Investir dans l’immobilier en Prêt Locatif Social (PLS)

Vous souhaitez investir dans l’immobilier en achetant un logement pour le mettre en location ?

De nombreux dispositifs existent, et parmi eux le financement via le Prêt Locatif Social comporte de nombreux avantages. Pourtant les investisseurs privés connaissent peu le PLS.

Dans cet article nous faisons le point sur l’investissement en Prêt Locatif Social. Notamment les avantages, les conditions pour l’obtenir, et le profil d’investisseur concerné.

Le Prêt Locatif Social : investir pour une meilleure accessibilité des logements

Le Prêt Locatif Social (PLS), est un dispositif de financement pour des logements sociaux dits « intermédiaires ». Les Prêts Locatifs Sociaux ont été mis en place en mars 2001.

Les logements financés en PLS sont destinés à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour prétendre à des logements financés par les prêts PLUS, mais qui rencontrent des difficultés à trouver un logement, notamment dans les zones tendues, avec des revenus qui restent modérés. Concrètement les logements dits PLS sont destinés aux locataires ne pouvant prétendre aux locations HLM, mais ne disposant pas de revenus suffisants pour se loger dans le privé.

Les plafonds de ressources du PLS sont ceux du PLUS (Prêt locatif à usage social) majorés de 30%.

Vous pouvez comparer effectivement les plafonds de ressources  selon le profil : ➡️Pour les logements financés avec le PLS : https://www.anil.org/aj-plafond-pls-2023/ ➡️Pour les logements financés avec PLUS : https://www.anil.org/aj-plafonds-ressources-2023-logement-social/

Le propriétaire doit également se soumettre à un plafond de loyer correspondant à la zone du bien immobilier.

💡A noter : Les logements PLS sont pris en compte dans la part obligatoire de 20% de logements sociaux décrits dans la loi SRU.

Quels sont les avantages du Prêt Locatif Social pour l'investisseur ?

• Des taux d'intérêt avantageux, indexés sur la rémunération du livret A. Soit 3% depuis le 1er février 2023, maintenu le 1er août 2023. et ce jusqu'en janvier 2025.
• Une exonération de la Taxe Foncière sur Les propriétés Bâties (TFPB) de 15 à 25 ans. La durée dépend de la part financée par le PLS. Cette exonération peut s'étendre à 30 ans si la construction respecte des normes environnementales précises.
• Une TVA réduite à 10% au lieu de 20%. La TVA réduite à 5,5% peut même s'appliquer selon la loi de finances de 2022, aux opérations d'acquisition-amélioration en cas de transformation de locaux à usage autre que l'habitation.
• Enfin le PLS est cumulable avec le dispositif Loc'Avantages (anciennement loi Cosse), permettant de bénéficier en plus de réduction d'impôts sur le montant des loyers perçus de 15 à 65%.

Ainsi le financement avec le Prêt Locatif Social comporte de nombreux avantages. Quelles sont les conditions pour l'obtenir ?

Comment obtenir un Prêt Locatif Social ?

Pour pouvoir bénéficier du Prêt Locatif Social (PLS), il faut répondre à plusieurs conditions.

Qui peut demander le financement avec PLS ?

Une personne physique (propriétaire bailleur particulier, promoteur privé, SCI...) ou morale (HLM, SEM, collectivité locale...).

Une convention signée avec l'Etat

Pour bénéficier d'un Prêt Locatif Social il faut signer une convention avec l'Etat, dans laquelle l'investisseur s'engage à :

• • Louer le bien en nu pendant une durée de 15 ans minimum
  • Louer le bien comme résidence principale, le locataire ne devant pas être un proche. Par proche on entend ascendants, descendants, ou ceux de son conjoint.
  • Établir un loyer qui doit respecter le plafond en vigueur dans la zone où se trouve le logement.
  • Louer le bien à des personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds déterminés dans le cadre du PLS pour la zone.
  • Le Prêt Locatif Social doit financer au minimum 50% du coût prévisionnel du projet.

Quels sont les établissements de crédit qui peuvent délivrer un Prêt Locatif Social ?

Voici la liste des établissements de crédit habilités à distribuer le PLS :

• La Caisse des Dépôts et Consignations (CDC)
• La Banque Postale
• Le Crédit Agricole
• Le Crédit Mutuel
• Le Crédit Coopératif
• La Caisse d'Épargne
• La Société Générale

Retrouvez la liste détaillée ici : https://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/etablissements-de-credit-distribuant-le-pls-et-le-a1285.html

Quels sont les biens immobiliers pouvant bénéficier d'un financement en PLS ?

• Les logements locatifs neufs ou en VEFA
• Les terrains en vue de la construction de logements locatifs
• Les logements locatifs dans l'ancien ainsi que leurs dépendances (garages, jardins, annexes)
• Les locaux commerciaux transformés en logements résidentiels
• Les logements-foyers à usage locatif (pour personnes âgées, handicapés, jeunes travailleurs...)
• Les logements pour étudiants sous condition que le locataire principal soit une association déclarée ou un CROUS.

Comment calculer la rentabilité d'un projet avec un financement avec PLS ?

De nombreux éléments entrent en compte pour calculer la rentabilité d'un projet de financement avec le Prêt Locatif Social.

Il faut noter tout d'abord qu'il s'agit d'un investissement sur du long terme. La durée minimum étant une mise en location de son logement en PLS sur une durée minimale de 15 ans.

Ensuite d'autres calculs peuvent entrer en compte si l'acquisition se fait dans le neuf (avec des frais de notaire réduits), ou dans l'ancien avec la mise en place de travaux de rénovation.

Il faut ensuite regarder les plafonds de loyers de la zone, ainsi que les prix du marché, pour pouvoir le louer en respectant les conditions, et facilement.

Voir également comment se fait le cumul avec un dispositif comme le Loc'Avantages (anciennement loi Cosse).

Pour un investisseur privé, les questions peuvent parfois sembler complexes. Pourtant cela ne doit pas freiner l'envie d'investir en Prêt Locatif Social, car les avantages sont effectivement nombreux.

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💡Pour aller plus loin vous pouvez lire les articles suivants :

Prêt Locatif Social, quels avantages