Comment déclarer ses revenus fonciers sous Loc'Avantages ou loi Cosse ?

Vous devez déclarer vos revenus fonciers pour un bien immobilier que vous avez mis en location sous le dispositif de la loi Cosse ou de Loc'Avantages depuis avril 2022 ?
Faisons le point pour savoir comment remplir votre déclaration.

Comprendre le dispositif fiscal Loi Cosse et Loc'Avantages

Un dispositif mis en place pour favoriser un investissement immobilier solidaire

Depuis le 1er janvier 2017, le dispositif de location abordable, également connu sous le nom de "Cosse" en référence à l'ancienne ministre du Logement, a permis aux propriétaires de logements loués à des prix modérés pour des ménages à faibles revenus de bénéficier d'une déduction fiscale sur leurs revenus locatifs.

Cependant, après cinq années de mise en place, le nombre de bailleurs ayant recours à ce dispositif a diminué progressivement. En effet, de 154 000 en 2017, ils étaient seulement 111 000 au 1er janvier 2021.

Face à ce constat, la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a décidé de simplifier et d'améliorer le dispositif, et l'a renommé, "Loc'Avantages".

L'ancien dispositif  Cosse"Louer abordable" reste en vigueur pour les conventions déposées avant le 28 février 2022. Pour les conventions signées à partir du 1er mars, ce sont les nouvelles conditions du dispositif "Loc'avantages" qui sont appliquées.

Les principales différences sont :

• Une méthode de calcul de loyer plafond plus précis par ville avec Loc'Avantages et non par grandes zones peu précis sous la loi Cosse
• Un dispositif fiscal sous forme de réduction d'impôts pour Loc'Avantages et non plus d'abattement fiscal sous la loi Cosse, ce qui défavorisait les TMI (Tranche Marginale d'Imposition) plus faibles.

💡A noter : Par exception, les baux qui ont été signés entre le 1^er janvier et le 28 février 2022 sont éligibles au dispositif sous condition que la convention ait été enregistrée au plus tard le 30 avril 2022.

Des avantages fiscaux attractifs sur le montant des loyers

Les propriétaires bailleurs qui ont décidé de louer leur bien sous le dispositif Cosse ou maintenant Loc'Avantages, bénéficient d'avantages fiscaux significatifs sur le montant perçus des loyers.

Sous la loi Cosse il s'agit d'une déduction sur les revenus bruts fonciers qui varient en fonction :

• De la zone géographique où se situe le logement
• Du niveau de décote du loyer
• Du choix de l'intermédiation locative.

Suivant ces différentes conditions, l'abattement fiscal est compris entre 15 et 85%

Sous le dispositif Loc'Avantages
La zone géographique détermine le plafond de loyers et de ressources du locataire, mais pas le taux de réduction fiscal.
Celui-ci est uniquement déterminé par :

• La décote de loyer consentie
• Le choix ou non de l'intermédiation locative.

Les taux de décote sont les suivants :

• - 15% pour Loc1 (location intermédiaire)
• - 30% pour Loc2 (location sociale)
• - 45% pour Loc3 (location très sociale)

Selon ces critères la réduction fiscale est comprise entre 15% et 65%

Source : Loc’Avantages : un dispositif de réduction d’impôt | economie.gouv.fr
et Anah

Un dépôt obligatoire auprès de l'Anah

Pour bénéficier de l'abattement fiscal en loi Cosse, vous avez dû signé une convention avec l'Anah.

Pour la réduction d'impôt avec Loc'Avantages, c'est également obligatoire.

Les propriétaires bailleurs doivent déposer leur demande sur la plateforme de dépôt de l'Anah.
La plateforme a été mise à jour le 1er avril 2022 pour les nouvelles conventions sous Loc'Avantages. Vous pouvez suivre les démarches pas à pas sur leur site : Loc'Avantages, la réduction d'impôt qui bénéficie à tous (anah.fr)

La démarche est entièrement dématérialisée.

Constitution des documents nécessaires

Il faudra déposer les documents suivants sur le site :

• L'évaluation énergétique du bien
• Le RIB
• Le mandat de gestion locative
• Les ressources du locataire
• Le Bail

Choix et remplissage de la demande de convention

Vous choisissez ensuite entre un conventionnement Loc'Avantages avec ou sans travaux.
Puis vous continuez à remplir les informations nécessaires concernant votre logement et le bail :  état du bien, type de logement...

Simulation Anah pour les plafonds de loyers

Le simulateur de l'Anah vous permet ensuite d'obtenir différentes propositions de loyers applicables ainsi que les avantages fiscaux associés.

Une fois votre compte créé, vous devrez préciser les informations suivantes : surface du logement, ville, code postal et adresse exacte du logement.
Effectivement ces informations permettront d'obtenir une estimation précise et détaillée des loyers potentiels et des avantages fiscaux liés à cotre bien immobilier.

Date de dépôt de la convention

Le dépôt de la convention avec l'Anah doit s'effectuer dans les deux mois suivant la signature du bail ou sa date de prise d'effet.
Si le bail n'a pas encore été conclu, l'Anah renverra au bailleur la convention signée pour approbation. Si le bail a été conclu il y a moins de deux mois, le bailleur peut inclure l'avis d'imposition du locataire afin de recevoir directement la convention validée avec les engagements correspondants.

