Il y a quelques jours, la Ministre du Logement Emmanuelle Wargon a déposé un amendement afin de modifier le dispositif « Louer Abordable » et le rendre plus attractif auprès des propriétaires. Si l’amendement est accepté courant novembre par l’Assemblée Nationale, alors la réforme devrait entrer en vigueur en 2022.
Article rédigé en 2021.
Dernière mise à jour en novembre 2023, avec le nouveau dispositif Loc'Avantages.
Qu’est-ce que le dispositif « Louer Abordable » ?
Le dispositif « Louer Abordable », aussi appelé dispositif Cosse, est un dispositif d’incitation fiscale dont toutes les personnes qui le souhaitent peuvent bénéficier lors d’un investissement locatif.
Grâce à ce dispositif, vous pouvez donc obtenir un abattement fiscal sur vos revenus locatifs, à condition que vous vous engagiez à louer votre logement avec un niveau de loyer abordable à un ménage aux revenus modestes pendant une durée prédéfinie. Vous devez aussi avoir signé une convention avec l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat). Selon la zone dans laquelle se situe le logement et selon le plafond que vous souhaitez respecter, les déductions fiscales sont plus ou moins importantes et oscillent entre 15 et 85 % des revenus locatifs bruts.
Le dispositif « Louer Abordable » est entré en vigueur en 2016 et résulte d’une refonte qui vient remplacer les dispositifs « Besson ancien » et « Borloo ancien ».
Voici les conditions que les logements doivent respecter pour pouvoir bénéficier de ce dispositif :
- être non meublés
- être la résidence principale du locataire
- respecter le niveau de performance énergétique en vigueur
- être récents ou anciens, avec ou sans travaux
- avoir un loyer qui respecte les plafonds fixés
En quoi cette réforme va-t-elle modifier ce dispositif ?
La réforme aura pour objectif de simplifier le dispositif, de le rendre plus accessible et plus intelligible pour les propriétaires. La réforme prévoit aussi de rendre « Louer Abordable » plus avantageux en modifiant les plafonds de loyers et en augmentant les avantages fiscaux, pour que « le rendement des propriétaires soit comparable aux rendements observés sur le marché libre » (Emmanuelle Wargon, Ministre du Logement).
Cette réforme devrait être particulièrement attractive dans les zones tendues.
Réduire le nombre de logements vacants
La réforme du dispositif « Louer Abordable » a pour objectif de réduire le nombre de logements vacants en encourageant les propriétaires à louer leur logement pour bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables.
Qu'est-ce qu'un logement vacant ?
Selon l’INSEE, un logement est dit vacant s’il est inoccupé et qu’il est :
- proposé à la vente ou à la location
- déjà acheté ou loué mais en attente d’occupation
- en attente de règlement de succession
- conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés
- sans affectation précise par le propriétaire (logement vétuste, qui a besoin d’être rénové pour être habitable)
À noter que les résidences secondaires ou les locations saisonnières ne sont pas comprises dans les logements vacants.
Quelle est la situation actuelle en France ?
En moyenne, environ 9,3 % des logements du parc immobilier privé sont actuellement vacants en France. Ces données datent de 2019 et proviennent de la Direction de l'Habitat, de l'Urbanisme et des Paysages. Mais comme toutes les moyennes, celle-ci également cache de fortes disparités.
À Lyon par exemple, 12,5 % des logements sont vacants dans le 5e arrondissement.
Les vacances de longue durée (plus de 2 ans) sont cependant assez rares et représentent le plus souvent moins de 2 % du parc immobilier privé.
À Paris par exemple, ce pourcentage se situe entre 1,2 % et 3,1 % selon l’arrondissement et à Lyon entre 0,6 % et 1,9 %.
Pourquoi certains logements restent-ils vacants ?
La majorité des propriétaires qui laissent leur logement vacant le font par peur des impayés de loyer et des dégradations locatives. Ces personnes craignent également d’avoir à entamer une procédure d’expulsion, réputée pour être longue. Ainsi, certains propriétaires préfèrent ne pas louer leur logement et attendre le meilleur moment pour revendre leur bien.
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