Simulateur Loc'Avantages : calculez votre loyer plafond et votre réduction d'impôt

Par Anne-Sophie Thomas | Gestia Solidaire | 13 septembre 2026

Simulateur Loc'Avantages Gestia Solidaire

Estimez votre loyer plafond et votre réduction d'impôt en moins de 2 minutes. Gratuit, sans inscription, barèmes 2026 à jour. Résultats indicatifs, à affiner avec votre convention Anah.

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En bref

• Loc'Avantages = loyer plafonné (décote 15 à 45 %) + réduction d'impôt (15 à 65 %) sur 6 ans minimum, applicable aux demandes depuis le 1er mars 2022, ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.
• Trois niveaux : Loc1, Loc2, Loc3 - plus la décote est forte, plus l'avantage fiscal est élevé.
• Le portail officiel Mon Projet Anah (monprojet.anah.gouv.fr) est toujours accessible. Le simulateur Gestia Solidaire est un outil complémentaire et préparatoire, conçu pour vous aider à préparer votre dossier.
• La formule réglementaire intègre un coefficient de structure propre à chaque logement : la zone seule ne suffit pas à calculer votre loyer plafond.
• Surface fiscale = surface habitable + 50 % des annexes à usage exclusif du locataire, dans la limite de 8 m² (pas la surface Carrez).
• Plafond niche fiscale : 10 000 €/an - à vérifier avant tout engagement.
• Les résultats du simulateur sont indicatifs et ne valent pas convention Anah ni validation d'éligibilité.

Qu'est-ce que Loc'Avantages ?

Propriétaire, découvrez le dispositif qui combine rentabilité et responsabilité sociale.

Loc'Avantages est le dispositif fiscal qui vous permet de louer votre bien à un loyer inférieur au marché tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt significative. Le principe est simple : plus vous baissez votre loyer, plus vous économisez sur votre impôt sur le revenu. Un vrai mécanisme gagnant-gagnant pour vous et votre locataire.

Définition et historique

Loc'Avantages est l'héritier direct du dispositif Cosse (2017–2022). Il s'inscrit dans la politique nationale de logement abordable pilotée par l'Anah (Agence nationale de l'habitat) et est applicable aux demandes de convention déposées depuis le 1er mars 2022.

Point important : le portail officiel Mon Projet Anah (monprojet.anah.gouv.fr) est toujours accessible pour déposer votre demande de convention. Le simulateur Gestia Solidaire est un outil complémentaire et préparatoire - il vous aide à estimer vos résultats avant de finaliser votre dossier sur le portail officiel.

Le dispositif est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027, selon les informations publiées par service-public.gouv.fr. La convention est signée pour une durée de 6 ans.

Les 3 piliers du dispositif

Loc'Avantages repose sur trois engagements clairs :

• Loyer plafonné : décote de 15 % (Loc1), 30 % (Loc2) ou 45 % (Loc3) par rapport au loyer de marché de référence local
• Réduction d'impôt : de 15 % à 65 % des loyers perçus, selon le niveau choisi
• Intermédiation locative (IML) : optionnelle pour Loc1 et Loc2, obligatoire pour Loc3 - et c'est là que la réduction atteint son maximum

Ces trois piliers font de Loc'Avantages l'un des rares dispositifs fiscaux immobiliers encore actifs après la fermeture du Pinel fin 2024.

Qui peut en bénéficier ?

Le dispositif s'adresse aux propriétaires bailleurs personnes physiques (pas aux SCI à l'IS). Votre bien peut être neuf ou ancien, à condition que son DPE soit classé A, B, C, D ou E ( 230 kwh max)- les passoires thermiques F et G sont exclues. Le locataire doit occuper le logement à titre de résidence principale et ses ressources doivent rester sous les plafonds définis par zone géographique.

Pourquoi utiliser le simulateur Gestia Solidaire ?

