Investir dans l’ancien: Loi Denormandie et ses évolutions
Le dispositif Denormandie, du nom du ministre de la Ville et du Logement de l’époque Julien Denormandie et mis en place en 2019. Il offre aux investisseurs locatifs dans l’ancien avec travaux une forte réduction d’impôts. L’objectif principal de ce dispositif est ainsi de redynamiser le marché de la location de l’ancien grâce à la remise sur le marché de bâtiments vides ou en mauvais état. Ce système prévu pour durer à l’origine deux ans a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2023 avec quelques évolutions.
Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier du dispositif ?
Tout d'abord, il est important de noter que le dispositif Denormandie s'applique uniquement sur les investissements locatifs dans l'ancien et avec travaux. Ci-après les conditions précises pour pouvoir bénéficier de cette réduction d'impôt :
1. Les travaux dont le montant représente au minimum 25% du coût total de l’opération doivent contribuer à améliorer la performance énergétique du bien d’au moins 20% ou à augmenter la surface habitable.
Par exemple, changer de chaudière, isoler les combles, les murs, les fenêtres … ou agrandir la surface habitable grâce à la création d’un balcon, d’une terrasse, d’un garage;
2. Le prix d’achat du bien est plafonné à 300 000 € avec un prix du m² limité à 5 500€;
3. Ce dispositif n’est applicable que dans certaines communes éligibles :
- Communes en zone programme Action Coeur de Ville*
* Ces centres-villes dynamiques souffrent cependant de difficultés d’attractivité, de logements dégradés ou de vitalité commerciale. Le plan Action cœur de ville vise à revitaliser les villes moyennes.
- Communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important;
- Communes ayant une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT)
Vous trouverez un simulateur pour savoir si votre commune est concernée par ce dispositif sur ce lien.
4. Le logement doit être loué vide pour une période de 6, 9 ou 12 ans;
5. Le loyer doit respecter des plafonds réglementaires fixés par zone qui diffèrent donc d’une ville à l’autre;
Cliquez ici pour accéder au simulateur pour connaître la zone de sa commune (A, A BIS, B1, B2, C).
6. Le bailleur ne peut pas choisir librement son locataire: en effet, ce dernier doit avoir un revenu fiscal de référence (RFR) ne dépassant pas un certain niveau selon la composition de son ménage.
Quelles évolutions sont apportées en 2022 au dispositif ?
Enfin, le dispositif Denormandie n’ayant pas vraiment répondu aux espérances et ayant connu un début poussif, le gouvernement a allégé les conditions d’accès pour élargir le nombre de projets éligibles.
1. L’aide n’est plus réservée au centre-ville des communes éligibles mais à l’ensemble du territoire de la commune;
2. Les travaux ne sont plus limités seulement à la rénovation du bien mais aussi à son «amélioration» comme par exemple la modernisation, l’aménagement des combles, des sous-sols, l’assainissement des surfaces habitables…
Quels sont les avantages fiscaux de ce dispositif ?
La réduction d’impôt est calculée à partir du prix de revient net du bien (prix achat du bien plus dépenses de rénovation) et d’un pourcentage fixé en fonction de la durée de location du logement:
- Pour une location de 6 ans, la réduction d’impôt équivaut à 12% du prix du bien;
- Ou une location de 9 ans, la réduction d’impôt équivaut à 18% du prix du bien;
- Ou encore une location de 12 ans, la réduction d’impôt équivaut à 21% du prix du bien.
