Comment déterminer la valeur locative de mon investissement ?

Comment déterminer la valeur locative de mon investissement ?

Vous avez sûrement entendu parler de la valeur locative si vous vous projetez d'acheter un bien à louer (investissement locatif) ou si vous avez un bien en location.

Mais comment évaluer cette valeur locative ? Soit le prix auquel votre futur bien ou bien déjà acquis pourrait être loué. Qui peut faire cet avis de valeur locative ? Pouvez-vous le faire seul ? Comment évaluer un prix de loyer juste et respecter les règles spécifiques comme l'encadrement des loyers ?

Découvrez toutes les réponses à ces questions, mais aussi nos conseils et notre méthodologie chez Gestia Solidaire pour évaluer justement un loyer et favoriser l'accès au logement.

Définition de la valeur locative

Précisément, le terme de valeur locative est le nom utilisé pour parler de la valeur locative dite cadastrale, en référence au cadastre. ▶Soit le niveau de loyer annuel potentiel que la propriété concernée produit lorsqu'elle est louée.

La valeur locative cadastrale est l'une des bases dont se sert l'administration fiscale (impôts) pour déterminer les taxes type impôt foncier, taxe d'habitation.

⚠ Lorsqu'on parle de la valeur locative dans un investissement locatif ou bien à louer, on parle simplement du revenu, soit le loyer qu'il est possible de tirer si on loue le bien.

Comment définir la valeur locative de mon logement pour estimer le loyer ?

La valeur locative se calcule à partir de plusieurs critères : 

• Son lieu de situation : aussi appelé l'emplacement, c'est l'un des critères déterminant
• Les caractéristiques du logement : s’il est en bon état, s’il dispose d'un niveau d'équipement élevé et des caractéristiques supplémentaires : ascenseur, vue sur un monument, gardien, architecture spéciale...
• La superficie du logement : la surface loi carrez doit être prise en compte, c'est-à-dire les surfaces où la hauteur sous-plafond est au moins égale à 1m80. C'est cette surface qui permettra de calculer le prix du loyer.
• L'évaluation du confort : les éléments de confort sont tous les équipements supplémentaires dont dispose le bien et qui peuvent le rendre plus agréable. Donc avec des prestations peu courantes : climatisation, cuisine équipée...

⚠⚠⚠⚠Il ne faut pas négliger l'environnement de votre logement et les biens similaires environnants :

L'environnement, c'est-à-dire les commodités aux alentours :

• Commerces, écoles, parcs....
• Type de quartier
• Accès à des transports en communs, des facilités de stationnement

➕ Les biens similaires environnants :

Ce sont tous les biens dans un rayon de 5-10km et dans le même quartier qui présentent des similitudes avec votre logement

ASTUCE : Vous trouverez facilement des information sur le prix moyen au m2 du quartier où se trouve votre bien à louer. On vous conseille le site seloger : https://www.seloger.com/prix-de-l-immo/location/pays/france.htm

Ensuite il suffit d'appliquer la formule ci-dessous à partir du loyer au m2 HORS CHARGES observé

Formule Valeur locative = surface  x prix au m2 observé

Pensez à l'encadrement des loyers

Bien souvent négligé, il existe un encadrement des loyers dans certaines villes qui impose au propriétaire un prix de loyer au m2 qu'il ne peut pas dépasser. C'est le cas à Paris, Lille, Lyon et de nombreuses nouvelles villes.

Il est IMPORTANT de le respecter. A défaut, des sanctions pénales sont encourues par le propriétaire et l'agence par laquelle il passe. C'est aussi un point à intégrer quand on investi car le loyer NE POURRA PAS être fixé LIBREMENT.

Vous souhaitez en savoir plus ▶▶▶ Nous avons rédigé un article complet sur le sujet : https://www.gestia-solidaire.com/comment-fonctionne-lencadrement-des-loyers-a-lyon/

La valeur locative vue par Gestia Solidaire

Dans notre réseau d'agences immobilières Gestia Solidaire, c'est vraiment la première étape : Évaluer la valeur locative de votre bien à louer ou futur investissement locatif

Ainsi un petit rapport avec tous les éléments sur la valeur moyenne des loyers dans le quartier et les références de biens similaires sera rédigé.

Ensuite on applique une décote de 5 à 10% pour proposer un loyer plus abordable et favoriser l'accès au logement. Et on modélise des possibilités de louer avec des loyers plafonnés en contrepartie d'avantages fiscaux, ce qui peut s'avérer judicieux dans des zones encadrées.

Notre but étant d'accompagner le propriétaire dans un projet qui lui permet de développer son patrimoine, se constituer un complément de revenu et sécuriser son investissement tout en lui donnant du sens.

Vous pouvez prendre rendez-vous pour en savoir plus et évaluer gratuitement la valeur locative de votre logement, et ensuite aller plus loin avec nous si vous le souhaitez, en bénéficiant d'un audit complet de rentabilité locative.

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Découvrez aussi pour calculer la rentabilité de votre investissement locatif notre simulateur d'investissement locatif en meublé, location nue ou encore loc'avantages.
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