Propriétaire, préparez votre dossier Anah avec un outil clair, gratuit et directement intégré à votre parcours locatif.

Le simulateur Gestia Solidaire est conçu pour vous faire gagner du temps avant de vous connecter au portail Mon Projet Anah. Il vous permet d'estimer votre loyer plafond et votre réduction d'impôt en quelques clics, sans inscription, avec les barèmes 2026 à jour.

Un outil complémentaire du portail Mon Projet Anah

Le portail officiel Mon Projet Anah reste votre interlocuteur pour déposer et valider votre convention Loc'Avantages. Notre simulateur intervient en amont : il vous aide à comprendre la formule, à tester différents scénarios (Loc1, Loc2, Loc3) et à préparer vos données avant de saisir votre dossier officiel.

Notre simulateur Loc'Avantages est :

• Préparatoire : estimez vos résultats avant de vous connecter à Mon Projet Anah
• Gratuit : aucun abonnement, aucun frais caché
• Intégré : simulateur → gestion locative → sécurisation des loyers (parcours complet, sans redirection externe)
• Barèmes 2026 : zones A bis, A, B1, B2 et C, plafonds révisés et intégrés dès leur publication officielle

Rappel important : les résultats du simulateur sont indicatifs. Ils ne valent pas convention Anah ni validation officielle de votre éligibilité. Seul le portail Mon Projet Anah fait foi.

3 raisons de faire confiance à notre simulateur

Raison 1 - Barèmes 2026 à jour : zones A bis, A, B1, B2 et C, plafonds révisés et intégrés dès leur publication officielle.

Raison 2 - Formule réglementaire complète : notre simulateur intègre le coefficient de structure (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2) et la surface fiscale réelle (surface habitable + 50 % des annexes, dans la limite de 8 m²) - exactement comme le prévoit la réglementation.

Raison 3 - Intégration Gestia : après la simulation, vous pouvez directement accéder à notre service de gestion locative et de sécurisation des loyers impayés. Un seul interlocuteur, un seul parcours.

Gratuit, sans engagement, résultats en 2 minutes

Pas besoin de créer un compte. Pas de démarchage commercial après votre simulation. Vos résultats sont disponibles immédiatement et téléchargeables en PDF pour les conserver ou les partager avec votre conseiller fiscal.

Les résultats sont indicatifs et doivent être confirmés par votre convention Anah signée.

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Comment fonctionne le calcul du loyer plafond ?

Propriétaire, comprendre la formule réglementaire, c'est éviter les mauvaises surprises.

Le loyer plafond Loc'Avantages n'est pas arbitraire. Il résulte d'une formule précise qui va bien au-delà d'une simple grille de zones. La zone géographique seule ne suffit pas : deux logements dans la même zone peuvent avoir des loyers plafonds très différents selon leur surface et leur configuration.

La formule réglementaire du loyer plafond

La formule réglementaire complète est la suivante :

Loyer plafond mensuel = Loyer de marché de référence local × Facteur de décote × Coefficient de structure × Surface fiscale

Chaque composante compte :

• Loyer de marché de référence local : valeur publiée par arrêté préfectoral pour votre commune et votre zone (A bis, A, B1, B2, C). Ce n'est pas le loyer que vous pratiquez, mais le loyer de référence officiel de votre secteur.

• Facteur de décote : 0,85 (Loc1), 0,70 (Loc2) ou 0,55 (Loc3) selon le niveau choisi.

• Coefficient de structure : calculé selon la formule 0,7 + 19/S (où S = surface fiscale), plafonné à 1,2. Ce coefficient avantage les petits logements (studio, T1) et modère les grands.

• Surface fiscale : surface habitable du logement + 50 % des annexes à usage exclusif du locataire (caves, balcons, terrasses, vérandas), dans la limite de 8 m² au total. Subtilité : les terrasses sont prises en compte dans la limite de la moitié de 15 m2.

