Locataire ou propriétaire : qui doit faire quels travaux ?

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Pendant une location, les gros travaux sont à la charge du propriétaire. Les travaux plus petits, dits d'entretien courant, sont quant à eux à réaliser par le locataire. Cependant, il peut y avoir des désaccords entre les deux parties. Qui doit faire quels travaux ? Gestia Solidaire vous explique tout pour éviter toute confusion !

Les travaux à la charge du propriétaire - bailleur

L'obligation de proposer un logement décent

Tout d'abord, le propriétaire-bailleur a pour obligation de mettre a disposition un logement décent et en bon état d'usage à son locataire.

Les critères de décence pour un logement :

  • la surface habitable doit être de minimum 9m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond (ou avoir un volume habitable de 20m3)
  • le logement ne doit présenter aucun risque pour la santé ou la sécurité du locataire (pas de peinture au plomb, réseau électrique aux normes, gros œuvre solide, ventilation et chauffage qui fonctionnent, pas de risque d'infiltration d'eau, etc)
  • sans infestation de nuisibles
  • le logement doit comporter des équipements de base : électricité, eau potable, traitement des eaux usées, chauffage, coin cuisine, sanitaires, ...

Rappel

Les pièces principales (de sommeil et séjour) doivent avoir un accès à la lumière naturelle suffisant avec une fenêtre permettant d'aérer la pièce. De ce fait, il n'est pas possible de louer un sous-sol.

Les travaux de maintien en état en cas de vétusté ou de force majeure

Le propriétaire-bailleur doit effectuer des réparations et entretenir le logement pendant toute la durée du bail. Cependant, il s'occupe uniquement des travaux dont le locataire n'est pas responsable. Ainsi, il répare lorsque la dégradation a comme origine la vétusté et non une maladresse du locataire. Le propriétaire se charge également des travaux nécessaires suite à un cas de force majeure (catastrophe naturelle par exemple).

Qu'est-ce que la vétusté ? 🤔

C'est l'état d'usure ou de détérioration qui résulte du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. La dégradation d'un élément due à la vétusté n'est donc pas de la faute du locataire, ce n'est donc pas à ce-dernier d'entreprendre les travaux de remise en bon état d'usage.

Voici quelques exemples de travaux de maintien en état à la charge du propriétaire :

  • remplacement de la chaudière
  • réparation des volets
  • robinetterie vétuste
  • aération peu performante
  • remplacement des fenêtres
  • toute autre dégradation qui résulte d'un usage normal de l'équipement et du logement (peinture qui ternit, etc)

Conseil 💡

Si votre propriétaire tarde à faire des travaux qu'il a l'obligation d'effectuer, n'arrêtez surtout pas de payer votre loyer ! Cela pourrait donner raison au propriétaire.

Les travaux d'amélioration

Si le propriétaire souhaite améliorer le logement, pour rajouter du confort ou pour améliorer la performance énergétique du logement, les frais sont également à sa charge.

Exemples de travaux d'amélioration :

  • nouveau système de chauffage
  • meilleure isolation
  • installation d'un interphone plus moderne
  • changement de sol
  • etc ...

Et le locataire

Si le logement est occupé lorsque le propriétaire lance ces travaux, le locataire ne peut pas s'y opposer. Cependant, si les travaux rendent son logement difficilement habitable pendant au moins 21 jours, il peut négocier une baisse de loyer durant la période des travaux. Si le logement est inhabitable pendant la durée des travaux, le locataire peut mettre fin à son bail sans préavis.

Les travaux qui impactent les parties communes

Lorsque les travaux entrepris par le propriétaire vont impacter les parties communes (cheminées, murs porteurs, canalisations qui traversent plusieurs logements, création d'une véranda, fermeture d'un balcon, etc), alors il faut demander une autorisation à la copropriété. Il faudra effectuer un vote avec tous les copropriétaires et obtenir la majorité absolue pour pouvoir entreprendre ces travaux.

⚠️ Dans certains cas, une autorisation d'urbanisme est nécessaire en plus de l'accord des copropriétaires.

Quelques exemples où c'est le cas :
▪️ création d'une ouverture pour une nouvelle fenêtre ou porte
▪️ changement de couleur des volets
▪️ remplacer les fenêtres
▪️ mettre des volets

Les travaux à la charge du locataire

Les travaux d'entretien courant obligatoires

En effet, l'entretien courant et les réparations locatives sont à la charge du locataire pendant toute la durée de la location. Cela a pour but d'encourager le locataire d'avoir un usage 'normal' du logement et de ne pas le dégrader davantage, que cela soit intentionnel ou non.

Ci-dessous les réparations locatives les plus courantes :

Portes et fenêtres :

  • graissage des portes, serrures et verrous
  • remplacement de vitres brisées
  • refaire de nouvelles clés si elles ont été perdues ou abîmées
  • changement de quelques petites pièces des serrures (boulons, vices) : attention le remplacement d'une serrure entière n'est pas à la charge du locataire, sauf exceptions (perte des clés, etc)

Murs et sols :

  • rebouchage des trous éventuels
  • raccords de peintures et de tapisseries sur les murs (les murs peuvent avoir ternis avec le temps, mais cela se fait de manière plutôt homogène, attention aux taches)
  • entretien du sol : remplacement d'un carrelage cassé, raccord de moquette en cas de taches
  • nettoyage régulier & entretien des plinthes, moulures, etc

Sanitaires et cuisine :

  • refaire les joints
  • s'assurer que les canalisations ne soient pas bouchées

Dans toutes les pièces :

  • remplacement des prises de courant, interrupteurs, ampoules
  • entretien des meubles et des équipements mis à la disposition du locataire

▶️ Pour consulter une liste plus détaillée, cliquez ici.

Rappel

L'entretien annuel de la chaudière (fait par un professionnel) est à la charge du locataire, sauf si le bail stipule le contraire.

À noter : L'entretien et le remplacement éventuel du détecteur de fumée sont à la charge du locataire. C'est l'achat initial et son installation qui sont à la charge du propriétaire.

Le locataire peut-il effectuer d'autres travaux ?

Le locataire a en effet le droit d'effectuer certains travaux sans l'autorisation préalable du propriétaire pour mettre le logement à son goût. Ainsi, vous pouvez changer la moquette ou la couleur du mur, à condition que les couleurs restent neutres.

⚠️ Cependant, vous ne pouvez pas faire de transformations dans le logement, comme changer une baignoire en douche, abattre des cloisons, construire une véranda, changer la cuisine ou changer la fonction d'une pièce. Si vous souhaitez effectuer une transformation, il vous faudra demander l'autorisation écrite à votre propriétaire.


Vous êtes propriétaire d'un bien qui a besoin de travaux avant d'être loué pour la première fois ou reloué ? Gestia Solidaire vous accompagne également pendant les travaux grâce à des super partenaires ! 💪

N'hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus ou jetez un coup d'œil à ces quelques projets réalisés à Lyon et Paris ⤵️

https://www.gestia-solidaire.com/projets-et-proprietaires-accompagnes-par-gestia-solidaire-a-lyon/

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