Comment sécuriser à 100% le risque d'impayés ? La première préoccupation d’un propriétaire ou investisseur en immobilier locatif est de sécuriser au maximum son risque de loyers impayés. Pour cela, l’un des premier réflexe pour eux est de demander des garanties : 3 fois le montant du loyer, 2 garants…
Pourtant, un bon dossier avec des bons revenus et plusieurs garanties physiques ne signifient pas que le risque d’impayés est sécuriser à 100%. Au contraire, l’une des idée reçue est que la garantie faite par une personne physique est plus efficace qu’une garantie d’État ou sous forme d'assurance privée.
On remarque que sur le secteur immobilier locatif, il y a encore une grande méconnaissance en terme de garanties d’État ou privées permettant de sécuriser le risque d’impayés.
▶ Pour mieux sécuriser votre risque de loyers impayés lors de votre prochaine mise en location, lisez notre article Gestia Solidaire « Comment sécuriser à 100% mon risque de loyers impayés ? »
La pratique courante des propriétaires pour sécuriser le risque de loyers impayés
L’Agence Nationale pour l’information sur le logement (ANIL) a réalisé en juin 2019 une étude « Sécuriser sa mise en location face au risque d’impayés - Pratiques et appétences des bailleurs ayant consulté une ADIL »
Cette étude permet d’observer les pratiques des propriétaires particuliers sur le marché immobilier locatif.
La mise en place de critères objectifs et subjectifs dans le choix de son locataire
Les principaux critères de sélection pour les propriétaires sont illustrés ci-dessous dans le graphique 1.
Ainsi, le choix passe par des critères objectifs mais aussi subjectifs . Le principal critère subjectif est la bonne impression. En effet, il est très important pour le propriétaire de ressentir de la confiance envers son futur locataire. C’est donc la bonne impression générale lors de la première rencontre qui prime.
Et viennent à la suite des critères essentiellement liés au revenus, qui si ont les classe par ordre d’importance comme étant impératifs pour le propriétaire. On obtient :
✅ 50% : Le locataire doit gagner 2 à 3 fois le montant du loyer
✅ 44% : Il doit avoir un contrat de travail type CDI
✅ 41% : Une stabilité professionnelle antérieure est préférée
✅ 35% : Il doit disposer d’une caution personnelle solvable
Des critères qui exclus souvent les personnes à revenus limités
La sélection d’un locataire reste donc intrinsèquement liée à sa situation professionnelle, ses revenus.. Autant de critères qui vont rassurer le propriétaire.
Cependant, l’ANIL relève que 1 bailleur sur 5 n’établit pas de critères fixe de sélection et adapte les modalités de décision au locataire rencontré.
Également les critères de sélection vont dépendre de la zone de mise en location, plus elle est tendue ( plus de demandes que d’offres de logement) plus les critères seront stricts.
Ainsi, on observe que dans les grandes villes ce sont les locataires jugés avec le plus de revenus qui sont privilégiés. Au détriment des personnes qui sont solvables mais avec des revenus plus limités.
💡 Pourtant une personne avec plus de revenus ne paiera pas mieux son loyer et le risque d’impayés ne sera pas sécurisé à 100%. Même si en apparence on a l’impression de sécuriser le risque. Il ne le sera jamais à 100%.
Une préférence pour les garanties personnes physiques
L’étude révèle également que les propriétaires ont une méconnaissance des garanties qui peuvent être mises en place autre que la garantie personne physique ( un tiers personne physique se porte garant pour le locataire en cas d’impayés (parents, amis…).
47% des propriétaires bailleurs utilisent une garantie physique (graphique 2)
La garantie personne physique reste donc la plus utilisée et c’est celle qui rassure le plus les propriétaires.
💡 Pourtant, la "garantie personne physique" est tout sauf la plus fiable. Puisque une personne physique au cours du bail peut voir sa situation changée et devenir non solvable alors qu’elle l’était au début du bail : perte d’emploi, divorce, faillite personnelle…
Le deuxième type de garantie utilisé est la garantie loyers impayés aussi appelée « GLI ». C’est une assurance que va prendre à sa charge le propriétaire et qui va le couvrir en cas d’impayés. Cette assurance n’est pas cumulable avec un dépôt de garantie et le locataire devra répondre à certains critères de solvabilité pour que l’assurance fonctionne en cas d’impayés.
