Pinel après 9 ans, le guide

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La loi Pinel a fêté ses 9 ans en septembre 2023. Les investisseurs Pinel de la première heure qui ont prolongé leur investissement Pinel après les 6 ans viennent donc d'atteindre le deuxième palier d'engagement minimum de 9 ans.
Ce sont deux questions qui reviennent régulièrement quand on a fait un investissement locatif sous le dispositif Pinel :
Quelle est la durée idéale de location en Pinel ?
Que faire une fois la location Pinel terminée ?

Les propriétaires-bailleurs ont plusieurs possibilités pour leur location Pinel après 9 ans :

  • vendre leur bien Pinel après 9 ans,
  • prolonger l'investissement Pinel jusqu'à 12 ans,
  • continuer à louer leur bien mais sous un autre dispositif,
  • ou encore transformer ce bien en résidence principale

Pour envisager toutes ces solutions, suivez ce guide.

Pinel : 6, 9 ou 12 ans ? Quelle est la durée idéale de location en Pinel ?

Le montant de réduction d'impôts suivant l'engagement de location Pinel

L'engagement de location pour un investissement dans le neuf sous loi Pinel est de 6, 9 ou 12 ans.

Selon la durée d'engagement la réduction d'impôts sur le montant total du bien immobilier n'est pas le même.

Si vous avez investi en Pinel avant 2023, vous bénéficiez de :

  • 12% de réduction d'impôts pour un engagement de location Pinel sur 6 ans, soit 2% de réduction d'impôts par an sur le montant total de l'investissement Pinel.
  • 18% de réduction d'impôts pour un engagement de location Pinel sur 9 ans, soit 2% de réduction d'impôts par an sur le montant total de l'investissement Pinel.
  • 21% de réduction d'impôts pour un engagement de location Pinel sur 12 ans, soit 2% de réduction d'impôts par an sur le montant total du bien Pinel sur les 9 premières années et 1% de réduction d'impôts par an sur les 3 dernières années.

Par exemple pour un investissement en bien Pinel à 300 000€ sur une durée d'engagement de location Pinel sur 9 ans, l'investisseur aura une réduction d'impôts total de 54.000€, soit 6000€ de réduction d'impôts par an.

Si vous avez investi en Pinel en 2023, vous bénéficiez de :

  • 10,5% de réduction d'impôts pour 6 ans de location Pinel, soit 1,75% de réduction d'impôts par an sur le montant total de l'investissement Pinel
  • 15% de réduction d'impôts pour 9 ans de Pinel, soit 1,75% de réduction d'impôts par an les 6 premières années, et 1,5% de réduction d'impôts par an sur les 3 années suivantes
  • 17,5% réduction d'impôts pour 12 ans de Pinel, soit 1,75% par an les 6 premières années, puis 1,5% sur les 3 années suivantes et 0,83% par an sur les 3 dernières années

Si vous investissez en Pinel en 2024, vous bénéficierez de :

  • 9% de réduction d'impôts pour 6 ans de Pinel, soit 1,5% par an
  • 12% de réduction d'impôts pour 9 ans de Pinel, soit 1,5% par an les 6 premières années, puis 1% par an les 3 années suivantes
  • 14% de réduction d'impôts pour 12 ans de Pinel, soit 1,5% par an les 6 premières années, puis 1% par an les 3 années suivantes, et enfin 0,66% sur les 3 dernières années

Tableau de réduction d'impôts Pinel en fonction de l'année de l'investissement et de la durée de location

 

💡Pour en savoir plus sur le fonctionnement du dispositif Pinel et ses évolutions, lisez notre article : "Loi Super Pinel, le nouveau dispositif de défiscalisation"

9 ans pour une location Pinel, la durée idéale pour la réduction d'impôts Pinel ?

Pour tout investissement avant 2023 en Pinel, on observe qu'après 9 ans, si la défiscalisation continue, le taux de réduction d'impôts chute de moitié, passant de 2% de réduction d'impôts par an sur le montant total investi, à 1%.