Attention à la surface Carrez : la surface fiscale Loc'Avantages est calculée sur la surface habitable (loi Boutin), pas sur la surface Carrez (loi Carrez). Ces deux mesures peuvent différer, notamment pour les logements avec murs inclinés ou sous-pentes. N'utilisez pas automatiquement la surface Carrez de votre acte notarié.

Exemple de calcul du coefficient de structure pour un T3 de 60 m² de surface fiscale :

• Coefficient = 0,7 + 19/60 = 0,7 + 0,317 = 1,017 (sous le plafond de 1,2)

Pour un studio de 25 m² :

• Coefficient = 0,7 + 19/25 = 0,7 + 0,76 = 1,46 → plafonné à 1,2

Zones géographiques et plafonds 2026

Les loyers de marché de référence Loc'Avantages 2026 sont fixés par zone géographique. Voici les valeurs indicatives publiées par service-public.gouv.fr :

Ces valeurs sont indicatives. La formule réglementaire s'applique à votre adresse exacte via le simulateur et le portail Mon Projet Anah. Le loyer plafond réel peut varier selon l'arrêté préfectoral local de votre commune.

Exemples chiffrés (2 scénarios)

Ces exemples sont fournis à titre illustratif. Les résultats réels dépendent de votre adresse exacte, de la surface habitable mesurée et des arrêtés préfectoraux en vigueur.

Scénario 1 - Studio 30 m² de surface habitable, zone A, Loc1 sans IML

• Annexes : aucune → Surface fiscale = 30 m²

• Coefficient de structure = 0,7 + 19/30 = 0,7 + 0,633 = 1,333 → plafonné à 1,2

• Loyer de référence zone A : ~14,64 €/m²

• Loyer plafond Loc1 (décote 15 %) : 14,64 × 0,85 × 1,2 × 30 = ~449 €/mois (indicatif)

• Réduction d'impôt annuelle (15 %) : 449 × 12 × 15 % = ~808 €/an (indicatif)

Scénario 2 - T3 55 m² de surface habitable, zone B1, Loc2 avec IML

• Balcon de 10 m² → Annexes prises en compte : 10 × 50 % = 5 m² (≤ 8 m²) → Surface fiscale = 60 m²

• Coefficient de structure = 0,7 + 19/60 = 0,7 + 0,317 = 1,017

• Loyer de référence zone B1 : ~11,80 €/m²

• Loyer plafond Loc2 (décote 30 %) : 11,80 × 0,70 × 1,017 × 60 = ~504 €/mois (indicatif)

• Réduction d'impôt annuelle (35 %) : 504 × 12 × 35 % = ~2 117 €/an (indicatif)

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Les 3 niveaux de Loc'Avantages (Loc1, Loc2, Loc3)

Propriétaire, choisir le bon niveau, c'est maximiser votre avantage fiscal sans sacrifier votre rendement.

Loc'Avantages propose trois niveaux d'engagement. Plus vous acceptez une décote importante sur votre loyer, plus votre réduction d'impôt est élevée. Voici comment choisir.

Tableau comparatif : Loc1, Loc2, Loc3

Loc1 : plus de trésorerie mensuelle

Loc1, c'est la porte d'entrée du dispositif. Avec une décote de 15 % sur le loyer de référence, vous restez proche du marché tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt de 15 % sur vos loyers perçus.

• Idéal pour les zones tendues (Paris, Lyon) où le loyer plafond reste attractif
• Risque de vacance locative faible (loyer proche du marché)
• Pas d'intermédiation locative obligatoire
• Réduction d'impôt modeste - à comparer avec votre TMI

Loc2 : l'équilibre

Loc2 est le niveau le plus populaire. La décote de 30 % est compensée par une réduction d'impôt de 35 %, ce qui en fait le meilleur compromis entre effort locatif et gain fiscal.

