Loi Cosse comment mobiliser le parc privé à des fins sociales pour lutter contre le mal-logement

Nous vous parlons régulièrement du dispositif Loi Cosse aussi appelé « Louer abordable ». En effet, il s’agit du dispositif que nous proposons de mettre en place aux propriétaires ou investisseurs particuliers que nous accompagnons avec notre Agence immobilière responsable : Gestia Solidaire.

Ce dispositif permet à des personnes qui ont des revenus limités de trouver un logement avec un loyer en dessous du prix du marché grâce à des propriétaires engagés et éthiques qui bénéficient en contrepartie d’avantages fiscaux et financiers

La loi Cosse a été créée par l’ancienne Ministre du logement Emmanuelle Cosse avec la loi de finances 2017. Succédant aux outils « Besson ancien » et « Borloo ancien, ce dispositif mis en place pour 3 ans a été renouvelé fin 2019 pour une même période soit jusqu’au 31/12/2022.

Ainsi, il a fait l’objet d’une analyse par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) en charge des validations des conventions mises en place pour les propriétaires particuliers. Mais aussi la Direction interministrérielle de l'hébergement et de l'accès au logement (DIHAL).

Nous avons donc envie de vous partager cette analyse très intéressante de l’ANAH et la DIHAL. Nous l’avons résumé autour des points importants pour vous donner une vision globale des premières années du dispositif Cosse et du cercle vertueux qu'il engendre sur le logement.

L’origine du dispositif Cosse « louer abordable » : besoin de mobiliser les propriétaires particuliers

« Mobiliser le parc privé à des fins sociales : l’objectif du dispositif Louer abordable répond pleinement aux enjeux urbains actuels en matière de logement. C’est la conclusion d’une étude de l’Agence nationale de l’habitat. »

Cette citation issue du rapport ANAH - Janvier 2020 — N° 157 illustre une grande problématique. En effet, depuis de nombreuses années la construction de logements neufs ne permet pas de répondre à l’augmentation de la demande des personnes qui recherchent un logement dans les zones tendues ( grandes villes ).

De plus, cette forte demande créée une augmentation des loyers puisque les logements deviennent plus rares.

Ce qui crée une exclusion des personnes qui ont des revenus plus limités ( étudiants, personnes en contrats précaires, familles monoparentales).

Ainsi l’État se positionne en régulateur grâce aux bailleurs sociaux, agences immobilières sociales ou à vocation sociale et les associations. Ces acteurs sont subventionnés pour produire des logements moins chers appelés logements HLM ou sociaux. Notamment grâce à la loi SRU, qui oblige les communes à avoir 20% de logements sociaux pour favoriser l’accès au logement de personnes plus précaires.

Cependant les logements sociaux ne permettent pas de couvrir la demande totale des personnes à revenus limités. Même si la loi SRU prévoit d’ici 2025 que le taux passe à 25%. Ces logements proviennent de constructions neuves. Et la majorité du parc immobilier est détenu par des propriétaires particuliers : 6,3 millions de propriétaires privés détenaient les logements locatifs en France en 2018.

C’est de ce constat qu’est née la loi Cosse ayant pour ambition de mobiliser le parc privé pour répondre à la demande de logements plus accessibles.

Ainsi la loi Cosse permet à des propriétaires engagés de louer en dessous des prix du marché aussi bien sur des biens neufs qu’anciens en contrepartie d’avantages fiscaux et financiers. Mais aussi des aides aux travaux et garanties, des aides d’action logement cumulables pour les locataires louant leurs biens.

💡 Relire notre article détaillé sur les avantages et le fonctionnement de la loi Cosse – louer abordable.

Analyse du dispositif 3 ans après par l’ANAH et la DIHAL

L’ANAH et la Direction interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement (DIHAL) ont analysé le dispositif durant ces trois premières années d’existence.

Cette étude a été menée auprès de ses intervenants, partenaires, collectivités et experts, afin d’évaluer son efficacité.

Chiffres clés :  En cumulé, 119 231 logements sont aujourd’hui conventionnés en loyer social ou très social, avec la loi Cosse soit l’équivalent du parc d’un gros bailleur social.

5 préconisations en sont ressorties :

1. adapter les plafonds de loyers aux réalités locales : il y a en effet des plafonds de loyers nationaux mais qui sont revus au niveau local et peuvent être plus bas et donc moins attractifs pour les propriétaires particuliers par rapport au prix du marché.

2. mettre en adéquation les avantages fiscaux avec les efforts demandés aux bailleurs

3. renforcer le pilotage de la politique des loyers dans les territoires et mettre en place de nouvelles règles de calcul, plus simples et progressives, des loyers conventionnés pour plus d’attractivité

4. identifier les « territoires à enjeux » via certains indicateurs (décompte SRU, taxe sur les logements vacants, conventions Action Coeur de Ville, etc.) pour mieux cibler la promotion du dispositif

5. maintenir les logements du dispositif« Pinel » dans le parc privé à vocation sociale en orientant les propriétaires vers le dispositif Louer abordable à l’issue de la période de défiscalisation « Pinel »

Louer abordable un cercle vertueux pour le logement confirmé

« Mixité sociale, lutte contre l’étalement urbain, intermédiation locative : le dispositif Louer abordable, bien que perfectible, est déjà doté de nombreuses vertus. »

La loi Cosse permet la régulation du marché locatif privé », la «diversification de l’offre de logement » favorisant la lutte contre l’étalement urbain et la vacance de l’habitat.

Puisqu’elle incite les propriétaires particuliers à soutenir les ménages plus modestes grâce à des loyers plus bas en plein centre-ville. Et donc évite qu’ils s’installent en banlieue donc lutte contre l’étalement urbain et favorise la mixité sociale ( mélange de personnes à revenus plus élevés et plus modestes dans les mêmes zones).

En effet, il est important de mettre en avant que la loi Cosse – louer abordable permet à des propriétaires de s’engager :

• En rendant le parc privé locatif accessible aux ménages les plus modestes, en favorisant la mixité sociale en dehors des opérations programmées de la politique de la ville ( programmes bailleurs sociaux, AIS/AIVS, associations)
• En mobilisant leurs logements déjà construits donc de « produire du logement sans construire », selon Simon Mathivet, participant de ce fait à la préservation de l’environnement. De plus, un critère de performance énergétique sera applicable aux logements loués via Louer abordable. La date d’entrée en vigueur de ce critère est fixée au 1er juillet 2020.

Cependant ce dispositif reste trop peu connu. Pour l’heure, le rapport 2019 de la fondation Abbé Pierre sur l’état du mal logement en France, estime encore « insuffisante » la « captation du parc privé » pour « constituer un vrai complément au parc social ».

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