Je ne veux pas être taxé·e sur la plus-value de mon LMNP : que faire ?
LMNP 2025 : comment éviter la taxation sur la plus-value immobilière grâce à Loc’Avantages | Gestia Solidaire
Vendre un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) peut générer une plus-value immobilière. En 2025, certaines règles évoluent, notamment la réintégration des amortissements. Voici comment réduire, différer ou éviter cette imposition — tout en donnant du sens à votre investissement.
1. Comprendre le mécanisme de la plus-value LMNP
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (majoré des frais et travaux). Elle est imposée à :
- 19 % d’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Des abattements progressifs s’appliquent selon la durée de détention : exonération totale d’IR après 22 ans et de PS après 30 ans.
2. Les options légales pour réduire ou éviter la taxation
- Attendre la durée d’exonération : IR après 22 ans, PS après 30 ans.
- Vendre à un bailleur social ou un OFS : exonération ou abattement de 60 % à 85 % si engagement de construire du logement social avant le 31/12/2025.
- Petites cessions < 15 000 € : exonération automatique.
- Première cession avec remploi en résidence principale : si vous n’avez pas été propriétaire de votre RP depuis 4 ans.
- Transmission familiale : la donation ou succession efface la plus-value latente.
- Travaux déductibles : forfait 15 % après 5 ans ou frais réels avec factures.
3. Nouveauté 2025 : réintégration des amortissements
Les amortissements pratiqués au régime réel LMNP devront être réintégrés pour calculer la plus-value imposable. Cela augmente la base imposée à la revente. Il devient donc essentiel d’anticiper sa stratégie de sortie : conservation longue, passage en Loc’Avantages, ou cession à un opérateur social.
4. Passer en Loc’Avantages pour temporiser ou optimiser la sortie
Loc’Avantages permet de conventionner votre bien avec l’Anah pour 6 à 9 ans, en échange d’un loyer plafonné et d’une réduction d’impôt de 15 % à 65 % selon le niveau choisi et le recours à une intermédiation locative (IML).
Barème 2025
- LOC1 : 15 % (ou 20 % avec IML)
- LOC2 : 35 % (ou 40 % avec IML)
- LOC3 : 50 % (ou 65 % avec IML ✅)
Exemple : Lyon 7 (zone A)
Un T2 de 42 m² loué 900 € marché peut être conventionné à 750 € en LOC2 IML. La réduction d’impôt de 40 % sur les loyers bruts compense largement la décote de loyer, tout en sécurisant le paiement.
Simulateur Gestia Solidaire : comparer votre situation
Gestia Solidaire réalise pour vous une étude « sortie LMNP » : amortissements cumulés, plus-value prévisionnelle, scénarios Loc’Avantages et cession solidaire.
Audit gratuit – restitution PDF sous 72 h
FAQ rapide
Loc’Avantages supprime-t-il l’impôt sur la plus-value ?
Non. Il n’exonère pas la plus-value à la revente, mais il améliore la rentabilité nette annuelle pour conserver le bien jusqu’à l’exonération légale.
Puis-je passer d’un LMNP à Loc’Avantages sans changer de locataire ?
Oui, sous conditions : un avenant et un loyer conforme aux plafonds sont nécessaires. L’Anah doit valider la convention.
Combien de temps dure la convention ?
6 ans minimum (renouvelable sous réserve de loi en vigueur). La durée conditionne l’engagement fiscal et la stabilité du dispositif.