• Idéal pour les zones B1 et B2 (villes moyennes, rendement 4–6 %)
• Accessible sans intermédiation locative
• Réduction d'impôt significative : ~2 000 €/an pour un T3 en zone B1 (indicatif)
• Risque modéré de vacance si loyer trop bas par rapport au marché local

Loc3 : le rendement maximal

Loc3 est réservé aux propriétaires qui veulent optimiser au maximum leur fiscalité. La décote de 45 % est compensée par une réduction d'impôt de 65 % - mais l'intermédiation locative est obligatoire.

• Idéal pour les TMI élevés (30 %, 41 %, 45 %)
• Parfait pour les zones à faible tension (C) où le loyer marché est déjà bas
• Avec Gestia Solidaire, l'IML est organisée via nos associations partenaires agréées - intégrée à votre gestion locative
• Risque de vacance plus élevé (loyer très en dessous du marché)
• Passoire thermique (DPE F/G) = inéligible - vérifiez votre DPE avant tout engagement

Calculer mon avantage Loc3→

Plafonds de loyer par zone géographique 2026

Propriétaire, votre zone est un point de départ - mais la formule complète s'applique à votre adresse exacte.

Les plafonds Loc'Avantages varient fortement selon la localisation de votre bien. Voici le tableau des amplitudes 2026 par zone. Ces valeurs sont indicatives : la formule réglementaire (loyer de référence × coefficient de structure × facteur de décote × surface fiscale) s'applique à votre adresse précise.

Tableau des plafonds 2026 par zone

Source : barèmes publiés par service-public.gouv.fr et data.gouv.fr - plafonds Loc'Avantages 2026. Valeurs indicatives ; la formule réglementaire s'applique à votre adresse exacte.

Comment connaître votre zone ?

Votre zone géographique est déterminée par votre code postal et votre commune. Quelques repères :

• 75001 (Paris) → Zone A bis

• 69000 (Lyon) → Zone A

• 33000 (Bordeaux) → Zone B1

• 87000 (Limoges) → Zone C

La méthode la plus simple : entrez votre adresse dans notre simulateur, la zone est détectée automatiquement. Pour vérifier la classification officielle de votre commune, consultez le code général des impôts sur Legifrance ou la base de données data.gouv.fr.

Amplitude intra-zone : pourquoi la variation ?

Vous avez remarqué que l'amplitude est de +101 % dans chaque zone ? Cela signifie que le loyer plafond peut doubler entre deux communes de la même zone.

Cette flexibilité s'explique par les arrêtés préfectoraux locaux : chaque préfecture peut moduler le plafond dans une fourchette définie par l'État. Résultat : deux propriétaires en zone A peuvent avoir des plafonds très différents selon leur commune exacte.

Conseil : n'utilisez jamais le plafond moyen de votre zone comme référence définitive. Utilisez toujours le simulateur avec votre adresse exacte, puis confirmez via le portail Mon Projet Anah pour obtenir le plafond applicable à votre bien.

Conditions d'éligibilité : bien et locataire

Propriétaire, vérifiez ces conditions avant de signer quoi que ce soit.

Loc'Avantages est soumis à des conditions précises, à la fois sur le bien loué et sur le profil du locataire. Une condition non respectée = perte de la réduction d'impôt.

Conditions sur le bien

• DPE ≥ E ≥ 230 kwh : les logements classés F ou G (passoires thermiques) sont exclus
• Résidence principale du locataire (pas de résidence secondaire, pas de meublé touristique)
• Convention de 6 ans signée avec l'Anah : c'est l'engagement minimum pour bénéficier du dispositif
• Convention signée avant le bail : la convention Loc'Avantages doit être signée avec l'Anah avant la signature du bail (voir erreurs fréquentes)
• Bien neuf ou ancien : les deux sont éligibles, sous réserve du DPE

