Comment déclarer les revenus d'une location meublée ?

En tant que propriétaire d’un bien immobilier que vous louez en meublé, vous devez bien-sûr déclarer les revenus de votre location meublée aux impôts.
Vous avez besoin d’aide pour être sûr de bien remplir les bonnes cases sur votre déclaration de revenus ?
Dans cet article nous allons examiner les étapes à suivre, pas à pas, pour déclarer les revenus d'une location meublée.

1. Déterminer le type de location : LMNP ou LMP ?

Les revenus issus de la location du bien immobilier meublé sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour qu’il soit considéré comme meublé, le logement doit comporter le mobilier indispensable à l’occupation normale d’un locataire. Vous pouvez vérifier la liste demandée ici.

Avant de déclarer les revenus de votre location meublée, il est important de déterminer sa catégorie.
Il existe deux types de location meublée en France :

• la location meublée non professionnelle (LMNP) :

  lorsque les recettes locatives sont inférieures à 23.000€ OU les loyers perçus n’excèdent pas 50% des revenus totaux du ménage.

• la location meublée professionnelle (LMP) :

  lorsque les recettes locatives sont supérieures à 23.000€ ET les loyers excèdent 50% des revenus totaux du ménage

2. Quel régime fiscal pour votre location meublée : Micro-Bic ou régime réel ?

Il existe deux régimes fiscaux pour la location meublée en France : le régime micro-BIC et le régime réel.

• Le régime micro-BIC

Il s'applique automatiquement si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72.600 € par an. C’est le régime le plus simple et le plus adapté aux activités occasionnelles. Dans ce cas, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Cela signifie que vous ne payez des impôts que sur la moitié de ces revenus. Si vos recettes sont inférieures à 72 600€ vous pouvez aussi choir le régime réel. Voir ci après.

💡Bon à savoir : Il n’y a pas de TVA à payer.
💡A noter : les locations saisonnières d’une ou plusieurs pièces de votre résidence principale et qui ne dépassent pas 760€ par an sont exonérées et ne sont pas à déclarer à l’impôt sur le revenu. Au-delà de 760€, les revenus doivent être déclarés.

• Le régime réel

Il s’applique automatiquement si vos revenus locatifs dépassent 72 600 € par an, ou si vous souhaitez opter pour ce régime même avec des revenus inférieurs à 72 600€. C’est un régime plus adapté aux activités professionnelles. Plus complexe également. Il n’y a plus d’abattement forfaitaire mais on peut déduire l’ensemble des charges pour leur montant exact. Il peut être intéressant pour réduire voir ne pas payer d’impôt suivant les charges et l’amortissement établi mais nécessite la gestion d'une comptabilité et l’aide d’un expert-comptable  

💡A noter : si les recettes dépassent 85 800€ et que vous réaliser plusieurs prestations para-hôtelières, vous devez facturer de la TVA. Vous pourrez cependant aussi déduire la TVA payée sur vos achats et vos frais.

3. Calculer le montant des revenus locatifs ou des revenus imposables

Une fois que vous avez déterminé le type de location et que vous avez déterminé votre régime fiscal, vous pouvez calculer les revenus locatifs que vous devez déclarer.

• Si vous êtes en régime micro-BIC

Vous ne pouvez pas déduire vos charges. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% du montant brut de vos revenus locatifs BIC.Les revenus locatifs correspondent au montant total des loyers que vous avez perçus pendant l'année. Les charges et taxes relatives au logement sont exclues du montant des revenus locatifs, même si elles sont payées par le locataire. Ainsi si vous avez perçu des charges locatives auprès de vos locataires, vous devez les déduire des revenus locatifs.

Par exemple : Loyer perçu charges comprises : 840€ / mois Loyer sans charges : 800€/ mois Charges : 40€/ mois Si vous avez reçu votre loyer tous les mois de l’année sans vacance locative, cela fera donc 800x12 = 9.600€

• Si vous êtes au régime réel

Sur le montant sur le revenu locatif vous déduisez la quasi-totalité de vos charges (travaux de rénovation et réparation, dépenses courantes d’eau et d’électricité, intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion locative…). C'est ce montant que vous devrez déclarer en revenu imposable. (Voir étape suivante)Si les charges sont plus élevées que vos revenus locatifs, vous créez ainsi un déficit foncier, qui s’imputera de votre revenu global dans la limite de 10 700€. Il faut bien garder toutes les factures et justificatifs inhérents à ces charges pour pouvoir les déduire. Vous indiquerez alors sur la déclaration de revenus soit vos revenus locatifs imposables (revenus locatifs avec déduction des charges et abattements), soit votre déficit.

