Quel est le plus avantageux un seul bail ou plusieurs baux pour une colocation ?

Dans cet article, on vous donne les avantages et inconvénients pour les colocataires et le propriétaire de louer en faisant un bail par colocataire ou un seul bail commun à tous les colocataires. Découvrez ce qui est le plus avantageux selon votre situation : Un seul bail ou plusieurs baux?

Le saviez-vous 54% des colocations sont constituées de colocataires actifs soit des colocations de personnes travaillant. La colocation n’est plus utilisée uniquement par les étudiants. Elle est devenue un mode de vie très intéressant pour les travailleurs qui habitent dans les grandes villes où les prix des loyers augmentent. Elle offre aussi la possibilité de diviser le loyer et les charges tout en ayant plus d’espaces communs que si le locataire avait loué un appartement seul.

Qu’est ce qui se passe si je loue en colocation avec UN BAIL UNIQUE ?

Le bail unique = un seul contrat pour TOUS les colocataires

Ainsi avec un bail unique, l’intégralité du logement est loué aux colocataires. Ils se partagent le paiement du loyer. Mais versent un seul loyer total pour tous les colocataires au propriétaire.

De plus, les colocataires se répartissent le logement à leur convenance. En cas de départ d’un des colocataires, les locataires restants sont redevables de l’intégralité du loyer avec un bail qui se poursuit normalement dans les mêmes conditions.

Le bail unique est habituellement signé avec une clause de solidarité qui empêche que le loyer soit divisible, c’est à dire qu’en cas d’impayés le propriétaire peyt demander l’intégralité du loyer à un seul colocataire (et à son garant éventuel).

Avec une clause de solidarité ( article dans le bail unique ),  les colocataires deviennent unis au travers d'un seul et même bail (nu ou meublé), qui porte sur l’ensemble du logement. Il n'y a donc pas d'attribution de chambre et de parties privatives à proprement parlé.

Chaque colocataire doit être signataire de ce bail et des états des lieux (entrée et sortie).

Cas pratique lors d’une colocation avec un seul bail/bail unique

Un logement est loué à 3 colocataires. Les 3 doivent apparaitre sur le bail et le signer + l’état des lieux.

Comment ça se passe en pratique ?

Paiement du loyer et des charges :

Si le loyer avec charges est fixé à 1 500 euros pour les trois colocataires signataires du bail unique.

Ce dernier est alors payé par l’ensemble des colocataires. Chacun verse un montant au propirétaire de manière à ce que ce dernier récupère les 1 500 euros mensuellement.

Pour plus de simplicité, il est préférable qu’un seul colocataire verse mensuellement le montant total et s’arrange avec ses colocataires pour la répartition du paiement. Cela évite les retards car tous les colocataires sont solidaires si il y a une clause. Mais aussi simplifie la gestion pour tous.

Si un colocataire part alors les colocataires restant n'ont pas trouvé de remplaçant, ils sont redevables de l’ensemble du loyer, même s'ils sont un de moins (sauf s'il y a une clause de solidarité alors dans ce cas les colocataires restants et le sortant sont tous redevables solidairement).

💡Relire notre article sur les meilleurs façons de se protéger des impayés : https://www.gestia-solidaire.com/comment-securiser-a-100-mon-risque-dimpayes/

Dépôt de garantie :

Pour le dépôt de garantie, c'est la même chose : c’est aux locataires de se débrouiller entre eux pour faire un seul versement au propriétaire.

Lors du départ d’un colocataire en cours de bail, le propriétaire n’a pas à lui restituer sa quote-part. Le dépôt de garantie est restitué seulement à la fin de la colocation, quand tout le monde est parti. Si le sortant veut récupérer son dépôt de garantie, il s'arrange avec le nouvel entrant qui le remplace ou ses futurs-ex colocataires.

État des lieux :

L’état des lieux d’entrée et de sortie ne s’effectue pas à chaque changement de colocataire. Donc il y en a un pour le début de la colocation qui porte sur l'ensemble du logement, et un autre pour la fin de la colocation.