Conditions sur le locataire

• Ressources plafonnées : les revenus du locataire (N-2) doivent rester sous les plafonds définis par zone et composition du foyer
• Pas de lien familial avec le propriétaire (ascendants, descendants exclus)
• Pas de cumul avec certaines aides au logement (vérifier au cas par cas)
• APL compatible : le locataire peut percevoir l'APL en parallèle de Loc'Avantages

Exclusions et risques

• DPE F ou G : votre bien est inéligible - envisagez une rénovation pour atteindre DPE E minimum
• Loyer supérieur au plafond : le loyer perçu ne peut en aucun cas dépasser le plafond Loc'Avantages de votre zone
• Ressources locataire dépassées : si les revenus de votre locataire dépassent le plafond, le bail est non conforme
• Changement de TMI : si votre taux marginal d'imposition baisse, votre réduction d'impôt baisse proportionnellement - anticipez ce risque sur 6 ans

Réduction d'impôt : comment ça marche ?

Propriétaire, la réduction d'impôt Loc'Avantages est directe - mais elle a ses limites.

Contrairement à une déduction fiscale (qui réduit votre revenu imposable), la réduction d'impôt Loc'Avantages vient directement en déduction de votre impôt dû. C'est plus puissant qu'une déduction - mais attention : ce n'est pas un crédit d'impôt.

Calcul de la réduction d'impôt

La distinction est essentielle :

• Réduction d'impôt (Loc'Avantages) : s'impute sur l'impôt dû. Si votre impôt est nul ou inférieur à la réduction, la différence est perdue - elle n'est ni reportable, ni remboursable.

• Crédit d'impôt : remboursable même si votre impôt est nul. Loc'Avantages n'est pas un crédit d'impôt.

La formule de calcul est la suivante :

Réduction annuelle = Loyers perçus annuels × Taux de réduction (15 %, 35 % ou 65 %)

Exemple Loc2 - T3 zone B1 (indicatif) :

• Loyer mensuel plafond : ~504 €

• Loyers annuels : 504 × 12 = 6 048 €

• Taux Loc2 : 35 %

• Réduction d'impôt annuelle : 6 048 × 35 % = ~2 117 € (indicatif)

• Sur 6 ans : 2 117 × 6 = ~12 702 € de réduction totale (indicatif)

Plafond niche fiscale 10 000 € : attention !

C'est le point que beaucoup de propriétaires oublient : toutes vos niches fiscales sont plafonnées à 10 000 €/an (plafond global des avantages fiscaux, article 200-0 A du CGI).

Si vous cumulez Loc'Avantages avec d'autres avantages fiscaux (emploi à domicile, investissement PME, etc.), le total ne peut pas dépasser 10 000 €/an. Au-delà, la réduction est perdue - elle n'est ni reportable, ni remboursable.

Conseil : avant tout engagement Loc3, vérifiez votre total de niches fiscales avec votre conseiller fiscal ou votre expert-comptable.

Exemple chiffré : Loc2 sur 6 ans (indicatif)

Ces chiffres sont indicatifs. Votre réduction réelle dépend de votre loyer plafond officiel (convention Anah), de votre TMI et de votre total de niches fiscales.

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Erreurs fréquentes à éviter

Propriétaire, évitez ces 5 erreurs - elles peuvent vous coûter l'intégralité de votre avantage fiscal.

Ces pièges sont réels. Ils sont commis chaque année par des propriétaires bien intentionnés qui n'ont pas été correctement accompagnés. Voici comment les éviter.

Erreur #1 : Signer le bail avant la convention Loc'Avantages

Le piège : vous trouvez un locataire, vous signez le bail rapidement, et vous pensez régulariser la convention ensuite.

La règle : la convention Loc'Avantages doit être signée avec l'Anah avant la signature du bail. Pas après. Pas en même temps. Avant. Déposez votre demande sur Mon Projet Anah (monprojet.anah.gouv.fr) dès que possible.

Impact : si le bail est signé avant la convention, vous perdez l'intégralité de la réduction d'impôt pour toute la durée du bail.

