Propriétaire ou locataire : qui doit payer les charges locatives ?
Qu’on soit locataire ou propriétaire, la question du paiement des charges locatives paraît souvent nébuleuse.
Pour le propriétaire, ces charges sont en parties « récupérables » c’est-à-dire qu’il en demande le remboursement aux locataires.
Pour le locataire, le paiement de ces charges en fin de location n’étant pas toujours accompagné d’explications, il apparaît parfois comme injustifié ou du moins incompréhensible. L’occasion de faire un point sur la question.
Définition des charges locatives
Les charges locatives (parfois appelées charges récupérables) sont les dépenses imputées à l’entretien général d’un logement payées par propriétaire dont il demande le remboursement au(x) locataire(s).
Quelles charges sont récupérables ?
Toutes les dépenses relatives à un logement ne sont pas récupérables sur le locataire. C’est le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui les définit. Toutes les dépenses qui ne figurent pas dans cette liste ne peuvent pas être récupérées par le propriétaire.
Que comprennent les charges locatives ?
La liste du décret est exhaustive, donc longue et relativement indigeste. Voici de manière résumé les types de charges locatives :
- Les dépenses liées aux services courants utilisés par le locataire (eau froid, eau chaude, chauffage collectif éventuellement)
- Les dépenses dues à l’entretien courant des équipements dont profitent le locataire dans les parties communes (achat de produits nettoyants pour laver les parties communes, ampoules dans les couloirs, ramonages des conduits de ventilation, etc.)
- Les taxes de services (essentiellement la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou la redevance d’assainissement)
Concrètement, dans les cas les plus courant on trouve :
- l’entretien de l’ascenseur (dont le coût dépend du quotepart défini par l’étage du bien)
- le ménage des parties communes
- l’eau
- l’entretien des espaces verts (si espaces verts il y a)
- le chauffage collectif (s’il est présent)
Une fois cette base établie, il est nécessaire de nuancer un peu le propos, ou pour le moins de distinguer ce qui rentre dans le cadre de l’entretien courant de ce qui n’y entre pas.
💡 Quand on parle de frais de dépannage de l’ascenseur par exemple, on ne parle pas du remplacement d’une poulie : on parle d’une petite intervention de contrôle. Si un problème mécanique entraîne le remplacement d’une pièce coûteuse, les frais incombent au propriétaire, en aucun cas au locataire.
Internet et l’électricité sont-elles des charges récupérables ?
Non, ces deux dépenses ne sont pas des charges récupérables. Le propriétaire n’est pas tenu de les payer d’avance et donc d’en demander le remboursement. C’est au locataire de prendre un abonnement par lui-même auprès des fournisseurs en énergie et en téléphonie.
Le cas particulier du salaire du gardien
Une partie des frais liés au salaire du gardien sont à la charge du locataire. Cela dépend en vérité des tâches qu’il effectue.
Le locataire d’un logement en copropriété doit payer une partie des frais liés au salaire du gardien en fonction des tâches effectuées par ce dernier.
- S’il s’occupe à la fois de l’entretien des parties communes et de la gestion des ordures, les dépenses correspondant à sa rémunération sont des charges récupérables sur le locataire à hauteur de 75 %
- Si le gardien ne s’occupe que de d’une des deux tâches, 40 % seulement du montant des dépenses sont récupérables
Quelles charges sont non récupérables ?
Par déduction logique, parmi les charges non récupérables figurent :
- Les frais de gestion du syndic de copropriété
- La connexion Internet
- L’électricité
- La taxe foncière
- La taxe d’habitation (directement payée par le locataire, quoiqu’en cours de suppresion)
Dans les faits, il arrive souvent que le propriétaire prenne à sa charge les abonnements pour l’électricité et Internet, en particulier dans le cas des colocations. Ces frais sont donc inclus dans les charges locatives et sont payées chaque mois par les locataires.
Préciser le montant des charges locatives dans le bail : une obligation légale
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur (valable pour tous les baux signés après le 1er aout 2015), le montant des charges locatives doit être clairement stipulé dans le contrat de location, distinctement du loyer hors charge. C’est une obligation légale.
Prenons l’exemple de la gestion locative d’un studio à Bordeaux confiée à Mon Bel Appart, agence de gestion locative nouvelle génération.
Dans le bail, Mon Bel Appart détaille :
- Le loyer mensuel hors charges
- Le montant mensuel des charges
- Le montant total mensuel dû
😊 Voilà. Vous savez tout. Plus de malentendus possibles désormais.