Ceci dit, rien n’empêche aussi bien pour le nouveau colocataire que le propriétaire de faire une visite informelle lors d’un changement de colocataire. Cela permettra au nouveau colocataire de ne pas assumer les dégradations antérieures à son arrivée et le propriétaire de pouvoir contrôler l’état du logement.

Changement ou départ d’un colocataire :

Lorsque l'un des colocataires donne son préavis pour quitter le logement, la colocation se poursuit avec les colocataires restants.

Si le locataire sortant part sans qu'il n'y ait de remplaçant, il n'est pas obligatoire de faire un avenant au bail indiquant son départ. C'est son préavis qui fait foi de son départ. Pour autant, rien n’interdit de faire un avenant indiquant ce départ pour régulariser la situation et la gestion du bien pour le propriétaire.

Cependant,  si un nouveau colocataire est trouvé avant ou après le départ du colocataire sortant, il faudra faire un avenant indiquant que ce nouveau colocataire intègre le bail signé en date du jj/mm/aaaa et dans les mêmes conditions. Cet avenant doit être signé par les colocataires déjà présents, par le nouvel entrant et par le propriétaire.

Le propriétaire ne peut pas intervenir dans le choix du nouveau colocataire lors d’un bail unique en colocation.

Clause de solidarité :

La clause de solidarité est une clause par laquelle les colocataires se déclarent solidaires les uns des autres.

• Lorsque le bail contient une clause de solidarité par laquelle les colocataires se déclarent solidaires, chaque colocataire et le tiers qui s'est porté garant pour lui (sa caution) sont redevables de la totalité des sommes qui vous sont dues au propriétaire (loyer + charges). Cela veut dire que chaque colocataire (et sa caution respective) s'engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas.

Lorsqu'un colocataire quitte le logement, sa caution et lui restent engagés par la clause de solidarité durant les 6 mois qui suivent son départ, à moins qu'un nouveau colocataire rejoigne la colocation et figure au bail.

• Lorsque le bail ne contient pas de clause de solidarité, chaque colocataire (et sa caution) ne peut être poursuivi que pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives qui sont dues au propriétaire.

En cas de conflit (l'un des colocataires ne paie pas), le juge appliquera une quote-part, libérant ainsi les bons payeurs de la part du mauvais payeur.

De plus, sans clause de solidarité, le colocataire partant et sa caution sont libérés du paiement des loyers et charges dès la fin de son préavis, ou dès que le logement est occupé par un nouveau colocataire si celui-ci arrive avant la fin du préavis.

⚠️ Clause de solidarité ou pas, une caution peut-être demandée à chacun des colocataires. Plus il y a de garanties, mieux ce sera pour limiter les risques d’impayés.

Qu’est ce qui se passe si je loue en colocation avec DES BAUX INDIVIDUELS ?

Les baux individuels aussi appelés « baux multiples » sont signés avec chacun des colocataire. C’est la différence du bail unique où tous les colocataires sont liés à travers d'un seul et même bail, ici, chaque colocataire est lié individuellement à vous au travers de son propre bail. Cela signifie que pour un logement de 3 chambres, il y a 3 baux différents. Chaque bail doit être signé par le propriétaire et par le colocataire concerné (pas besoin que les autres colocataires signent le bail).

N.B : Depuis, la loi ELAN, la surface minimum exigée pour mettre en place un bail individuel de colocation est de 9 m² (avant c'était 14m2).

Cas pratique lors d’une colocation avec des baux séparés

Le logement de 3 chambres est toujours loué aux colocataires. Mais cette fois, les 3 ont un bail individuel qui porte uniquement sur chacune des chambres.

Comment ça se passe en pratique ?

Paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie :

Sur chaque bail apparaîtra une quote-part du loyer total qui est payé par le colocataire signataire.

Ce montant peut être une simple division du loyer + charges par le nombre de chambres ou encore en fonction de la surface des chambres (comme les tantièmes d'un immeuble) ou du confort (si une chambre dispose d'une salle d'eau privative et que les autres doivent se partager une salle d'eau). Ce calcul est  libre à pour le propriétaire.

