Quand appliquer le Loyer de référence majoré?

Quand appliquer le Loyer de référence majoré?

Loyer de référence majoré: cadre légal, caractéristiques et exceptions

Dans certaines zones dites tendues, on déplore souvent un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Le montant des loyers connaît de grands écarts entre le niveau moyen de loyer dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social. Ce qui provoque de sérieuses difficultés d'accès au logement privé pour une partie de la population.

Pour mettre fin à cette inégalité, le gouvernement a créé la loi Alur, loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, qui a encadré les loyers entre 2015 et 2017.

En 2018 un nouveau dispositif expérimental (loi ELAN)  a été mis en place qui vise à plafonner les loyers pendant cinq ans.

Comment est déterminé le loyer de référence majoré ?

Si vous faites partie d’une zone où s'applique l'encadrement, vous devez fixer un loyer compris entre le loyer de référence, minoré de 30%, et le loyer de référence, majoré de 20%

Ainsi, la loi ELAN prévoit que le loyer de référence majoré soit supérieur au maximum de 20% du loyer de référence qui concerne les nouvelles locations.

Le loyer de référence est fixé à partir de 4 critères  :

1/ la zone géographique ;

2/ la date de construction du logement ;

3/ le nombre de pièces ;

4/ le type de location (vide ou meublée).

📌Donc le loyer majoré = loyer de référence de la zone selon 4 critères + 20%

Quelles sont les agglomérations concernées ?

Ce dispositif s’applique pour les communes et groupements de communes suivantes :

- Paris (depuis juillet 2019)

- Lille, Hellemmes et Lommes (depuis mars 2020)

- Lyon et Villeurbanne (depuis novembre 2021)

- Plaine commune (depuis juin 2021) regroupant Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse

- Est Ensemble (depuis décembre 2021) regroupant Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville.

Cela autorise ces villes à fixer le montant d’un loyer de référence, d’un loyer de référence majoré et d’un loyer de référence minoré. Ces montants sont fixés par arrêté préfectoral chaque année.

Quels sont les logements visés ?

L’encadrement s’applique exclusivement pour les locations privées de logements vides ou meublés à titre de résidence principale ou pour des usages mixtes (usage professionnel et habitation).

Sont exclus du champ d’application les logements sociaux, les logements soumis à la loi de 1948 construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10.000 habitants, les logements conventionnés par l’APL ou l’agence nationale de l’habitat (ANAH) ainsi que les locations saisonnières.

Ce dispositif vise uniquement les nouvelles locations & les renouvellements des baux et les baux mobilité uniquement signés à compter de la date d’application du loyer de référence majoré de la commune. Ce dispositif ne concerne donc pas les baux en cours. Il est applicable au moment du renouvellement du bail ou sur un nouveau bien mis en location.

Quand le dépassement du loyer de référence majoré est-il accepté ?

Le plafond théorique maximum ne doit pas être dépassé au risque d’encourir de lourdes sanctions. Cependant, le bien peut être loué plus cher que le loyer de référence majoré affiché grâce au complément de loyer qui peut être exigé si le bien dispose par exemple d’équipements luxueux, d’une vue rare, d’une hauteur de plafond de 3,3m... Il est au propriétaire de justifier ce complément de loyer dans le contrat et d’y mentionner le montant. Attention, un appartement restauré à neuf ne justifie pas un complément de loyer.

▶️Il faut des éléments exceptionnels par rapport à un bien similaire dans le même secteur.

Par exemple : Piscine dans les communs, terrasse ou balcons non courants pour un bien similaire, équipements exceptionnels....

Si le locataire trouve le complément de loyer injustifié, il peut dans les trois mois suivant la signature du bail le contester auprès de la Commission Départementale de Conciliation.

Quelles sont les nouvelles obligations des agences immobilières ?

Dans les «zones soumises à encadrement des loyers», les agences immobilières doivent depuis le 1er avril 2022 mentionner sur leurs annonces immobilières les informations suivantes :

- le loyer de base du bien proposé (loyer hors charges) ;

- le loyer de référence majoré ;

- le complément de loyer, si applicable.

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