Par exemple pour un bien Pinel acheté à 300 000 € pour un engagement de location de 12 ans, la réduction total d'impôts sera de 63.000€, mais avec 6000€ de réduction d'impôts par an les 9 premières années, puis 3000€ de défiscalisation par an sur les 3 dernières années.

C'est pour cela qu'il est souvent conseillé quand on a investi en Pinel de le garder 9 ans, parce qu'après la réduction d'impôts est moins intéressante. Après ces 9 ans de Pinel, il y a aussi d'autres possibilités qui peuvent s'offrir pour continuer à défiscaliser.

Mais en réalité ces mêmes questions peuvent se poser également après 6 ans.
Encore plus sur des investissements Pinel réalisés en 2023 ou prévus en 2024 où la réduction d'impôts diminue après les 6 premières années.

Ainsi il peut être judicieux d'arrêter son Pinel après 6 ou 9 ans.
Mais d'autres critères sont à prendre en compte également selon la situation de votre bien immobilier, ou encore votre situation personnelle.

💡Vous avez un bien en Pinel ? GESTIA Solidaire est une agence immobilière spécialisée dans le logement intermédiaire.

Nous pouvons gérer la location de votre bien Pinel, et vous conseiller sur la durée et les meilleurs dispositifs à mettre en place à la fin de votre engagement Pinel.

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Est-il encore rentable d'investir en Pinel sur 2023 et 2024 ?

L'investissement dans le neuf avec le dispositif Pinel en 2023 et 2024, est ainsi beaucoup moins avantageux qu'avant.

Chez GESTIA Solidaire, nous avons développé avec des promoteurs des offres uniques d'investissement dans le neuf sur le logement intermédiaire qui sont beaucoup plus avantageux que le dispositif Pinel.

Cette offre d'investissement locatif a été conçue en combinant les avantages du PLS (prêt locatif social) et du Loc'Avantages :

  • exonération de taxe foncière pendant 15 ans minimum,
  • une TVA réduite à 10%,
  • un financement sur un taux réduit à 3% (indexé sur le livret A), au lieu de 4,5% actuellement,
  • une réduction d'impôt de 15 à 30% sur les revenus nets générés
  • un loyer sécurisé à 100% couvrant jusqu'à 96 000€ d'impayés et de dégradations.
  • et toujours les frais de notaire réduits dans le neuf à 2,5% au lieu de 8%

💡Vous souhaitez en savoir plus sur cette offre d'investissement dans le neuf proposée par GESTIA Solidaire ?
Vous pouvez consulter un exemple de cette offre sur nos lots immobiliers en commercialisation à Rillieux-la-Pape

Et prendre rendez-vous pour échanger sur nos offres d'investissements locatifs neufs.

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Regardons maintenant les différentes possibilités qui s'offrent à vous pour votre investissement locatif Pinel après 9 ans.

Prolonger son Pinel après 9 ans pour 3 années supplémentaires

Notre conseil : faire un audit patrimonial avant un nouvel engagement sur 3 ans

Après 9 ans, il est tout à fait possible de prolonger la location Pinel pour 3 années supplémentaires.
Même si la réduction d'impôts est amoindrie alors que le loyer est toujours plafonné, le dispositif permet quand même de continuer à défiscaliser de 1% par an pour tout achat de bien Pinel avant 2023.

Cependant, comme il existe d'autres dispositifs défiscalisant, nous vous conseillons avant de vous engager pour 3 ans supplémentaire de faire un audit patrimonial. Chez GESTIA Solidaire, nous proposons ce service avec un comparatif avec les différents dispositifs ou type de location (location nue, location meublée, loc'avantages, ou avec prolongement Pinel).

 

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Comment prolonger votre engagement en loi Pinel après 6 ou 9 ans ?

Pour prolonger votre engagement de location dans le cadre de la Loi Pinel après 6 ou 9 ans, il faut en informer l'administration fiscale au moment de votre déclaration de revenus.
La procédure est simple et se fait en remplissant deux formulaires essentiels : le formulaire 2044-EB et le formulaire 2042-RICI.