Par exemple :

1er cas, au régime réel avec un revenu locatif imposable positif :

Loyers perçus sur une année : 10.000€

- Taxe foncière : 1200€
- Intérêts d'emprunt : 300€
- Amortissement du bien : 5000€
- Amortissement des meubles : 2000€

10.000-1200-300-5000-2000 = 1500€

Les revenus perçus sont des 10.000€ mais les revenus locatifs imposables sont de 1500€. C'est 1500€ qu'il faudra noter dans la déclaration de revenus dans la case correspondante.

2ème cas, au régime réel avec un déficit
Loyers perçus sur une année : 10.000€

- Taxe foncière : 1200€
- Intérêts d'emprunt : 300€
- Amortissement des travaux de rénovation : 3000€
- Amortissement du bien : 5000€
- Amortissement des meubles : 2000€

10.000-1200-300-3500-5000-2000 = -2000€

Le solde est négatif, il s'agit donc d'un déficit. C'est 2000€ qu'il faudra indiquer dans la case correspondante du déficit. Il n'y aura donc pas d'imposition et le déficit sera imputable l'année suivante.

4. Remplir ses revenus locatifs dans la déclaration d'impôts

Une fois que vous avez calculé les revenus locatifs et déduit les charges, vous pouvez remplir la déclaration d'impôts.

A l’étape 3 de votre déclaration de revenus, cocher la case correspondante suivant votre type de location en LMNP ou LMP.

💡A noter qu’au préalable, vous avez dû déclarer votre activité de louer meublé en remplissant le formulaire P0i, dans les 15 jours après le démarrage de votre activité en loueur meublé.
Retrouvez notre article : Comment remplir le formulaire P0i

Les cases de votre déclaration à remplir en LMNP

Si vous êtes en LMNP vous allez utiliser le formulaire 2042 C Pro, les cases à remplir se situent à la page 4 du formulaire.

Pour visualiser le formulaire 2042 RC Pro, vous pouvez le télécharger . Vous le retrouvez sinon lors de votre déclaration de revenus.

Les cases à remplir pour votre déclaration en LMNP dépendent de plusieurs cas de figure, nous les avons tous répertoriés ci-dessous.

💡A noter, il y a une colonne pour chaque déclarant.
Si c’est le déclarant 2 qui déclare ou la personne à charge, il faudra aller sur la case de la même ligne mais de la colonne. Pour le déclarant 1 la deuxième lettre indiquée sera le N, pour le déclarant 2 le O, pour la personne à charge le P. Nous ne le repréciserons pas à chaque exemple.

LMNP avec revenus issus de la location meublée ne dépassant pas 23 000€

•  Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, il faut alors remplir les revenus locatifs en case 5ND (5OD s’il s’agit du déclarant 2 ou 5PD s’il s’agit de la personne à charge).
  Le fisc fera automatiquement l’abattement de 50%.
• Si vous êtes au régime micro-BIC mais que votre bien est éligible et classé au meublé de tourisme, vous devez alors remplir les revenus locatifs annuels en case 5NG (ou 5OG ou 5PG). Votre abattement sera alors de 71%.
• Si vous êtes au régime réel et que vous avez un résultat positif, si vous êtes adhérent à un organisme de gestion agréé (OGA), vous indiquez alors vos revenus locatifs en case 5NA (ou 5OA ou 5PA), si vous n'êtes pas adhérent à un OGA vous mettez le chiffre en case 5NK (ou 5OK ou).
• Si vous êtes au régime réel et que vous avez un résultat négatif lorsque vous déduisez les charges (déficit), vous mettez le montant en case 5NY si vous avez un organisme de gestion agréé (OGA) (ou 5OY ou 5PY), sinon 5NZ sans OGA (ou 5OZ ou 5PZ). Attention on met un chiffre positif, donc si vous êtes à -3000€ de résultat, vous indiquez 3000 dans la case correspondante.

Tout déficit non utilisé pour l’année en cours pourra être provisionné pour les années suivantes. Les cases 5GA à 5GJ se remplissent automatiquement avec les déficits passés. Ceux indiqués en 5NY et 5NZ (ou 5OY et OZ ou 5PY et 5PZ) se reporteront automatiquement l’année suivante.

💡A noter : Pour les loueurs meublés en LMNP au régime réel, le résultat positif ou le déficit figurera sur le formulaire 2031.Iil faut regarder la ligne 7 à la première page. Vous pouvez si vous souhaitez le visualiser, Télécharger le formulaire 2031-SD. 

