Comment calculer et optimiser la rentabilité de son investissement locatif ?

Comment calculer et optimiser la rentabilité de son investissement locatif ? Comment estimer le Rendement brut, net et moyen en immobilier ?

Si vous avez acheté un bien immobilier dans le but de réaliser un investissement locatif. C’est-à-dire faire l’acquisition d’un logement pour le mettre en location. Il est important pour vous d’estimer sa rentabilité locative. Soit de savoir dans le temps combien ce bien pourra vous rapporter grâce aux loyers encaissés par rapport à son prix d’acquisition. Et c’est ce qu’on appelle calculer la rentabilité de son investissement locatif.

Il existe plusieurs formules pour calculer la rentabilité brute et nette d’un investissement locatif. Ainsi que des façons d’optimiser le rendement locatif d’un bien. On vous les détaille avec Gestia Solidaire, la méthode de calcul de la rentabilité de l’investissement locatif immobilier.

Définition rentabilité d’un investissement locatif

Rendement locatif et rentabilité sont synonymes et désignent tous les deux le ratio qui permet de calculer à partir des loyers appelés/encaissés annuellement par rapport au coût d’acquisition, le pourcentage que générera annuellement l’investissement locatif.

Soit sous forme d’équation = (loyer *12) / prix d’acquisition * 100

Il existe plusieurs ratios pour calculer la rentabilité :

• Brute
• Nette de charges
• Nette

Il est d’usage de dire qu’un rendement locatif se situe normalement entre 2 et 7 %. Puisque le rendement locatif de votre bien dépendra de son coût d’acquisition, du taux de vacance annuel (turn-over s’il y a des changements de locataires ou des périodes ou votre bien est inoccupé). Il sera donc différent d’un logement à l’autre. Mais il est important de l’estimer lors de votre acquisition.

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif

Rentabilité locative brute

Le ratio de rentabilité brute est le ratio de base qui permet de calculer le rendement annuel d’un investissement locatif à partir des loyers encaissés et de son coût d’acquisition.

Soit la formule : (Loyer*12)/prix d’acquisition * 100 = rendement brut

Donc si vous achetez un appartement 150 000 euros que vous louez 600 euros/mois soit 7 200 euros/an. Son rendement brut est de : 7 200 / 150 000 * 100 = 4,80 %

Le rendement brut donne une estimation approximative de la rentabilité générale d’un bien à l’autre par rapport à leur coût d’acquisition.

⚠ Il est donc important d’utiliser le ratio plus précis qui permet de calculer la rentabilité nette en intégrant toutes les charges relatives au bien mis en location : fiscalité, charges de propriété…

Rentabilité locative nette de charges

Pour calculer la rentabilité de votre investissement locatif, vous pouvez aller plus loin que la rentabilité locative brute. Il s'agit de la rentabilité locative nette de charges de votre bien immobilier.

Le ratio de rentabilité nette va permettre d’affiner le calcul de la rentabilité brute, en prenant en compte les charges relatives à la propriété du bien acquis. Puisque lorsque vous achetez un bien, vous encaissez annuellement des loyers en le louant. Mais vous devez également payer des charges qu’il faudra déduire des loyers pour estimer le vrai rendement.

Les charges à déduire son celles qui ne sont pas récupérables sur votre locataire et qui reste à 100% à votre charge. Comme la taxe foncière pour les investissements locatifs d’habitation, les frais de gestion si vous passez par une agence immobilière, l’assurance PNO (propriétaire non-occupant), les charges sur les parties communes si le bien est dans un immeuble, les éventuelles charges de copropriété, les travaux d’entretien, les diverses assurances que vous avez pu souscrire (impayés loyers, vacances locatives..), les impôts, l’ISF si vous y êtes soumis.

Soit la formule : (Loyer*12 - charges non récupérables - taxe foncière - frais de gestion – impôts fonciers – ISF) /prix d’acquisition * 100 = rendement net

Donc si on reprend le même exemple que pour le calcul de la rentabilité brute et qu’on estime payer 7% de frais de gestion sur les loyers annuels ( 504 euros ), 650 euros de taxe foncière et 200 euros de charges non récupérables. Le rendement net = (7200 - 1354)/150 000 *100= 3,90%

Rentabilité nette

Le ratio pour calculer la rentabilité nette permet d’intégrer les avantages fiscaux que vous avez pu obtenir pour votre investissement immobilier. C’est donc le même ratio que celui de la rentabilité nette de charges auquel on ajoute les avantages fiscaux des dispositif : Pinel, Cosse Ancien, Censi-Bouvard….