Le formulaire 2044-EB est la clé pour informer l'administration fiscale de votre volonté de continuer à bénéficier de l'avantage fiscal offert par le dispositif Pinel. Ce formulaire est spécifiquement conçu pour l'engagement de location.

Le formulaire 2042-RICI, quant à lui, est essentiel pour déclarer vos revenus fonciers. Assurez-vous de bien remplir la case 7RR ou 7RS, en fonction de votre situation.

Lorsque vous déclarez vos revenus en ligne, suivez cette procédure pour prolonger votre engagement Pinel pour 3 ans supplémentaires :

  1. cochez la case "Revenus fonciers" à l'étape 3 de votre déclaration d'impôt.
  2. Vous serez alors dirigé vers le formulaire 2044 pour déclarer vos revenus fonciers et le formulaire 2044-EB pour votre engagement Pinel.
  3. Dans le formulaire 2044-EB, assurez-vous de renseigner correctement les informations demandées pour la première prorogation triennale.
  4. Ensuite, retournez à votre déclaration de revenus et rendez-vous à l'étape "Réductions et crédits d'impôt". C'est là que vous pourrez indiquer le montant de revient dans la section appropriée pour la "Pinel métropole ou Pinel Outre-Mer : première prorogation triennale de l'engagement initial de location de 6 ans ou 9 ans".
  5. Utilisez les cases 7RR pour un dispositif Pinel métropole ou 7RS pour un dispositif Pinel Outre-mer, selon votre cas, pour maximiser les avantages de la Loi Pinel.

💡Retrouvez tous nos conseils pour remplir votre déclaration Pinel

 

Revendre son bien immobilier Pinel après l'engagement locatif de 9 ans

Une autre option possible est celle de revendre son bien immobilier Pinel après la durée d'engagement à 6, 9 ou 12 ans.
Cette revente selon la situation du bien immobilier et l'évolution du marché immobilier peut permettre de faire une plus-value.

Les conditions pour revendre son bien immobilier Pinel

  1. Bien attendre la fin de votre engagement Pinel : 6, 9 ou 12 ans. Dans le cas contraire l'administration fiscale vous réclamera le remboursement de l'ensemble des sommes défiscalisées pendant la durée d'engagement pour un engagement initial de 6 ou 9 ans, et sur les 3 dernières années si vous aviez prolongé de 3 années supplémentaires.
  2. Ne pas avoir déclaré de déficit foncier au cours de 3 dernières années. Le dispositif fiscal du déficit foncier doit effectivement être terminé avant toute revente du bien immobilier.

Taxe sur la plus-value à la revente de votre bien Pinel

Si la revente de son bien en investissement locatif Pinel vous apporte une plus-value par rapport à son prix d'achat initial, comme tout bien, hors résidence principale, il sera soumis à la taxe sur la plus-value immobilière.

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

Cet impôt sur les plus-values immobilières se calcule sur la base de la différence entre le prix de revente et le prix d'acquisition.

Si le résultat de ce calcul est positif (vous avez vendu plus cher que vous n'avez acheté votre bien), vous réaliser alors une plus-value.

Que doit-on payer comme taxe sur la plus-value immobilière ?

Sur la plus-value, vous devez payer un impôt forfaitaire et des prélèvement sociaux :

  • La plus value-immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19%
  • Vous devez également payer des prélèvement sociaux au taux de 17,20%

Quels sont les abattements déductibles de la plus value ?

Au-delà de 6 années de possession d'un bien, un abattement est déduit selon la durée de détention.
Sur un Pinel, l'engagement étant de 6, 9 ou 12 ans, vous allez donc pouvoir déduire un abattement.

