Fiscalité immobilière
LMNP & LMP 2026 : tout savoir sur les nouveaux changements fiscaux
LMNP & LMP 2026 : tout savoir sur les nouveaux changements fiscaux
Micro-BIC, amortissements, plus-value et PLF 2026 : décryptez les impacts pour les propriétaires bailleurs et les loueurs meublés.
- LMNP : micro-BIC 50 % inchangé pour le meublé longue durée acté
- Meublés touristiques non classés : abattement 30 %, plafond 15 000 € acté
- Amortissement plafonné : mesure discutée dans le PLF 2026 en débat
1 | Rappels LMNP vs LMP
Un bailleur est LMNP si :
- ses recettes meublées annuelles sont inférieures à 23 000 € ;
- ou ces recettes demeurent inférieures à ses autres revenus d’activité.
Au-delà, le statut LMP s’applique : affiliation sociale, traitement des déficits et des plus-values différent. Ces critères restent inchangés pour la déclaration 2026.
2 | Micro-BIC : ce qui change pour la déclaration 2026
Location meublée longue durée
Règle inchangée : abattement forfaitaire 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes.
Meublés touristiques non classés
- Plafond micro-BIC : 15 000 €
- Abattement forfaitaire : 30 %
- Au-delà : passage au régime réel
Meublés classés / chambres d’hôtes
Abattement abaissé à 50 % (au lieu de 71 %) et plafond 77 700 €.
Ces barèmes s’appliquent aux loyers 2025 déclarés au printemps 2026.
3 | Amortissement & plus-value : ce qui évolue déjà
Depuis 2025, les amortissements pratiqués en régime réel sont désormais réintégrés dans la plus-value lors de la revente (hors cas d’exonération). L’intérêt fiscal du LMNP réel s’en trouve partiellement réduit : peu d’impôt à l’exploitation, mais une imposition accrue à la sortie.
4 | PLF 2026 : les pistes débattues
À surveiller : au 2 novembre 2025, ces mesures sont encore à l’étude ; attendez le vote définitif avant arbitrage.
- Plafonnement de l’amortissement LMNP (1,5–2 %/an) envisagé pour rapprocher le meublé du nu.
- Alignement global : volonté politique d’harmoniser la fiscalité du meublé et du nu.
5 | Cas pratique Gestia Solidaire
Comparatif pour un bien de 200 000 € financé à crédit sur 20 ans :
🏠 LMNP micro-BIC (50 %)
- Loyers encaissés 10 260 €
- Base imposable 5 130 €
- IR + PS ≈ 2 420 €
- Cash-flow net − 9 300 €
📊 LMNP réel (amortissements)
- Revenu imposable 0 €
- IR + PS 0 €
- Cash-flow net − 6 900 €
Avantage fiscal élevé, mais amortissements réintégrés à la revente.
🤝 Loc’Avantages (nu social 35 %)
- Loyer plafonné 9 360 €
- Réduction d’IR ≈ − 3 100 €
- Cash-flow net − 9 200 €
Loyer social sécurisé et impact positif ; IR quasi nul.
À retenir : le régime réel minimise l’imposition annuelle, tandis que Loc’Avantages favorise la solidarité et la stabilité locative avec un gain fiscal équivalent pour un effort social accru.
FAQ — LMNP & LMP 2026
Les nouvelles règles micro-BIC s’appliquent-elles dès 2025 ?
Oui : elles concernent les loyers 2025 déclarés au printemps 2026 (notamment la courte durée non classée : 30 % d’abattement, plafond 15 000 €).
Le statut LMNP / LMP change-t-il ?
Non : les seuils 23 000 € et comparaison aux autres revenus restent les références pour 2026.
L’amortissement LMNP sera-t-il plafonné ?
Mesure envisagée dans le PLF 2026 mais non votée à ce jour.
