L’utilité de négocier son prêt pour un achat immobilier

Comprendre le prêt immobilier

Que comprend une offre de prêt immobilier ?

• Le montant du prêt : C’est la somme totale que vous empruntez hors assurance.
• Le type de prêt : Est-ce un prêt amortissable, un prêt in fine, ou un prêt hypothécaire ?
• La durée du prêt : le nombre d’années dont vous disposez pour rembourser le prêt.
• Le taux de prêt immobilier : Le taux qui définit les intérêts d’emprunts.
• Le type de taux : Il peut être fixe ou variable. Lorsqu’il est variable, la banque doit vous préciser la fréquence de variation des taux, leur plafond de variation sans oublier la formule de variation de ces taux.
• Le montant à rembourser : c’est le capital emprunté additionné aux intérêts.
• La garantie emprunteur : l’ensemble des garanties que vous demande la banque. La caution est la plus répandue, mais il existe plusieurs formes de garantie.
• Les conditions d’emprunt : ce sont les clauses définies par les banques qui sont à respecter durant le remboursement du prêt. En fonction de son projet et de l'évolution de sa situation, certaines conditions sont plus intéressantes que d'autres.

Avec la baisse des taux, les acquéreurs sont nombreux. Et même si les offres sont attrayantes, les banques ne mettent pas toujours en avant leurs conditions d’emprunt.

Quelles conditions d’emprunt devez-vous analyser de près ?

Les indemnités de remboursement anticipés ou IRA

En remboursant un prêt de longue durée, il est fort probable que votre situation change au cours de votre remboursement. Vous pourriez avoir une promotion à votre travail, toucher un héritage assez important. Ce changement de situation pourrait vous permettre de rembourser votre prêt avant la date prévue.

C’est tant mieux pour vous. Mais ce qui se passe en réalité, c’est que la banque y perd de l’argent. Sa rémunération dépend en effet de la durée du paiement des intérêts. En remboursant votre emprunt de façon anticipée, vous payez moins d’intérêts à la banque. Raison pour laquelle, les banques peuvent facturer jusqu’à 3% du capital restant dû . Et ceci plafonné à 6 mois d’intérêts. Cela peut représenter une somme assez conséquente en fonction du montant qu’il vous reste à rembourser. Mais vous pouvez négocier cette condition et même la faire supprimer.

La modularité du prêt

Cette condition intervient lorsque vous connaissez des difficultés passagères au cours du remboursement de votre emprunt. En cas d’imprévu qui viendrait entamer votre budget mensuel, il se peut que vous ne puissiez pas rembourser votre prêt comme il se doit. Cette option peut vous permettre de faire varier vos mensualités entre 10 et 30% selon les banques.

Le report de mensualité

Voici une autre option vous permettant de faire face aux difficultés passagères. Sur une longue durée de remboursement, vous n’êtes jamais à l’abri d’imprévus. Cette option peut vous permettre de reporter partiellement ou totalement vos échéances de remboursement sur une période bien définie.

Avec le report partiel, vous ne payez que les intérêts d’emprunt et l’assurance. Vous ne remboursez pas le capital emprunté.

Le report total d’échéance vous permet de stopper le remboursement de vos échéances durant la période définie. Vous ne remboursez ni le capital emprunté ni les intérêts, mais vous payez l’assurance. A l’issue de la période, vos échéances reprennent leur cours.

L’assurance emprunteur

Sachez qu’il n’est pas obligatoire de souscrire à l’assurance emprunteur proposée par la banque qui vous prête. Il est désormais beaucoup plus facile de changer d’assurance. Si vous trouvez  une autre assurance au tarif plus abordable qui vous procure un même niveau de garantie que celui de votre banque, cette dernière ne peut s’y opposer.

La transférabilité du prêt

Cette clause intervient lorsque vous déménagez avant d’avoir terminé le remboursement de votre prêt. Ce qui n’est pas un cas exceptionnel puisqu’en France, la majorité des emprunteurs déménage 7 ans après avoir obtenu leur premier prêt immobilier.