  • Jusqu'à 5 ans, il n'y a pas d'abattement
  • de la 6ème à la 21ème année de détention, il y a un abattement de 6% pour la base de calcul (assiette) pour l'impôt sur le revenu, et de 1,65% pour les prélèvements sociaux
  • la 22ème année révolue, l'abattement est de 4% pour l'assiette pour l'impôt sur le revenu. 1,6% pour les prélevements sociaux
  • de la 22ème année à la 30ème année, vous êtes éxonéré sur l'assiette pour l'impôt sur le revenu, et l'abattement est de 9% pour les prélèvements sociaux.
  • au-delà de la 30ème année, vous êtes exonéré totalement de la taxe sur les plus-values immobilières.

Exemple de calcul de la taxe sur la plus-value immobilière pour un bien Pinel revendu après 9 ans

Prenons un exemple concret pour mieux comprendre la taxe sur la plus-value sur un investissement locatif Pinel après 9 ans de détention.

Pour l'achat d'un bien en Pinel à 250 000€, revendu 9 ans après 260 000€.

La plus-value réalisée est de 10 000€

  • Comme le bien a été détenu pendant 9 ans, il bénéficie d'un abattement sur l'impôt de 6% par an de la 6ème à la 9ème année, soit 24% (6% x 4 années).
    Ainsi, on a un abattement de 10 000€ x 24%, soit 2400€. La déclaration sera donc un revenu de 7600€ (10 000€ - 240€).
    Le montant de la taxe sur la plus-value immobilière sur l'impôt sur le revenu sera donc de 7600€ x 19%, soit 1444€
  • La détention du bien pendant 9 ans, permet aussi un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65% par an de la 6e à la 9e année, soit 6,6% (1,65x4).
    Ainsi on a un abattement de 10 000€ x 6,6% soit 660€. Les prélèvements sociaux devront être payés sur la base de 9340€ (10 000€ - 660€).
    Les prélèvements sociaux seront donc de 9340€ x 17,20%, soit 1606,48€

Le prélèvement total sur la plus-value immobilière sera donc de 3050,48€ (1444€ + 1606,48€).

La plus-value nette sur le bien Pinel après prélèvement de la taxe sur la plus-value sera donc de 6949,52€ (10 000 - 3050,45)

Réinvestir après la vente de son Pinel

Un investisseur voudra souvent continuer à se constituer un patrimoine immobilier.

Le bénéfice de la vente de son Pinel après 9 ans, sera ainsi souvent une bonne opportunité pour investir dans un nouveau bien immobilier.
Plusieurs choix peuvent s'ouvrir selon les objectifs patrimoniaux et la situation de l'investisseur.

💡Chez GESTIA Solidaire, nous proposons deux types d'investissements locatifs, avec des optimisations financières et fiscales :

  • L'investissement locatif dans l'ancien avec travaux de rénovation énergétiques sur des passoires thermiques
  • L'investissement locatif dans le neuf sur du logement intermédiaire

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Continuer de louer son logement après les 9 ans sous le dispositif Pinel

Une fois votre durée d'engagement atteinte au bout de 6ans, 9 ans ou 12 ans, l'investisseur peut très bien continuer à louer son logement.

Il ne bénéficiera plus par contre de l'avantage fiscal qui était lié à son investissement locatif sous le dispositif Pinel.

Cependant après le Pinel, l'investissement locatif de votre bien immobilier peut toujours être intéressant.

Revalorisation du loyer de votre investissement locatif

Vous n'avez plus la contrainte du dispositif Pinel, vous n'êtes ainsi plus soumis au plafonnement des loyers propres au Pinel.

  • Par contre le plafonnement des loyers Pinel était selon la zone géographique parfois assez proche des prix du marché.C'est pourquoi le Pinel a été jugé par le gouvernement assez inefficace au final. Il n'a effectivement pas su résoudre la crise du logement pour les classes moyennes. L'accès au logement intermédiaire Pinel, ne revenait pas forcément aux classes moyennes les plus exposées aux difficultés de se loger. Etudiants, jeunes actifs sans CDI ou encore famille monoparentale.

