Depuis les années 2000, il existe une prolifération des lois de défiscalisation en faveur des propriétaires privés. En effet, l’État pour soutenir l’investissement immobilier privé à mis en place des dispositifs qui permettent aux personnes qui souhaitent acquérir un bien pour réaliser un investissement immobilier locatif, d’obtenir des crédits ou réductions d’impôts.
Ces dispositifs présentent l’avantage de faciliter l’investissement des propriétaires particuliers grâce à un incitatif fiscal. Mais surtout de permettre de créer de nouveaux logements à louer grâce à l’investissement des particuliers. En effet, ces dispositifs sont mis en place par l’État pour contribuer à l’augmentation de l’offre de logements à louer.
Ainsi depuis 1962, ce sont plusieurs dizaines de dispositifs qui ont vu le jour. Quand est-il aujourd’hui en 2020 ? Quelles sont les lois de défiscalisation immobilière en 2020 ? Et que faut-il savoir pour choisir le meilleur dispositif pour investir?
Chronologie des lois de défiscalisation immobilière 2000-2020
Les mises à jour des lois de défiscalisations immobilières en 2020
Les aides fiscales à l'investissement dans l'immobilier locatif applicables 2020
Les dispositifs à l’investissement locatif applicables en 2020 sont (mise à jour en 2023 entre parenthèse) :
- La loi Pinel (devenu Super Pinel)
- La loi Denormandie
- La loi Cosse (devenu Loc'avantages)
- Le dispositif Malraux
- Le Censi- Bouvard
💡Le saviez-vous ? GESTIA Solidaire propose un audit complet pour trouver la meilleure rentabilité pour votre bien en location, ou pour votre projet d'investissement.
Je prends un rendez-vous pour un audit
Les modifications des lois fiscales à l’investissement locatif en 2020
La loi Pinel en métropole
La loi de finances 2020 a mis à jour le dispositif Pinel. Il est désormais réduit à l’habitation collective et exclu les maisons.
Elle s’applique alors uniquement aux appartements neufs ou en état futur d’achèvement à partir du 1er janvier 2021.
L’avantage qu’elle apporte est une réduction d'impôt à taux fixé entre 12 % à 21 % du prix de revient du logement selon la durée de location.
Le coût de l'opération ne doit pas dépasser 300.000 euros afin que l'investisseur puisse prétendre à une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 63.000 euros sur 12 ans. Attention, il existe un plafonnement global des niches fiscales à 10.000 euros par an dans lequel rentre le dispositif Pinel.
La réduction d'impôt concerne exclusivement les logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques marquées par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements. Sont ainsi concernées les zones A bis, A et B1.
Pour pouvoir louer et disposer du dispositif Pinel, vous devrez respecter également un plafond de ressources maximum des locataires. Ainsi qu'un niveau de performance énergétique minimum du logement.
Voir les dernières mises à jour sur notre article : Loi Super Pinel
La loi Pinel en Outre-Mer
Le dispositif « Pinel » en Outre-mer est plus avantageux avec une réduction d'impôt bonifiée.
Dans les DOM, les collectivités d'outre-mer (COM) et en Nouvelle-Calédonie, la réduction d'impôt est applicable dans des conditions identiques, sauf pour les points suivants :
- le taux est fixé en fonction de la durée de l’engagement à 23 % pour 6 ans, 29 % pour 9 ans ou 32 % pour 12 ans;
- les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont spécifiques à ces départements
- le niveau de performance énergétique globale tient compte des spécificités climatiques de ces départements. Les opérations réalisées à Mayotte ne sont pas soumises au respect d'un niveau de performance globale.
Le dispositif Pinel en Outre-Mer dispose aussi d’un plafonnement global des avantages fiscaux supérieur à la métropole fixé à 18.000 euros au lieu des 10.000 euros (sauf pour le « Malraux »).
La loi Denormandie
Le dispositif Denormandie a été mis en place en 2019 pour revitaliser les centres-villes ruraux. Il s’agit d’un dispositif pour les zones dites « détendues », ou l’offre de logements est supérieur à la demande. Ce sont 222 villes qui ont été ouvertes au dispositif par le plan d’Action Cœur de ville.
Ce dispositif est reconduit jusqu'au 31 décembre 2022 et est élargi aux logement anciens.
Cet élargissement à l’ancien n’est applicable que si le bien ancien nécessite des travaux de rénovation au moins égaux à 25% du coût total de l’opération. Une fois rénové, si le logement est situé dans une habitation individuelle, il doit afficher une performance énergétique améliorée d'au moins 30 %. Et 20 % si il est situé dans une habitation collective (copropriété).