LMNP avec revenus issus de la location meublée dépassant 23 000€

Vous payez effectivement des cotisations sociales auprès de l’URSSAF, mais vous restez bien en LMNP et non en LMP tant que les revenus locatifs de vos biens meublés ne dépassent pas 50% de vos revenus. Si vous êtes dans cette situation alors il faudra remplir

• La case 5NW pour le micro-BIC en LMNP avec plus de 23000€ de loyers (ou 5OW ou 5PW)
• La case 5NJ pour le micro-BIC sur un bien classé meublé de tourisme (ou 5OJ ou 5PJ)
• La case 5NM au régime réel avec un résultat positif et avec un organisme de gestion agréé (OGA) (ou 5OM ou 5PM). Sans organisme de gestion agréé, il s’agira alors de la case 5KM (ou 5OM ou 5PM)
• La case 5WE en cas de déficit et avec un organisme de gestion agréé (ou 5OE ou 5PE). Sinon 5WF (ou 5OF ou 5PF).

Les cases de votre déclaration à remplir en LMP

Si vous êtes en LMP (loueur meublé professionnel), vous allez aussi utiliser le formulaire 2042 C pro, les cases à remplir se situent page 3.

Pour visualiser le formulaire 2042 RC Pro, vous pouvez le télécharger . Vous le retrouvez sinon lors de votre déclaration de revenus.

• En régime micro-BIC, vous mettez la totalité des loyers perçus en 5KP (ou 5LP ou 5MP).
• En régime réel, si votre résultat est positif et que vous avez une adhésion à un Organisme de gestion agréé (OGA) mettez les revenus locatifs en 5KC (ou 5LC). Sans adhésion à un OGA remplissez la case 5KI (ou 5LI ou 5PI)
• Au régime réel, si vous êtes en déficit, si vous avez un OGA il faut remplir la case 5KF (ou 5LF ou 5PF). Sinon sans adhésion à un OGA vous remplissez la case 5KL (ou 5LL ou 5PL).

💡A noter : Pour les LMP au régime réel, le résultat positif ou le déficit figure sur la liasse fiscale du formulaire 2031. Il faut regarder la ligne 4 à la première page. Vous pouvez si vous souhaitez le visualiser, Télécharger le formulaire 2031-SD. 

5. Calcul de l’imposition engendré par vos revenus locatifs.

Enfin, une fois que vous avez rempli la déclaration d'impôts, vous devez payer les impôts correspondants. Les calculs se feront automatiquement, mais vous voulez sans doute savoir comment ils sont calculés ?

LMNP avec des revenus inférieurs à 23 000€ :

Le calcul de l’impôt se fera sur vos loyers imposables :

• En micro-BIC : Revenus locatifs moins abattement forfaitaire de 50% ou 71% pour un meublé touristique classé.

  On multiplie alors le revenu des loyers imposables par le TMI. On y ajoute ensuite le revenu des loyers imposables multiplié par les prélèvements sociaux à 17,2%.

Par exemple :

Pour des revenus locatifs à 10.000€ en LMNP classique ça fera

10.000 x 50% = 5.000 € de revenus imposables
Calcul de l’impôt : 5000 x TMI + 5000x 17,2%

💡Bon à savoir :

Taux marginal d’imposition, TMI peut être de 0, 11%, 30%, 41% ou 45%. Pour savoir votre TMI :
Revenu imposable / part : de 0 à 10 777€ = TMI à 0%
Revenu imposable / part : de 10 777€ à 27 478€ = TMI à 11%
Revenu imposable / part : de 27 478€ à 78 570€ = TMI à 30%
Revenu imposable / part : de 78 570€ à 168994€ = TMI à 41%
Revenu imposable / part : au-delà de 168 994€ = TMI à 45%

Pour en savoir plus : https://www.corrigetonimpot.fr/calcul-tmi-tranche-marginale-imposition/

• En régime réel : Sur vos revenus imposables déclarés pour le régime réel (revenus locatifs moins déduction des charges et des amortissements), vous devez en plus déduire les déficits des années précédentes si vous en avez (case 5GA à 5GJ).
  Si vous n’êtes pas adhérent à un OGA, vous devez rajouter 15% en plus de la TMI.

Par exemple :
Pour un solde de 10.000€ de revenus locatifs imposables le cacul sera si vous n'êtes pas adhérent à un OGA : 10.000 x 1,15 x TMI + 10.000 x 17,2%
Si vous êtes adhérent à un OGA : 10.000xTMI + 10.000 x 17,2%

LMNP avec des revenus supérieurs à 23 000€, ou LMP

Les calculs fonctionnent de la même manière sans ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%.

Par exemple :

Pour un LMNP avec des revenus à 30.000€ en micro BIC :

30.000 x 50% = 15.000€ de revenus imposable.
calcul d’impôt : 15.000 x TMI

Si vous êtes en déficit, il n’y a pas d’impact sur l’impôt. Le déficit se gardera automatiquement pour les années suivantes.

En conclusion, déclarer les revenus d'une location meublée peut sembler complexe, mais c'est une obligation fiscale importante.

En suivant les étapes ci-dessus vous pouvez remplir votre déclaration d'impôts sereinement.

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