Si elle est bien négociée, cette clause peut vous permettre de changer de logement tout en conservant votre prêt immobilier et ses avantages. Vous transférez votre prêt en cours de remboursement vers le nouveau bien et le capital restant dû permettra de financer partiellement l’achat du nouveau bien.  L’avantage est que vous êtes chanceux de conserver toutes vos conditions de départ. Et si les taux ont augmenté, vous conservez le même qu’au départ. Il faut cependant garder à l’esprit que toutes les banques ne proposent pas une telle option.

Les particularités du financement pour un investissement locatif

Emprunter pour faire un investissement locatif vous permet de placer votre argent, tout en bénéficiant de l'effet de levier du prêt bancaire.

Les intérêts d'emprunt seront également déductibles des loyers.

La prise en compte ou nos de vos revenus locatifs dans le taux d'effort

Cependant, pour négocier votre emprunt pour un achat d'investissement locatif, il faut bien prendre en compte certains critères.
Il faut notamment calculer votre taux d'effort maximal. C'est la proportion de vos revenus que vous pouvez consacrer à vos remboursements.

Pour cela on part de ses revenus globaux nets avants impôts, comprenant les loyers de l'investissement.
💡La banque prend généralement en compte 70% de ces loyers. Mais certains ne les intègrent qu'à hauteur de 50%. Certaines ne les incluents pas dans la capacité d'endettement ou votre taux d'effort. Ce qui peut réduire très fortement votre capacité d'emprunt.

Du total des revenus globaux pris en compte par la banque, vous retirez alors les charges et le montant du prêt de votre résidence principale, ou de votre loyer le cas échéant. Votre taux d'effort gloabl doit être de 35% maximum (selon les règles du Haut Conseil de Stabilité financière, HCSF). Ce taux d'effort était auparavant de 33%.

Le différé de remboursement, notamment pour l'achat dans le neuf

Dans le cadre du financement d'un achat en VEFA pour votre investissement immobilier, il faudra également bien faire attention à la possibilité de différé de remboursement, c'est à dire de pouvoir reporter ou retarder le remboursement de capital de l'emprunt pendant une période définie. Cela permet de s'assurer que le chantier est bien fini, et d'avoir le temps de trouver votre premier locataire, pour percevoir vos premiers revenus fonciers, avant de commencer à rembourser votre prêt.

L'accompagnement de GESTIA Solidaire pour votre projet d'investissement

Vous souhaitez nous parler de votre projet d'investissement ?

GESTIA Solidaire peut vous accompagner à la carte, selon votre besoin :

• dans la recherche de biens en investissement dans le neuf, comme dans l'ancien.
• dans l'accompagnement et la recherche d'aides pour les travaux
• dans le conseil pour votre recherche de financement

Nous vous proposons également :

• un audit de rentabilité, pour calculer au mieux la rentabilité de votre investissement locatif selon différents dispositifs.
• la gestion locative la plus sûre et la moins chère, avec la mise en location rapide, pour toucher rapidement vos premiers revenus locatifs.

Prendre un rendez-vous

Mais comment puis-je négocier toutes ces clauses ?

En tant que novice dans le prêt immobilier comme la grande majorité des emprunteurs, vous n’êtes pas forcément l’interlocuteur idéal pour négocier équitablement avec les banques. Même avec quelques informations que vous pourrez récupérer, vous ne deviendrez pas d’un seul coup un expert du crédit immobilier. Il est parfois préférable de se faire aider.

D'autre part, aujourd'hui avec les critères d'octroi de prêt immobilier de plus en plus compliqué et l'augmentation du taux d'usure il est de plus en plus compliqué d'obtenir un prêt et de le négocier.

Faire appel à un courtier en prêt immobilier

Un courtier immobilier est un expert du prêt immobilier qui fait l’intermédiaire entre vous et la banque. Il vous fait gagner énormément de temps dans vos démarches et surtout, vous fait économiser des milliers d’euros sur la facture totale de votre achat immobilier.

Ses partenariats avec les banques lui font bénéficier d’offres de prêt aux meilleures conditions. C’est le mieux placé pour négocier toutes les clauses que nous venons de citer.

Chez GESTIA Solidaire nous pouvons vous conseiller des courtiers de proximité avec qui nous travaillons.