⚠️ La clause de solidarité n’est PAS envisageable dans une colocation avec des baux individuels.

Chaque colocataire paie donc son loyer (x % du loyer) et ses charges individuellement des autres, et verse son propre dépôt de garantie correspondant à sa chambre (partie privative).

De la même façon, la caution du colocataire ne s'engagera que pour lui.

⚠️ C'est pour cette raison que les colocataires ne sont éligibles à VISALE QUE dans le cadre du bail individuel.

États des lieux :

Idem que pour le loyer avec un bail unique l'état des lieux porte sur l'ensemble du logement, dans le cadre d'un bail individuel, l'état des lieux ne porte QUE sur la partie privative. Il n’y a donc pas d'état des lieux sur les parties communes c'est interdit ! ==> voici le texte de référence : article 4e de la loi de 89 

Lors d’un départ de colocataire, il faut faire un état des lieux de sortie de sa chambre. Pas besoin d’attendre que tous les colocataires partent du fait que chaque colocataire à son propre état de lieux. Si les parties privatives n'ont pas subi de dégradations, le propriétaire doit lui restituer son dépôt de garantie. Et ce, même si les parties communes ont subi des dégradations (autrement dit, la réparation sur les parties communes est à charge du propriétaire).

Changement ou départ d’un colocataire :

En cas de préavis de départ, il appartient au propriétaire de trouver un nouveau colocataire.

Le propriétaire ne peut en AUCUN cas demander le paiement de la chambre vacante aux autres colocataires. Aussi, il n’y a aucun avenant au bail à effectuer. Lors de l'entrée d'un nouveau colocataire, c'est un nouveau bail qui est édité (et non un avenant) et qui doit être signé par le propriétaire et le nouveau colocataire (pas besoin de la signature des colocataires déjà présents).

L'encadrement des loyers pour la colocation à respecter par le Propriétaire

Pour rappel l’encadrement des loyers concerne les villes situées en zone dite « tendue ». Il  consiste à limiter l'évolution du loyer d'un logement loué vide ou meublé dans ces zones tendues lors du renouvellement de bail, première mise en location ou changement de locataire.

Faire la simulation

Bail commun :

Avec un bail commun, la question ne se pose pas réellement. Finalement, que vous louiez en colocation ou à une famille, vous avez un seul bail avec un loyer qui correspond à l'ensemble du loyer.

Ce loyer doit donc respecter les règles de l'encadrement des loyers (aussi bien la règle du plafonnement que celle de l'évolution).

Relire les règles de l’encadrement des loyers

Baux individuels :

L’article 8-1 II de la loi du 06 juillet 1989 fait un focus sur la colocation qui est formalisée par la conclusion de plusieurs baux entre les locataires et le bailleur. Que dit cet article ? “Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.”

💡 Cela veut dire que si le plafonnement ou l'évolution du loyer ne vous permet pas de louer plus que 12 €/m2, vous ne pourrez dépasser  pour un appartement de 60 m2 avec 2 chambres : 12 x 60 = 720€/mois en cumulant les loyers de toutes les chambres. Le loyer de chaque bail (correspondant à chaque chambre) ne doit donc pas dépasser 720/2 = 360 €/mois.

L'objectif de cet article de loi est de limiter la spéculation. Dans ce type de bail, le cumul des loyers de chaque bail individuel, dans le cadre d’une colocation, explose généralement le montant du loyer du même logement loué à une famille ou à une colocation sous bail unique.

Conclusion un seul bail ou plusieurs baux pour la colocation ?

On peut conclure en disant que les deux ont des avantages et inconvénients aussi bien pour les colocataires que pour le propriétaire. Faites vous accompagner dans votre choix.

Si vous êtes propriétaire à Lyon et que vous voulez réaliser une colocation dans un logement à louer. Contactez-nous : contact(at)gestia-solidaire.com