Erreur #2 : Confondre réduction d'impôt et crédit d'impôt

Le piège : croire que si votre réduction dépasse votre impôt dû, vous serez remboursé.

La règle : une réduction d'impôt s'impute sur l'impôt dû. Si votre impôt est nul ou inférieur à la réduction, la différence est perdue (pas de remboursement). Un crédit d'impôt, lui, est remboursable - mais Loc'Avantages est une réduction, pas un crédit.

Impact : si votre TMI est faible (0 % ou 11 %), l'avantage réel peut être très limité.

Erreur #3 : Oublier le plafond niche 10 000 €/an

Le piège : cumuler Loc'Avantages avec d'autres avantages fiscaux sans vérifier le plafond global.

La règle : le total de vos niches fiscales ne peut pas dépasser 10 000 €/an. Au-delà, la réduction Loc'Avantages est réduite ou annulée.

Impact : un propriétaire en Loc3 avec d'autres niches peut voir sa réduction de 65 % réduite à néant.

Erreur #4 : Choisir Loc3 sans intermédiation locative

Le piège : opter pour Loc3 en pensant pouvoir gérer le bien en direct et bénéficier quand même des 65 % de réduction.

La règle : Loc3 exige obligatoirement le recours à un organisme d'intermédiation locative agréé. Sans IML, la réduction tombe à 40 % maximum.

Impact : perte de 25 points de réduction - soit des milliers d'euros sur 6 ans.

Erreur #5 : Utiliser la surface Carrez au lieu de la surface habitable

Le piège : saisir la surface Carrez de votre acte notarié comme surface de référence pour le calcul du loyer plafond.

La règle : la surface fiscale Loc'Avantages est calculée sur la surface habitable (loi Boutin) + 50 % des annexes à usage exclusif du locataire, dans la limite de 8 m² - pas sur la surface Carrez. Ces deux mesures peuvent différer significativement.

Impact : un loyer plafond mal calculé peut rendre votre convention non conforme et entraîner la perte de la réduction d'impôt.

Simulateur Loc'Avantages : mode d'emploi

Propriétaire, voici comment utiliser notre simulateur en 5 étapes - comptez 2 minutes.

Notre simulateur est conçu pour être simple et rapide. Il vous fournit une estimation indicative pour préparer votre dossier avant de vous connecter au portail Mon Projet Anah. Voici comment en tirer le meilleur résultat.

5 étapes pour simuler votre loyer plafond

Étape 1 - Adresse du bien : saisissez votre adresse complète (numéro, rue, code postal, commune). La zone géographique (A bis, A, B1, B2, C) est détectée automatiquement.

Étape 2 - Surface fiscale : entrez votre surface habitable (loi Boutin, pas la surface Carrez) et vos annexes à usage exclusif du locataire (balcon, cave, terrasse, véranda). Le simulateur calcule la surface fiscale selon la règle des 50 %, dans la limite de 8 m².

Étape 3 - Niveau Loc : choisissez Loc1, Loc2 ou Loc3 selon votre objectif (décote loyer vs réduction d'impôt).

Étape 4 - Intermédiation locative : indiquez si vous souhaitez recourir à l'IML (obligatoire pour Loc3, optionnelle pour Loc1/2).

Étape 5 - Résultats indicatifs : obtenez instantanément une estimation de votre loyer plafond mensuel et de votre réduction d'impôt annuelle et totale sur 6 ans.

Les résultats sont indicatifs et ne valent pas convention Anah ni validation d'éligibilité. Confirmez vos chiffres sur Mon Projet Anah.

