Hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % en 2026 : ce qu’il faut savoir pour l’immobilier
🔎 Qu’est-ce qui change exactement en 2026 ?
La loi de financement de la Sécurité sociale 2026, votée fin 2025 par le Parlement, a augmenté la CSG applicable à certains revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %. Comme la CSG représente une part importante des prélèvements sociaux, cette hausse fait mécaniquement augmenter le taux global des prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité — à **18,6 %** au lieu de 17,2 % auparavant.
📊 Ce qui est concerné par la hausse
Tous les revenus du capital ne sont pas touchés de la même façon par cette hausse. Voici les principales catégories d’actifs concernées :
- Revenus de location meublée non professionnelle (LMNP) — soumis à la CSG majorée, donc aux prélèvements sociaux à 18,6 % en 2026.
- Revenus de location meublée en bail mobilité ou meublé de tourisme — également concernés par la hausse.
- Dividendes, plus-values mobilières et autres produits financiers — soumis à la hausse aussi, sauf exceptions légales.
📌 Ce qui échappe à la hausse
La loi prévoit aussi des exceptions : certains revenus du patrimoine restent soumis à l’ancien taux de CSG, ce qui maintient pour eux les prélèvements sociaux à **17,2 %**. :
- Revenus fonciers issus de la location nue — toujours soumis à 17,2 %.
- Plus-values immobilières — également exclues de la hausse de CSG, donc maintenues à 17,2 %.
- Assurance-vie et certains produits d’épargne réglementés — exonérés ou partiellement protégés contre la hausse.
🏠 Impact concret pour les investisseurs immobiliers
Pour les propriétaires bailleurs, cette réforme a des conséquences différentes selon le régime fiscal de leurs revenus :
- 📈 Location nue (revenus fonciers) — Pas d’augmentation du taux global des prélèvements sociaux : ils restent à 17,2 %.
- 📉 Location meublée non professionnelle (LMNP) — La hausse de la CSG conduit à un taux global de prélèvements sociaux de 18,6 %, ce qui alourdit la charge fiscale sur les bénéfices BIC.
🍃 Concrètement, pour un bailleur en LMNP percevant des bénéfices locatifs, le passage de 17,2 % à 18,6 % de prélèvements sociaux réduit légèrement la rentabilité nette. En revanche, les bailleurs en location vide restent à un taux stable, ce qui peut renforcer l’attractivité de ce type de bail dans certains cas.
📅 Entrée en vigueur
La hausse de la CSG s’applique aux revenus du patrimoine perçus à partir du 1er janvier 2025 pour certains revenus, et aux revenus financiers à partir du 1er janvier 2026.
📌 En résumé
La réforme fiscale votée dans le cadre de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 alourdit le taux des prélèvements sociaux sur certains revenus du capital à 18,6 %. Cette mesure impacte notamment les revenus de location meublée (LMNP) et certains produits financiers, tandis que les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent soumis à l’ancien taux de 17,2 %.
