Quelles sont les étapes de mise en location?

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Quelles sont les étapes de mise location mon logement à louer en tant que propriétaire ?

L'investissement locatif (acheter un bien pour le louer) est de plus en plus répandu. Mais une fois passée l'étape de l'achat, il est parfois compliqué pour le propriétaire de savoir par où commencer pour mettre en location son logement. Soit toutes les étapes avant de louer, pour trouver un locataire, signer un bail...

On vous dit tout dans notre article blog Gestia Solidaire : Quelles sont les étapes pour mettre en location mon logement à louer ?

Les étapes clés pour mettre en location mon logement à louer

Étape 1 : Le choix du type de location souhaité (meublé, vide, solidaire, saisonnier)

En tant que propriétaire bailleur (propriétaire louant un bien immobilier), la première étape pour vous est de savoir quel type de location est la plus adaptée à votre projet. Ce choix va avoir un impact fiscal différent qu'il est important d'anticiper. Mais aussi le type de locataires que vous pourrez avoir. Pour cela plusieurs baux d’habitation sont possibles :

  • location meublé,
  • location nue,
  • location solidaire,
  • location saisonnière.

La location meublée s’adresse plus à des profils type étudiant, jeunes actifs cherchant un petit appartement ou un studio. Idéale pour les villes étudiantes. De plus ce bail à la particularité d’être réduit à 9 mois afin de se caler sur les calendriers scolaires.

La location nue est la plus courante, les personnes visées sont généralement des familles, des colocations, ou encore des étudiants cherchant une surface plus grande qu’un T2. De plus les locataires en location nue restent généralement plus longtemps.

La location solidaire, vous permet de défiscaliser tout en donnant du sens à votre investissement. Vous pourrez viser aussi bien des étudiants, jeunes actifs que des familles monoparentales. Elle est possible dans toutes les grandes villes, pour en savoir plus lisez notre article.

La location saisonnière s’adresse par définition à des vacanciers, touristes… Cette location permet de louer son bien sans plafonnement de loyers, et donc de louer à un prix plus élevé sur de courtes périodes.

Étape 2 : Les diagnostics immobiliers obligatoires

Il y a 3 diagnostics obligatoires pour faire de la location: le DPE, l’ERNMT, et le CREP. Puis des diagnostics en fonction de l'âge des installations et du bâtiment loué.

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Le DPE informe le locataire avant la location de la consommation d’énergie du logement. Il se présente sur une échelle allant de A à G. A étant le meilleure et G le moins bon.

L’ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques). Le locataire doit être informé des risques naturels, miniers et technologiques auquel le logement peut être exposé.

Le CREP – Le Plomb (Constat des Risques d’Exposition au Plomb). Pour tous les bâtiments construits avant 1949 ce diagnostic est obligatoire. Pour les bâtiments construire après 1949 il n’est pas nécessaire. Si le plomb n’a pas été détecté, le document n’a pas de limite de validité.  Au contraire si du plomb a été détecté des travaux seront à faire avant la location.

Diagnostic gaz et électrique. Obligatoire pour tout les logements de plus de 15 ans depuis 2018.

Diagnostics des nuisances aériennes. Obligatoire depuis 2020 ce diagnostic permet aux locataires d’être informé sur les éventuelles nuisances sonores aériennes.

Étape 3 : Fixer le montant de votre loyer

Pour fixer le loyer pour votre première location, il faut vérifier si le logement se situe dans une zone dite « tendue » ou zone avec « loyer encadré par décret ». Si tel et le cas le loyer devra respecter un plafond. (voir article Gestia solidaire sur les loyers).

Si le logement est en zone de fixation de loyer libre alors il faut se baser sur des critères liés à l’emplacement du logement (la ville, les commodités, les transports…).

Il est préférable de consulter les prix de location dans le secteur avec des biens équivalents au vôtre (taille, localisation, prestation…) afin de fixer votre loyer dans la moyenne de ceux pratiqués pour éviter que le logement reste vacant. Mais aussi éviter de sur-spéculer pour luter contre l'augmentation incontrôlée des loyers.

