le confinement et les déplacements limités obligent chacun à ne pas entrer en contact avec des personnes en dehors du cercle familiale restreint de son foyer. Même si les déménagements restent autorisés. Il apparaît donc difficile de réaliser un état des lieux en tant que locataire ou propriétaire.
Cependant, la loi du 6 juillet 1989 pour les locations vides et meublées prévoit que l’état des lieux n’empêche pas l’exécution ou la fin du contrat. En effet, en l’absence d’état des lieux, le logement est considéré en cas de :
- Entrée dans les lieux : avoir été remis au locataire en bon état de réparations locatives, , sauf si il peut en apporter la preuve
- Sortie : avoir été remis par le locataire en bon état de réparations locatives
L’entrée ou la sortie du logement peut donc se limiter à la remise des clés en respectant toutes les mesures d’hygiène prescrites par le Gouvernement.
IMPORTANT : Il est encore rappelé qu’il faut éviter tout contact. Il est donc demandé à chacun de reporter les entrées et sorties en trouvant des arrangements amiables jusqu’à la fin du confinement. Et ainsi faire preuve de civisme pour éviter la propagation du virus.
AIDES AU LOGEMENT EXCEPTIONNELLES COVID-19
Existe-t-il des aides pour payer mon loyer durant la période de confinement ?
Malheureusement aucune aide spécifique au logement n’a été prise à ce jour. De plus, chaque locataire reste redevable de son loyer auprès de son propriétaire. Le loyer ne peut être suspendu par le locataire pour motif de COVID-19.
Mais Action Logement Services à mis disposition près de 170 conseillers sociaux répartis sur tout le territoire pour agir:
- Aides financières grâce au CIL-PASS
- Assistance et également recherche de logements en urgence grâce à Soli’AL.
- Les démarches sont aussi simplifiées et en ligne.
Cet accompagnement social est gratuit et confidentiel. Pour en savoir plus, rendez-vous sur le site : https://lnkd.in/dieHNZj
En revanche, les négociations amiables sont possibles avec votre propriétaire si vous êtes dans une période difficile avec la perte de revenus liés à l’arrêt de votre emploi. Des reports de loyers et charges peuvent être envisagés, mais doivent OBLIGATOIREMENT être acceptés par le propriétaire. Un écrit est recommandé pour éviter tout litige à la fin du confinement.
Liens vers les aides déployées par le Gouvernement
Il existe aussi un certain nombre de mesures pour les entreprises et personnes qui voient leurs revenus d’activités diminuer.
Les liens utiles :
🔸Haut-Commissariat à l’ESS – Covid-19 sont/ Synthèse des mesures https://bit.ly/38TFx7y
🔸DGE : https://bit.ly/2Qd0Bzd
🔸Ministère de l’économie : https://bit.ly/38JV7SX
🔸CCI France : https://bit.ly/33fumVn
🔸Assurance maladie : https://bit.ly/33mjs0k
🔸Ministère du travail : https://bit.ly/33gTgnS
🔸BPI France : https://bit.ly/33fuIvf
🔸Impôts : https://bit.ly/2vUlyIB
🔸URSSAF : https://bit.ly/3cVjosD
🔸Tribunaux de commerce : https://bit.ly/2TK2BkJ
🔸Metropole de Lyon : https://bit.ly/2Qd4FQa
🔸Médiation des entreprises : https://bit.ly/38PQC9wBEELYS
IMPAYÉS DE LOYER COVID-19
Comment faire face aux impayés de loyers durant le COVID-19 ?
La période de confinement pose un problème de revenus pour tous les locataires qui sont en contrat considéré précaire : intérim, auto-entrepreneur… Ces locataires peuvent se retrouver sans revenus à la suite de l’arrêt de leur emploi et sans aucun droit au chômage.
La première conséquence pour ces locataires en difficulté est de ne plus pouvoir payer leur loyer. Même si le paiement de son loyer reste obligatoire durant toute la période de COVID-19 pour tous les baux en cours.
Aucune mesure exceptionnelle n’existe pour garantir l’ensemble des impayés.
En revanche, de la prévention peut être réalisée par le propriétaire. La prévention en cette période de crise est de contacter son locataire et s’assurer qu’il n’est pas trop affecté par le COVID-19 pour payer son loyer. Si c’est le cas, le propriétaire peut envisager des reports de loyers et charges qu’il étalera sur les prochains moins.
RUPTURE DE CONTRAT DE LOCATION
Est-il possible de rompre son bail pour cause de COVID-19?
Le COVID-19 peut être un motif personnel pour rompre son bail. En revanche, il ne permet pas de déroger aux obligations légales pour les locations qui sont :
- D’envoyer un congé en lettre recommandée ou remise en main propre à son propriétaire
- de respecter un préavis de 1 ou 2 mois selon le type de location
On peut donc quitter son logement, mais il faut RESPECTER ses obligations. Et au-delà des obligations pour rompre son contrat de location, il est important de noter qu’il sera difficile de trouver un autre logement et déménager.
En revanche, rien n’interdit les négociations à l’amiable entre propriétaire et locataire qui permettent aux deux parties de se mettre d’accord sur une rupture sans préavis. Mais seul le propriétaire peut donner son accord et le mieux est de le faire par écrit. Un propriétaire pourra comprendre que le locataire ne peut pas rester et payer son loyer.
SOLIDARITÉ
Je vis dans un immeuble comment être solidaire durant la période de COVID-19?
La solidarité durant cette période c’est d’aider son prochain. Il est donc possible d’aider à son échelle dans son immeuble ses voisins grâce à des actions de solidarité et en respectant toutes les mesures d’hygiène et de précaution prescrites par le Gouvernement.
Pour aider ses voisins les plus isolés, vous pouvez les aider pour des courses, de la garde d’enfants… Autant de petits gestes qui peuvent permettre de se soutenir en cette période de crise.
Vers une gestion immobilière plus solidaire et responsable à la fin du COVID-19
Cette période de confinement peut vous permettre de repenser votre façon de gérer vos biens immobiliers en location.
En effet, il sera très important à la fin du COVID-19 de s’adapter aux locataires les plus touchées par la crise. Il apparaît donc important que :
- les propriétaires particuliers proposent des logements plus abordables
- pour soutenir les personnes les plus touchées.
Notamment en se tournant vers la gestion immobilière plus responsable qui permet de louer un logement en dessous des prix du marché, obtenir des aides aux travaux et des garanties contre les loyers impayés en contrepartie de réductions d’impôts sur les revenus locatifs entre 15 et 85%.
GESTIA Solidaire accompagne à Lyon, les propriétaires vers la mise en place de locations abordables. Mais aussi les locataires en difficultés.
Nous accompagnons les propriétaires à trouver le meilleur type de location en fonction de leur profil propriétaire et du bien loué. Mais aussi de trouver un locataire qui a été accompagné par nos services pour renforcer son dossier locatif en trouvant une garantie privée ou d’État contre les loyers impayés.
