Comment déclarer les revenus d'une location meublée ?

En tant que propriétaire d’un bien immobilier loué en meublé, vous devez déclarer vos revenus à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Vous voulez être sûr de remplir les bonnes cases (LMNP/LMP, micro-BIC ou réel) et éviter les erreurs fréquentes ?

Dans ce guide, vous trouverez un pas-à-pas clair : statut (LMNP/LMP), choix du régime fiscal, calcul du revenu imposable, et cases à remplir sur la 2042 C PRO.

1) Déterminer le type de location : LMNP ou LMP ?

Les revenus de location meublée sont imposés en BIC. Pour être considéré comme meublé, le logement doit comporter le mobilier indispensable à l’occupation normale du locataire : voir la liste officielle sur Légifrance.

Ensuite, vous devez identifier votre statut :

2) Quel régime fiscal : micro-BIC ou régime réel ?

En location meublée, vous avez deux régimes :

Option A — Le régime micro-BIC (le plus simple)

Il s’applique automatiquement si vos recettes ne dépassent pas 77 700 € (location meublée “classique” longue durée). L’administration applique alors un abattement forfaitaire de 50% (vous êtes imposé sur 50% des loyers). Les charges ne sont pas déductibles au réel.

Option B — Le régime réel (souvent le plus optimisant)

Le régime réel s’applique si vous dépassez le plafond micro-BIC, ou si vous optez volontairement pour le réel. Il est plus technique, mais permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière selon conditions, travaux selon nature, etc.) et de pratiquer des amortissements.

TVA ? En location meublée “classique”, il n’y a généralement pas de TVA. La TVA peut s’appliquer en cas de prestations para-hôtelières (selon les services rendus et les règles en vigueur).

3) Calculer le montant à déclarer (micro-BIC vs réel)

Si vous êtes au micro-BIC

Vous déclarez vos recettes brutes (loyers hors charges récupérables si vous les refacturez et les neutralisez ; l’important est d’être cohérent avec vos encaissements). L’administration appliquera ensuite l’abattement (50% en meublé “classique”).

Exemple :
Loyer mensuel hors charges : 800 €
Sur 12 mois sans vacance : 800 × 12 = 9 600 € de recettes à déclarer (micro-BIC).

Si vous êtes au régime réel

Vous calculez un résultat fiscal : recettes – charges déductibles. Ensuite, vous appliquez les amortissements dans la limite du bénéfice (sans créer/augmenter un déficit via amortissement).

Exemple simplifié (réel) :
Loyers annuels : 10 000 €
Charges (taxe foncière, intérêts, assurance, gestion...) : 1 500 €
Résultat avant amortissement : 8 500 €
Amortissements (dans la limite du bénéfice) : 8 500 €
Résultat imposable : 0 € (amortissement excédentaire reportable selon règles)

4) Remplir sa déclaration d’impôts : LMNP & LMP (cases)

Sur votre déclaration en ligne, vous devrez cocher la rubrique correspondant à la location meublée (LMNP ou LMP), puis compléter la 2042 C PRO.

Les cases de votre déclaration à remplir en LMNP

Si vous êtes en LMNP, vous utilisez le formulaire 2042 C PRO (les cases sont regroupées dans la partie “Revenus industriels et commerciaux non professionnels”).

Pour visualiser le formulaire : télécharger la 2042 C PRO (vous le retrouvez aussi en ligne lors de la déclaration).

💡 Astuce : il y a une colonne par déclarant.
Déclarant 1 : lettre N • Déclarant 2 : lettre O • Personne à charge : lettre P (même ligne).

LMNP – Recettes ≤ 23 000 €

• Micro-BIC : renseignez vos recettes en case 5ND (ou 5OD / 5PD).
• Meublé de tourisme classé (micro) : renseignez en case 5NG (ou 5OG / 5PG).
• Régime réel : vous reportez le résultat fiscal (bénéfice ou déficit BIC) dans la case correspondante (selon votre situation).

💡 Régime réel : le chiffre à reporter provient de votre liasse fiscale (déclaration 2031/2033 selon cas). En cas de doute, faites-vous accompagner (le réel est très avantageux, mais exige rigueur et cohérence).

LMNP – Recettes > 23 000 €

Vous pouvez rester LMNP si vos recettes ne dépassent pas vos revenus professionnels, même si vous franchissez 23 000 €.

• Micro-BIC : case 5NW (ou 5OW / 5PW)
• Meublé de tourisme (selon classement) : cases dédiées (attention aux règles spécifiques en vigueur)
• Régime réel : résultat positif / déficit dans les cases prévues

Les cases de votre déclaration à remplir en LMP

Si vous êtes en LMP, vous utilisez aussi la 2042 C PRO, dans la partie “BIC professionnels”.

• Micro-BIC : loyers en case 5KP (ou 5LP / 5MP)
• Régime réel : résultat positif / déficit dans les cases dédiées (selon votre situation)

5) Comment se calcule l’imposition sur vos revenus meublés ?

Les calculs finaux sont automatisés par l’administration, mais voici la logique.

Cas 1 — Micro-BIC (LMNP “classique”)

Revenu imposable = recettes × 50% (abattement). Puis application :

• de votre TMI (tranche marginale d’imposition),
• et des prélèvements/charges applicables selon votre situation.

Exemple :
Recettes : 10 000 €
Abattement 50% → revenu imposable : 5 000 €
Impôt ≈ 5 000 × TMI (+ prélèvements/charges selon votre cas)

Cas 2 — Régime réel

Revenu imposable = résultat fiscal après charges (et amortissements dans la limite du bénéfice). Si vous êtes en déficit BIC, il peut être reportable selon les règles applicables à votre statut (LMNP/LMP).

FAQ – Déclaration location meublée

Faut-il forcément passer par un expert-comptable au régime réel ?

Ce n’est pas obligatoire, mais c’est vivement recommandé : le réel est avantageux, mais exige une comptabilité sérieuse (charges, amortissements, cohérence des justificatifs).

Je dépasse 23 000 € : je deviens automatiquement LMP ?

Non. Vous devenez LMP uniquement si vous dépassez 23 000 € ET si ces recettes sont supérieures aux revenus professionnels du foyer.

Je loue en saisonnier : les règles changent ?

Oui : meublé de tourisme (classé/non classé), seuils micro, cases dédiées, et TVA potentielle en para-hôtellerie. Référez-vous aux pages d’aide officielles (les règles ont récemment évolué).

Conclusion

Déclarer ses revenus de location meublée peut sembler complexe… mais avec la bonne méthode (statut → régime → calcul → cases), vous pouvez le faire sereinement et éviter les erreurs.