Données à préparer avant de simuler

Gagnez du temps en préparant ces informations avant de lancer le simulateur :

• Adresse exacte du bien (code postal + commune)
• Surface habitable (loi Boutin - mesure distincte de la surface Carrez)
• Surfaces des annexes à usage exclusif du locataire (balcon, cave, terrasse, véranda - en m²)
• Revenu net imposable de votre foyer (pour estimer la réduction d'impôt réelle)
• Total de vos niches fiscales actuelles (pour vérifier le plafond 10 000 €)

Après la simulation : les prochaines étapes

Votre simulation est terminée ? Voici la suite logique :

• Téléchargez votre résultat en PDF pour le conserver ou le partager avec votre notaire ou conseiller fiscal
• Connectez-vous à Mon Projet Anah (monprojet.anah.gouv.fr) pour déposer votre demande officielle de convention
• Vérifiez les conditions d'éligibilité de votre bien (DPE, surface, zone)
• Contactez Gestia Solidaire pour la gestion locative et la sécurisation des loyers
• Signez la convention Loc'Avantages avec l'Anah (avant le bail !)
• Signez le bail avec votre locataire une fois la convention obtenue

Lancer le simulateur maintenant→

Cumul avec d'autres dispositifs

Propriétaire, Loc'Avantages peut se combiner avec certains dispositifs - mais pas tous.

Depuis la fermeture du Pinel fin 2024, Loc'Avantages est devenu le dispositif fiscal immobilier de référence pour les propriétaires bailleurs. Voici ce que vous pouvez (et ne pouvez pas) cumuler.

Cumul autorisé : Loc'Avantages + Déficit foncier

Cumul possible : vous pouvez déduire vos charges de travaux en déficit foncier tout en bénéficiant de la réduction d'impôt Loc'Avantages.

Limite : le déficit foncier est plafonné à 10 700 €/an (contre 15 300 €/an sous l'ancien dispositif Cosse). Au-delà, le surplus est reportable sur les 10 années suivantes.

Exemple indicatif : Loc2 (réduction ~2 117 €/an) + déficit foncier (6 000 €) = ~8 117 € de gain fiscal total - sous le plafond niche de 10 000 €.

Cumul interdit : Loc'Avantages + Pinel (fin 2024)

Pinel fermé : le dispositif Pinel a été définitivement fermé le 31 décembre 2024. Il n'est plus possible de souscrire un nouveau Pinel.

Loc'Avantages = le nouveau standard pour les propriétaires qui cherchent un avantage fiscal sur leur investissement locatif.

Si vous avez un bien en Pinel arrivant à échéance, Loc'Avantages peut être une excellente solution de transition pour continuer à optimiser votre fiscalité.

FAQ : questions fréquentes

Le simulateur officiel de l'Anah a-t-il été supprimé ?

Non. Le portail Mon Projet Anah (monprojet.anah.gouv.fr) est toujours accessible. C'est le portail officiel pour déposer votre demande de convention Loc'Avantages et obtenir vos résultats validés.

Le simulateur Gestia Solidaire est un outil complémentaire et préparatoire : il vous aide à estimer vos résultats avant de vous connecter au portail officiel. Les deux outils coexistent et se complètent.

Quel est le loyer plafond pour mon bien ?

Le loyer plafond dépend de quatre facteurs : le loyer de marché de référence local (par zone), le facteur de décote (Loc1/2/3), le coefficient de structure (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2) et la surface fiscale de votre bien. La zone seule ne suffit pas à calculer votre loyer plafond.

Utilisez notre simulateur pour obtenir une estimation en 2 minutes, puis confirmez via Mon Projet Anah.

Quelle est la réduction d'impôt maximale ?

La réduction maximale est de 65 % des loyers perçus, accessible avec le niveau Loc3 et l'intermédiation locative obligatoire. Elle est plafonnée à 10 000 €/an dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales.

Sur 6 ans, le gain fiscal total peut atteindre 60 000 € (10 000 € × 6 ans) pour les profils les plus favorables. Rappel : c'est une réduction d'impôt (non remboursable), pas un crédit d'impôt.

Puis-je cumuler Loc'Avantages et Pinel ?

