Comment fixer le montant du loyer ?

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Vous êtes propriétaire et avez décidé de louer votre bien. Seulement maintenant, vous êtes un peu perdu quant au montant du loyer. Comment fixer le montant du loyer ? Que faut-il prendre en compte pour proposer à la fois un loyer attractif et avoir une rentabilité locative intéressante ? 

Tout d’abord, il faut savoir que les propriétaires peuvent fixer librement le montant du loyer, quel que soit le logement. ⚠️ Ce propos est tout de même à nuancer : dans les zones tendues, il faudra quand même prendre en compte certaines restrictions qui encadrent le marché. ⚠️

Les éléments à prendre en compte lors de votre calcul

Pour avoir plus de chances de louer rapidement votre bien, vous avez tout intérêt d’observer ce qu'il se passe sur le marché.  

Quels sont les prix pratiqués pour le même type de logement avec la même surface que votre bien ? N’oubliez pas non plus de vous concentrer sur le secteur proche de votre bien, car les prix peuvent être très différents en fonction des quartiers. En effet, tous les quartiers ne présentent pas le même taux de recherche. Les quartiers privilégiés sont ceux avec des commerces, proches des transports en commun ou verdoyants. 

Pour vous aider dans vos recherches, vous pouvez également consulter des cartes de loyers, des rapports d’observatoires de loyers ou faire une simulation de loyer en ligne pour avoir un ordre d’idée. 

Mais l’emplacement, la superficie et le type de logement ne sont pas les seuls critères à prendre en compte. 

Voici une petite liste pour compléter votre réflexion à propos de votre futur loyer : 

  • Votre location est-elle meublée ou est-ce un logement nu ? 
  • Si elle est meublée, présente-t-elle les équipements minimum ou plus de confort ? (par exemple une machine à laver, micro-ondes, four, rangements supplémentaires…) 
  • À quel étage se situe votre location s’il s’agit d’un appartement ? Y a-t-il un ascenseur ? Le logement dispose-t-il d’une terrasse ou d’un balcon ? 
  • La copropriété propose-t-elle des services ? (gardien, concierge, terrains de foot, piscine, etc) 
  • Quel est l’état général du logement ? A-t-il été refait récemment ? 
  • Le logement fait-il partie des classes énergétiques A,B ou C ou au contraire est-il une passoire énergétique ? 

En parallèle de ces recherches, calculez votre rendement attendu afin de le comparer à votre étude du marché locatif dans votre secteur. N'oubliez pas les charges de copropriété, la taxe foncière et une partie des mensualités de votre crédit.  


Les zones tendues : obligation de respecter des plafonds 

Si le logement que vous souhaitez louer se situe dans une zone tendue, vous devrez prendre en compte un élément supplémentaire : l’encadrement à la location, voire le plafonnement du loyer

Qu’est-ce qu’une zone tendue ? 

Une zone tendue est une ville dans laquelle le marché immobilier est tendu, c’est-à-dire où la demande est supérieure à l’offre. Cette situation entraîne une hausse des loyers. Pour éviter une hausse des loyers incontrôlée, la fixation des loyers y est encadrée et le délai de préavis du locataire y est réduit à un mois. 

Quelles villes font parties de ces zones tendues ? 

Au total, 1 149 communes, réparties dans 28 agglomérations, sont des zones dites tendues.  

Voici rapidement la liste des 28 métropoles concernées : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse

Quelles restrictions existent dans les zones tendues ?

Dans ces zones, le propriétaire peut fixer librement le loyer lorsque le logement est loué pour la première fois. Mais s’il s’agit d’un renouvellement de bail ou d’un changement de locataire, alors le bailleur ne pourra pas augmenter le loyer. Le loyer devra être identique au dernier loyer du précédent locataire. 

⚠️ À Paris et Lille, en plus de la loi sur l’encadrement à la relocation, les propriétaires devront respecter un plafond : le loyer de référence majoré.  

D'autres villes voudraient appliquer dès 2021 le plafonnement des loyers : Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, ainsi que certaines villes en Île-de-France.

👉 Pour en savoir plus sur l’encadrement à la relocation ou sur le plafonnement du loyer et ses exceptions, rdv sur cet article :https://www.gestia-solidaire.com/comprendre-le-fonctionnement-du-nouvel-encadrement-specifique-des-loyers-a-lyon-et-villeurbanne/


Fixer le loyer en ayant bénéficié de dispositifs fiscaux  

Les baux liés à un dispositif fiscal, comme la loi Pinel, Denormandie ou Cosse, sont encadrés par la loi. Dans ces cas, ce sont surtout la durée du bail ainsi que le loyer qui sont soumis à des restrictions. 

👉 Comment fonctionne le nouveau Pinel? : https://www.gestia-solidaire.com/le-nouveau-pinel/


La fausse bonne idée : fixer le montant du loyer au plus haut 

Fixer son loyer au même montant que le plafond ou plus cher que le prix du marché, afin de s’assurer un rendement plus important, n'est pas une bonne idée. Effectivement, vous encourez le risque d’avoir peu de demande pour votre logement, et donc d’avoir une vacance locative plus longue entre de baux. Avec un loyer élevé vous risquez également d’inciter les locataires à ne pas rester longtemps dans votre logement.

Pour être certain d’avoir toujours un locataire dans votre logement, il peut même être préférable d’avoir un loyer légèrement en dessous du prix du marché. Le locataire, conscient de cet avantage y restera plus longtemps et vous perdrez moins d’argent entre deux baux. 


 

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