Envoi à l'administration fiscale lors de la déclaration de revenus

Vous devez envoyer le document de convention Anah au moment de la déclaration fiscale afin de bénéficier de la réduction d'impôt prévue par le dispositif Loc'Avantages.

Dans le cadre de son accompagnement, en passant par GESTIA Solidaire, nous vous aidons aussi dans toutes les démarches avec l'Anah.

💡Pour aller plus loin, vous pouvez lire nos articles :
Les 20 avantages du dispositif Loc'Avantages
Simulateur Loc'Avantages
Loc'Avantages : le renouveau de la défiscalisation
Louer abordable : la loi Cosse devient Loc'Avantages

Vous souhaitez faire une simulation de la mise en place du dispositif Loc'Avantages pour votre logement en location ?

Comment déclarer ses revenus locatifs aux impôts sous Loc'Avantages et Loi Cosse ?

Le Formulaire 2044 à remplir pour déclarer ses revenus fonciers Loi Cosse

Un propriétaire-bailleur éligible à l’avantage fiscal du dispositif Louer abordable doit remplir le document Cerfa n° 2044 lors de sa déclaration de revenus afin d’y déclarer ses revenus fonciers.

Ce formulaire comprend les éléments suivants :

• • • Identification des logements éligibles : Cochez la colonne "Cosse" pour chaque logement éligible, puis renseignez le taux de déduction applicable, le nom et prénom du locataire, la date d'acquisition du bien et son adresse.
    • Calcul des recettes locatives : Additionnez les revenus issus de la location, y compris les loyers bruts encaissés, les dépenses mises à la charge des locataires conformément à la convention, ainsi que les subventions de l'Anah, le cas échéant.
    • Frais et charges : Additionnez les frais et charges liés à la gestion des biens, tels que les frais d'administration, les primes d'assurance, les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration, etc.
    • Intérêts d'emprunt : Notez les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition ou à la rénovation des biens.
    • Calcul des revenus fonciers taxables : Il s'affiche en soustrayant les frais, charges et intérêts d'emprunt des recettes locatives pour obtenir le montant des revenus fonciers taxables. Ce résultat est reporté à la case 420 de votre déclaration de revenus fonciers.

Enfin il est important de noter que l'abattement fiscal du dispositif Loc'Avantages ne sera pas explicitement mentionné dans votre déclaration de revenus fonciers. Il sera calculé en fonction du montant indiqué à la case 420 et du taux de déduction applicable.

Le Formulaire 2044 à remplir aussi pour déclarer ses revenus en Loc'Avantages

Tout comme le dispositif loi Cosse, il faut remplir le formulaire 2044 de revenus fonciers pour le dispositif Loc'Avantages sous le même modèle.

💡A noter qu'il n'est pas possible de cumuler l'avantage Loc'Avantages sur votre bien concerné avec un autre dispositif de défiscalisation immobilière comme le dispositif Pinel (à l'exception du Malraux). Mais vous pouvez toutefois cumuler avec les avantages du déficit foncier, notamment si vous engagez des travaux (aidés également lors de la convention Anah).

Le Formulaire 2042-RICI à remplir également

Par contre le dispositif Loc'Avantages étant un dispositif de réduction fiscale (et non d'abattement fiscal), il faut aussi remplir le formulaire 2042-RICI.

Le formulaire 2042-RICI compte désormais une section intitulée
"Investissements Locatif et logements donnés en Location à Loyer abordable avec Conventionnement ANAH (Dispositif LOC'AVANTAGES)"

Suivant la réduction d'impôts à laquelle vous avez le droit, s'applique sur les recettes brutes générées sur l'année 2022 à compter de la date de prise d'effet de la convention. Vous remplirez suivant votre situation la case :

• • • 7BK si vous êtes en Location intermédiaire ( Loc1) SANS intermédiation locative avec 15% de réduction d'impôts
    • 7BL pour une Location intermédiaire (Loc1) AVEC intermédiation locative avec 20% de réduction d'impôts
    • 7BM pour une location sociale (Loc2) SANS intermédiation locative avec 35% de réduction d'impôts
    • 7BN pour une location sociale (Loc2) AVEC intermédiation locative avec 40% de réduction d'impôts
    • 7BO pour une location très sociale (Loc3) AVEC intermédiation locative avec 65% de réduction d'impôts

💡A noter :
Pour les locations très sociales (Loc3), l'intermédiation locative est obligatoire.
Également, bien noter que pour le Loc'Avantages, comme il s'agit d'une réduction d'impôt, il est soumis au plafonnement de 10.000€ sur l'ensemble des réductions fiscales.

Conclusion

Vous avez désormais toutes les informations nécessaires pour remplir votre déclaration de revenus pour votre dispositif Cosse ou Loc'Avantages.
Cependant la déclaration peut rester complexe. Demandez si besoin l'aide d'un expert-comptable, ou encore d'une association agréée comme l'association des investisseurs EDC.

💡Pour aller plus loin vous pouvez lire nos articles :
Comment remplir sa déclaration Pinel ?
Comment remplir sa déclaration en Loueur Meublé ?
Calculer et déclarer mes revenus fonciers

Chez GESTIA Solidaire, nous vous proposons aussi un audit patrimonial et fiscal de votre bien à louer. Nous pouvons évaluer le dispositif le plus adapté pour un investissement locatif à la fois rentable, sécurisé et responsable.

Je prends un rendez-vous pour un audit