Non. Le dispositif Pinel a été définitivement fermé le 31 décembre 2024. Il n'est plus possible de souscrire un nouveau Pinel. Loc'Avantages est désormais le dispositif fiscal de référence pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité tout en louant à des ménages modestes.

Combien de temps dure l'engagement Loc'Avantages ?

L'engagement minimum est de 6 ans (convention + bail). Pendant toute cette période, vous êtes tenu de respecter le loyer plafond et les conditions d'éligibilité du locataire. À l'issue des 6 ans, vous pouvez renouveler la convention ou revenir à un loyer de marché (avec perte de la réduction d'impôt).

Que se passe-t-il si mon TMI change pendant les 6 ans ?

La réduction d'impôt Loc'Avantages est recalculée chaque année en fonction de votre impôt dû. Si votre taux marginal d'imposition (TMI) baisse (retraite, perte de revenus, etc.), votre réduction d'impôt effective baisse proportionnellement. Si votre impôt dû devient nul, la réduction est perdue - elle n'est ni reportable, ni remboursable.

Anticipez ce risque avant de vous engager sur 6 ans, notamment pour Loc3.

L'intermédiation locative (IML) est-elle obligatoire ?

L'IML est obligatoire uniquement pour Loc3 (65 % de réduction). Pour Loc1 et Loc2, elle est optionnelle - mais elle peut apporter des avantages supplémentaires (sécurisation des loyers, gestion des impayés, accès à des locataires sans dossier parfait).

Gestia Solidaire travaille avec des associations partenaires agréées pour l'IML : vous bénéficiez de Loc3 tout en étant protégé contre les impayés, dans le cadre d'une gestion locative solidaire.

Puis-je augmenter le loyer après 6 ans ?

Oui. À l'issue de la convention Loc'Avantages (6 ans minimum), vous pouvez revenir à un loyer de marché. Mais attention : la réduction d'impôt s'arrête dès la fin de la convention. Si vous souhaitez continuer à bénéficier de l'avantage fiscal, vous devez renouveler la convention pour une nouvelle période.

Que faire si mon bien a un DPE F ou G ?

Un logement classé F ou G (passoire thermique) est inéligible à Loc'Avantages. Deux options s'offrent à vous :

1. Rénover votre bien pour atteindre au minimum la classe E (travaux d'isolation, chauffage, etc.) - vous pourrez alors signer une convention Loc'Avantages et déduire une partie des travaux en déficit foncier.

2. Explorer d'autres dispositifs adaptés à votre situation (déficit foncier seul, location meublée, etc.).

Gestia Solidaire peut vous accompagner dans l'évaluation de votre bien et vous orienter vers la meilleure stratégie.

Passez à l'action : simulez et gérez avec Gestia Solidaire

Propriétaire, vous avez toutes les clés en main. Il ne reste qu'une étape.

Loc'Avantages est l'un des rares dispositifs fiscaux immobiliers qui combine rentabilité financière et responsabilité sociale : vous gagnez (réduction d'impôt, rendement sécurisé), votre locataire gagne (loyer abordable, accès au logement). Un vrai modèle gagnant-gagnant.

Gestia Solidaire vous accompagne à chaque étape :

• Simulateur Loc'Avantages : estimation indicative loyer plafond + réduction d'impôt en 2 minutes
• Gestion locative solidaire : sélection du locataire, gestion administrative, suivi
• Sécurisation des loyers : 100 % sécurisé contre les loyers impayés
• Intermédiation locative : organisée via nos associations partenaires agréées pour Loc3, intégrée à votre gestion

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Sources et références utiles :

• Service-public.gouv.fr - Loc'Avantages (F34115)

• Mon Projet Anah - Portail officiel Loc'Avantages

• Data.gouv.fr - Plafonds de loyer Loc'Avantages

• Legifrance - CGI, article 200-0 A (plafond niches fiscales)

• ANIL - Dispositif Loc'Avantages

• Economie.gouv.fr - Loc'Avantages