Comment optimiser son rendement locatif immobilier

Les principaux impacts sur le rendement locatif brut et net sont liés aux numérateur (loyer - charges) et dénominateur ( coût d’acquisition).

Optimiser les loyers encaissés et charges payées

Vous pouvez donc améliorer votre rendement locatif en grâce aux loyers encaissés et la diminution de vos charges.

Plus un logement sera bien situé et offrira des commodités et prestations plus il pourra être loué plus cher, mais aussi vous éviterez la vacance locative ( période ou le logement reste inoccupé). Vous optimiserez ainsi son rendement locatif.

Jouez sur l’optimisation fiscale

Également, selon votre régime d’imposition micro-foncier (abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs) ou réel (déduction des charges réelles), vous pourrez déduire les charges relatives à votre investissement locatif. Déduire l’ensemble des charges au réel va diminuer vos revenus locatifs, mais aussi votre imposition.

Vous allez donc pouvoir optimiser votre fiscalité. Par exemple, il peut être intéressant d’envisager des travaux d’entretien et rénovation sur votre bien.

Pour rappel, vous pouvez déduire l’ensemble des charges suivantes :

• frais de financement relatifs à l’investissement : intérêts d’emprunt, frais de dossier, cotisation d’assurance emprunteur…
• frais d’entretien et réparation sur le bien pour le conserver ou l’améliorer : remise aux normes, travaux d’agencement…
• impôts et taxes relatives au bien sauf celles payées par le locataire : TVA, Taxe ordure ménagère ou encore les frais de notaire
• les charges de copropriété non récupérables sur le locataire
• les cotisations d’assurances : PNO, impayés de loyers, assurance emprunteur…
• les charges de gestion

Analyser la rentabilité financière et créer un effet de levier grâce à l’endettement

La rentabilité financière est différente de la rentabilité locative, elle permet d’analyser ce que vos revenus locatifs générés rapportent par rapport votre investissement (capitaux propres).

Il est donc intéressant d’emprunter, pour créer ce qu’on appelle en finance un effet de levier grâce à l’endettement (modèle dupont)

L’effet de levier par l’endettement en immobilier permet de maximiser la rentabilité financière d’un investissement locatif en empruntant. En effet, si vous achetez un bien valant 150 000 euros, qui vous rapporte 15 000 euros de loyers bruts et que vous apportez 20 000 euros et empruntez 130 000 euros. Alors votre retour sur investissement sera de 15 000/20 000 *100 = 75%.

Les investisseurs immobiliers profitent de cet effet de levier en multipliant les projets, même si la rentabilité financière est intéressante, il est a utiliser avec précaution si vous débutez dans l’investissement immobilier.

Confiez l'audit de votre projet et la gestion à Gestia Solidaire

Notre mission est de rendre l'immobilier accessible à tous. Ainsi avec Gestia Solidaire, nous accompagnons les propriétaires et investisseurs particuliers à optimiser leur investissement avant la mise en location ou lors d'une relocation.

En effet, nous réalisons une audit du projet qui inclus :

• du conseil juridique et fiscal
• de la recherche de dispositif de défiscalisation pour louer abordable
• des recherches d'aides aux travaux pour valoriser le bien

Soient des leviers qui vont optimiser la rentabilité.

En plus, au moment de la mise en location, nous donnons du sens au patrimoine du propriétaire bailleur en louant en priorité à des locataires solvables qui peinent à se loger : étudiants sans garant, actifs sans CDI et familles monoparentales. Notamment en apportant pour le propriétaire des garanties impayés et dégradations à hauteur minimum de 96000 euros sans frais pour le propriétaire.

▶▶ Un autre article sur le sujet : https://www.gestia-solidaire.com/comment-bien-estimer-la-rentabilite-de-mon-investissement-immobilier-locatif/