Le Denormandie apporte une réduction d'impôt de 12 % à 21 % et est encadré par un plafonnement des loyers facturés et un revenu maximum pour les locataires. Mais aussi pour laquelle l’investissement total ne doit pas dépasser 300 000 euros.
La loi Cosse
La loi Cosse est un dispositif de défiscalisation immobilière locative pour les logements situés dans des zones dites « tendues », ou l’offre de logements est inférieure à la demande.
Ce dispositif s’applique aussi bien au logements neufs qu’anciens et il apporte une réduction entre 15 et 85 %.
L’avantage fiscal dépend du type de location mise en place : intermédiaire, sociale ou très sociale. La différences entre les 3 types de location est le prix du loyer qui sera fixé et les ressources maximums des locataires. Le loyer et les ressources maximums sont fixés par décret au niveau national avec des seuils maximums et affinés par chaque région en fonction des spécificités locales.
Le maximum de 85% peut être atteint si le propriétaire passe par un intermédiaire de gestion agréé pour gérer la location.
La loi Cosse en 2020 a été reconduite jusqu'au 31 décembre 2022 avec une spécificité. Elle est désormais assortie d’une condition de performance énergétique. Le propriétaire du logement doit justifier d'un certain niveau de performance énergétique globale égal au maximum à D. Les conditions seront précisées par décret. Elles s'appliqueront à compter du 1er juillet 2020.
Elle permet aussi un déficit imputable plus important. Le montant est de 15.300 €, soit 4.600 €/an de déficit imputable en plus, uniquement pour l'investissement Cosse.
IMPORTANT : Très peu connu, ce dispositif ouvre aussi droit au niveau local à des primes de 1 000 à 6 000 € ainsi que des prises en charges de travaux lourds de rénovation par l’ANAH.
💡Aujourd'hui le dispositif est devenu le dispositif Loc'Avantages. Voir notre article sur le sujet.
Le dispositif Malraux
L’avantage du dispositif Malraux, en plus d’apporter une défiscalisation, est qu’il ne rentre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
En 2020, ce régime de défiscalisation Malraux a été prorogé de trois ans jusqu'au 31 décembre 2022.
Le dispositif offre une réduction d'impôt sur le revenu à ceux qui rénovent un logement situé dans certains secteurs sauvegardés, des quartiers anciens dégradés et des zones protégées.
Pour en bénéficier, le propriétaire doit s'engager à donner l'immeuble en location pendant une durée minimale de neuf ans. La réduction d'impôt s'élève, selon les cas, à 22 % ou à 30 % des dépenses supportées (dépenses de travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique, charges foncières de droit commun et frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration), retenues dans la limite de 400.000 euros sur une période de 4 ans.
Le Censi-Bouvard
Le Censi-Bouvard est un dispostif qui s’applique uniquement aux logements neufs meublés (ou à réhabiliter si il a plus de 15 ans) et avec un bail commercial dans des résidences de services. Ce sont des résidences qui offre des logements meublées avec des services spécifiques aux personnes âgées, étudiants, personnes handicapées.
Il ouvre alors droit à une réduction en fonction de la date à laquelle l'opération est réalisée, qui s'élève à, du prix de revient hors taxe du bien dans la limite de 300.000 euros répartie sur 9 ans:
- 11 % pour les biens acquis à compter de 2009,
- 18 % pour les biens acquis à compter de 2010,
- ou 25 pour les biens acquis à compter de 2012.
Autre avantage, il bénéficie du plafonnement des niches fiscales comme en Outre-Mer au montant bonifié de 18 000 euros.
Pour 2020, le Censi-Bouvard est élargi. Le bénéfice de cette réduction s'applique également aux résidences avec services agréés pour personnes âgées ou handicapées (assistance dans les actes quotidiens de la vie, prestations de soins, aide à l'insertion sociale) .
GESTIA Solidaire vous accompagne pour réaliser un investissement locatif
Une des loi de défiscalisation vous intéresse ? Vous aimeriez savoir si vous êtes éligible et évaluer l'impact fiscal qu'elle pourrait avoir pour vous ?
GESTIA Solidaire est spécialisée en conseil et services immobiliers innovants pour mettre en place des investissements locatifs plus responsable.
Nous pouvons donc vous accompagner pour évaluer votre profil et la mise en place d'un dispositif d'investissement locatif grâce à un premier rendez-vous GRATUIT. Mais pour l'instant, nos activités se limitent à Lyon.
Alors si vous êtes intéressé.e prenez un premier rendez-vous pris en charge, pour nous parler de votre projet.