Ensuite, vient la VISALE selon le questionnaire réalisé par l’ADIL. La Visale est une garantie d’État qui couvre les locataires sans frais pour le propriétaire sous certaines conditions ( voir suite de l’article). Elle est cumulable avec un dépôt de garantie.
Le dispositif VISALE reste très mal connu. À 64% il est inconnu des propriétaires. Pourtant, il s’avère bien plus efficace que les garanties physiques.
Un choix de garantie centré sur la facilité de mise en place
La suite de l’étude de l’ADIL bien que réalisée sur un faible nombre de propriétaires pour la question du choix, révèle que peu importe le type de garantie entre Personne Physique, GLI et Visale. Un critère est primordial :
✅ La facilité de mise en place
De plus, pour les propriétaire qui mettent en place une garantie avec une personne physique c’est aussi par habitude et effet incitatif pour faire payer le locataire.
La GLI ressort quant à elle comme présentant des garanties plus élevées qui vont inciter le propriétaire pour sa mise en place. Mais aussi souvent conseillée par les agents immobiliers.
La Visale est elle préférée en deuxième par son coût qui est totalement GRATUIT pour le locataire et le propriétaire. Mais on observe bien qu’elle est encore trop peu connue et reste le plus souvent proposée directement par le locataire.
Avez-vous pensez à utiliser les garanties locataires privées et d’État
La garantie d’État : Visale
Comme évoqué précédemment, la garantie Visale est une garantie d’État accordée par Action Logement qui permet de couvrir GRATUITEMENT le locataire contre les impayés.
Pour qui ?
Cette garantie couvre tous les locataires :
▶De moins de 30 ans
▶ Et a été entendue au plus de 30 ans, nouvellement embauché ou en mutation professionnelle
Les avantages pour le propriétaire
Beaucoup d’avantages pour le propriétaire :
✅ On le répète mais elle est totalement GRATUITE
✅ Elle permet de se protéger des impayés mais aussi des dégradations en fin de bail
✅ Elle couvre toute la durée du bail dans la limite de 36 mensualités impayées
✅ La Visale est totalement digitale . L’ensemble des démarches s’effectue en ligne, via une interface simple d’utilisation et un espace personnel sécurisé sur visale.fr.
Pour en savoir plus, rendez-vous sur le site Visale.fr
Les garanties privées locataires sans frais pour le propriétaire
Il existe aujourd’hui une nouvelle forme d’assurance loyers impayés pour favoriser l’accès au logement des personnes solvables mais exclues dans les zones tendues à cause de leurs revenus jugées trop faibles.
Cette nouvelle forme d’assurance permet à un locataire d’obtenir d’un assureur une garantie à sa charge ( 2 à 3% du loyer payé) pour être couverts durant toute la durée du bail jusqu’à 96 000 € ( soit un loyer maximum de 2 666 €/mois)
Pour qui ?
Cette garantie privée locataire est ouverte à TOUS les locataires.
La seule condition va être un seuil de solvabilité déterminé par l’assureur souvent entre 38/40% des revenus par rapport au loyer mensuel.
Les avantages pour le propriétaires
Les principaux avantages sont :
✅ Sa gratuité pour le propriétaire donc pas de frais supplémentaire
✅ Son niveau de couverture élevée pour les loyers et dégradations
✅ La possibilité de la mettre en place pour tous les locataires
✅ Sa facilité de mise en place
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Vous faire accompagner pour sécuriser à 100% le risque d'impayés avec une garantie loyer impayé locataire ou Visale
Notre agence immobilière Gestia Solidaire à Lyon spécialisée en immobilier responsable, vous accompagne dans tous vos projets d’achat immobilier locatif ou de mise en location. Sur une ou plusieurs étapes :
✅Choix de votre investissement locatif ou type de location grâce à une simulation précise et une comparaison avec des mécanismes de défiscalisation pour louer abordable
✅ Mise en location : recherche du locataire et sécurisation à 100% du risque d’impayés avec la mise en place de garantie locataire ou d’État.
✅ Gestion locative agile et humaine : forfait gestion tout inclus à 5 %TTC des sommes encaissées pour louer abordable
Nous mettons en place des garanties loyers impayés gratuite locataire ou d’État pour rétablir un lien de confiance entre locataire et propriétaire. Mais aussi favoriser l’accès au logement des personnes jugées avec des revenus trop limités : Étudiants, personnes en contrat précaire et familles monoparentales.
Prenez vite rendez-vous avec nous pour être accompagné.