💡Pour en savoir plus sur le sujet : les mesures du gouvernement pour le logement, annonce d'Elisabeth Borne

  • Attention également lors du calcul de la valeur locative de votre logement. L'encadrement des loyers s'applique dans les villes situées en zone tendue, ou encore des plafonnements de loyers à Lyon, à Paris ou encore à Lille.

💡 Retrouver le simulateur de loyer à Lyon et Villeurbanne

Louer sous le régime en location meublée au réel

Après les 9 ans de location en Pinel, les investisseurs se tournent souvent vers le régime LMNP (loueur meublé non professionnel)

La location meublée au régime réel constitue un système de défiscalisation fiscalement avantageux, car vous pouvez amortir la valeur de votre bien, conformément à des règles comptables, à sa valeur vénale.

Elle nécessite l'accompagnement pour le montage et le suivi par un expert comptable.

Attention cependant à bien comparer avec d'autres solutions.

  • Si votre bien meublé se situe dans une zone où il n'y a pas beaucoup de demandes de ce type de logement, vous pourrez vous retrouver avec des vacances locatives. 
  • Les avantages fiscaux du LMNP diminuent au fil des réformes. Notamment en octobre 2023, une proposition du gouvernement a été proposée pour une harmonisation des abattements fiscaux des revenus de locations meublées touristiques avec cette de la location longue durée.

💡Pour en savoir plus, lire notre article : fin du LMNP

Il est possible de continuer à défiscaliser avec son bien immobilier après le Pinel, sans passer forcément par la location meublée au régime réel. La location solidaire est effectivement une alternative très intéressante.

Réduire ses impôts sur votre investissement locatif avec Loc Avantages

Loc avantage, Loc'avantages, quel est ce dispositif ?

Le dispositif Loc avantages, anciennement loi Cosse ou Louer abordable est encore peu connu.
Pourtant il permet de défiscaliser de 15 à 65% sur les revenus locatifs générés proportionnellement à la baisse de loyer consentie par rapport au prix du marché locatif immobilier.

💡Simulateur Loc'Avantages

Ce dispositif s'applique dans les zones tendues et propose le logement à loyer plus abordable à des profils de locataires définis de la classe moyenne. Comme c'était le cas pour le Pinel, mais mieux encadré pour permettre concrètement de faciliter l'accès au logement aux personnes solvables mais qui peinent à se loger.

On déclare ses revenus générés sous ce nouveau dispositif Loc avantage lors de la déclaration de l'impôt sur le revenu. Cette réduction d'impôts s'effectue en fin d'année fiscale.

💡Déclarer ses revenus fonciers Loc Avantages

Loc Avantages est idéal pour prolonger votre investissement locatif après Pinel, pour continuer à louer responsable dans les zones tendues, tout en bénéficiant d'un avantage fiscal, pour continuer à rentabiliser son investissement.
Il y a un réel intérêt quand on est propriétaire bailleur à louer son bien avec l'avantage fiscal Loc Avantage plutôt qu'avac une location nue classique.

💡Voir notre comparatif Loc Avantages vs Location nue classique
et Découvrez les nombreux avantages du Loc Avantage

 

👉 Si vous voulez envisager cette possibilité comme beaucoup de nos propriétaires bailleurs. Venez nous rencontrer avec un rendez vous conseil par téléphone.
Nous proposons également un audit complet pour comparer la rentabilité de votre bien après vos 9 ans de Pinel.

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Conclusion

Pour votre bien Pinel après 9 ans, plusieurs possibilités s'offrent à vous : la prolongation pour 3 ans supplémentaires, la revente de votre bien immobilier qui vous permettra peut-être d'effectuer un nouvel investissement immobilier, ou encore continuer à le louer, avec différents dispositifs fiscaux envisageables.
Vous pouvez aussi très bien le transformer en résidence principale.

La décision dépendra de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation.

GESTIA Solidaire, en tant qu'agence immobilière innovante et spécialisée sur les logements intermédiaires peut vous aider à prendre la décision la plus éclairée.

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