L'expulsion : un véritable parcours du combattant pour locataire et propriétaire, qui peut être évité.
Fin 2020 une loi est entrée en vigueur afin de faciliter l’expulsion des squatteurs. Mais on ne parle pas assez de l'aspect fastidieux et douloureux de l'expulsion en général. La procédure est longue et très lourde pour les parties.
Il est important aussi bien pour le locataire et le propriétaire d’avoir conscience de ce processus complexe. Mais aussi d'essayer de le prévenir en amont avec de la médiation et des actions amiables qui peuvent éviter de rentrer dans une procédure judiciaire.
Deux procédures selon le profil : locataire ou "squatteur"
Pour expulser quelqu’un d’un logement il faut un motif légitime et sérieux reconnu par la loi. C'est la loi ⚠
Sont à dissocier deux types de profils :
- les occupants avec un titre d’occupation en règle, les locataires (ou sous-locataire en règle)
- les occupants sans titre d’occupation : les squatteurs ou sous-locataire pas en règle
👉 Pour un locataire ou sous locataire en règle :
- Dans le cas d’un locataire en règle, le propriétaire bailleur doit s’assurer d’adresser la procédure d’expulsions à la bonne personne à la bonne personne.
Exemple 1 :
Pour une colocation avec un seul nom sur le bail : il faut adresser la procédure d’expulsion au titulaire du bail
De plus il faut aussi veiller à adresser la procédure à tout les occupants bénéficiant d’un droit sur le bien loué
Exemple 2 :
Pour un couple pacsé : il faut adresser la procédure d’expulsion au(x) titulaire(s) du bail
Pour une sous location en règle, il faut aussi adresser la procéder au sous locataire qui lui est dépendant en premier lieu du locataire.
👉 Pour un squatteur :
Il faut bien dissocier plusieurs cas dans ce genre de situation. Premièrement est considéré comme squatteur toute personne s’étant introduite dans le logement sans l’accord ou l’aide de quelqu’un ayant un droit sur le logement, ainsi un ami que vous avez hébergé un temps et qui ne veut plus partir ne sera pas considéré comme un squatteur.
Plus généralement, les procédures d’expulsions se font à l’encontre de locataire sous contrat de bail. Pour expulser un locataire il faut donc un motif valable, légitime et sérieux, dans la majorité des cas ce sera : un manquement dans le paiement des loyers (paiements en retard, absence de paiement), mais aussi si le locataire est à l’origine de nuisance sonores, ou en cas de défaut d’assurance habitation.
| ⚠ Depuis la loi Alur une expulsion peut être demandé en cas de violence domestique, de la part d’un conjoint violent envers l’autre conjoint ou les enfant. Ce sera le juge des affaires familiales qui peut délivrer une ordonnance d’expulsions |
Les procédures avant et pendant une expulsion
On le rappelle : avant d'arriver à l'expulsion, la médiation est un bon compromis. Il est important de comprendre la situation de chacune des parties et de l'expliquer. Un terrain d'entente en communiquant peut être trouvé :
- accord du locataire pour mettre en place un échéancier sur quelques mois
- rupture amiable du bail en trouvant une solution alternative de logement
Voici les étapes pour lancer une procédure d'expulsion :
1- Dès le premier impayé le propriétaire bailleur doit réagit rapidement. Une première relance doit être effectuée 5 jours après le premier impayé (un écrit est préférable, lettre, mail, minimessage, SMS), des relance téléphonique peuvent complémenter l’écrit. Devra s’en suivre une deuxième relance par écrit. Puis au bout de 15 jours une première lettre de mise en demeure peut être envoyé directement par le propriétaire.
2 - Après un délai de deux mois, le bailleur doit envoyer un commandement de payer au locataire par acte d’huissier
| ⚠ Forme et contenu du commandement de payer Le commandement de payer doit, à peine de nullité, contenir : - la mention que le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour payer sa dette - le montant mensuel du loyer et des charges - le décompte de la dette ; - l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; - la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière; - la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil. Avant la loi Élan, la jurisprudence avait précisé que, outre la sanction, le commandement de payer devait indiquer précisément les manquements reprochés au locataire (Cass. 3e civ. 28-11-1968 : Bull. civ. III n° 498). |
La phase contentieuse de l'expulsion
Après ces étapes majeures, d’autres étapes administratives et juridiques vont survenir directement selon plusieurs cas :
- le paiement effectué avec résiliation du bail
- ou le paiement non réalisé et bail résilié
- le paiement réalisé et expulsion ordonnée
Dans le dernier des cas (paiement réalisé et expulsion ordonnée), un commandement de quitter les lieux sera instauré et le locataire aura 2 mois pour quitter les lieux. A noter : en cas de squattage ce délai peut être supprimé. Ici encore, plusieurs cas :
- si le locataire à déjà quitté les lieux : bonne nouvelle
- ou le locataire accepte de quitter les lieux à la datte prévue : bonne nouvelle
- le locataire refuse de quitter les lieux
Dans ce dernier cas un autre délai de deux mois va être instauré avec au final une expulsion forcée avec l’aide de la police et huissier. Le locataire sera redevable à l’état d’une partie des impayés et d’autres frais annexe. Dans un autre temps, l’état dédommagera une partie des loyers impayés au propriétaire.
Ainsi il est important de prévenir l'impayé par la médiation, le dialogue car les procédures d’expulsions en France sont lentes et fastidieuse. Laisser un locataire dans l'impayés durant toute la procédure est un gouffre financier pour lui. Mais aussi le propriétaire.
Il est possible de sécuriser sa location et le risque d'impayés et de dégradations sans frais avec Gestia Solidaire. Mais aussi choisir de gérer plus humainement la relation locataire/propriétaire pour prévenir les risques et les gérer différemment.
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