⚠ Attention : Si votre bien a déjà été loué avant l'achat depuis moins de 18 mois, le loyer ne peut pas être fixé librement. Renseignez-vous

Étape 4 : Le choix du locataire

Le choix du locataire est important pour qu'il corresponde bien aux attentes de votre projet de mise en location. Vous devez vous renseigner sur des détails qui feront la différence dans votre relation avec votre locataire : est-il là pour une longue période ? quel est son travail si il en a un ? Quel est sa situation personnelle ?

C’est pourquoi la loi autorise un propriétaire à réclamer au candidat des pièces justificatives autorisées par la loi. Il faut veiller à regarder la solvabilité du candidat, c’est à dire savoir si il pourra ou non payer le loyer. Sans rester dans la logique classique des loyers trois fois supérieurs au loyer. Vous pouvez intégrer les aides auxquelles il a le droit, les revenus annexes qu'il peut avoir : aide des parents, amis....

Veiller aussi à voir s’il possède des garants solvables eux aussi. Si un candidat à moins de 30 ans il est logiquement éligible à la garantie Visale qui permet d’être assuré de percevoir les loyers en cas d’impayés. Et est plus efficace qu'une garantie physique. Plus d’infos sur www.visale.fr

Étape 5 : La rédaction du bail et l’état des lieux

Une fois votre locataire choisi et afin d’officialiser l’accord de location entre le locataire et le bailleur, il faut rédiger un contrat qui s’appelle le bail ou encore le contrat de location.

Pour être certain de faire un bail en bonne et due forme, vous pouvez vous rapprocher d’une agence immobilière qui pourra vous fournir un bail type à compléter avec vos informations. Sinon, des modèles sont disponibles sur internet mais il faut bien veiller à ce que le bail soit en vigueur avec les lois au moment de location.

Étape 6 : Les assurances

En tant que bailleur, vous avez l’obligation de souscrire à une assurance qui couvre le logement loué. En effet, même si le locataire doit souscrire lui aussi à une assurance habitation vous devez prendre une assurance pour plusieurs choses :

- Vous n’êtes pas à l’abri que votre locataire résilie son assurance habitation. Vous devez donc prendre obligatoirement une assurance Propriétaire non occupant : PNO. Pour en savoir plus

- En cas de sinistre entre deux location (période de vacance locative) l’assurance prendra en charge les coûts

Vous pouvez également prendre une GLI (Garantie des Loyers Impayés). Cette assurance permet de toucher les loyers en cas de non paiement des loyers et prend en charge une partie des frais de justice.

Pour éviter de souscrire à une GLI vous pouvez lorsque c’est possible demander au locataire de prendre la Garantie gratuite Visale qui vous paiera les loyers et le locataire devra rembourser Visale. Vous pouvez demander aussi au locataire de souscrire à une garantie inversée comme notre partenaire Cautioneo . Là aussi Cautioneo vous rembourse les loyers impayés et le locataire devra rembourser Cautioneo, les frais de Cautioneo sont à charge du locataire.

Étape 7 : Déclaration de vos revenus locatifs

Comme tout revenu, les revenus locatifs sont à déclarer auprès des impôts car ils sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Vous devez donc faire une déclaration annuelle. Cette dernière peut être anticipée grâce à l'étape 1 : Le choix de votre location.

Contactez-nous pour en savoir plus


Déléguer ces étapes à une agence immobilière

Vous souhaitez déléguer toute ces étapes et être plus serein pour la mise en location. C'est possible grâce à une agence immobilière comme Gestia Solidaire qui va prendre en charge toutes les étapes :

  • Conseil pour optimiser votre fiscalité et choisir la meilleure façon de louer
  • Accompagnement travaux avant la mise en location et recherche d'aides pour être aux normes
  • Mise en place d'une gestion locative plus humaine
  • Sécurisation des impayés et dégradations sans frais pour vous

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