Et si en réhabilitant les logements vacants, en les remettant sur le marché pour un usage d'habitat permanent, nous pouvions répondre en partie à la crise du logement actuel ?
Et si nous évitions de gaspiller ces mètres carrés "vides" alors que tant de personnes cherchent un logement.
Tout comme la lutte contre le gaspillage alimentaire, ou contre le gaspillage textile avec la fast fashion, nous luttions contre le gaspillage immobilier ?
C'est en tout cas la volonté d'un nouveau collectif, "La Coalition contre le gaspillage immobilier", mais c'est aussi une volonté publique forte. Effectivement la lutte contre les logements vacants répond à un enjeu sociétal et environnemental.
Faisons le point sur la situation des logements vacants, les causes inhérentes, et les solutions pour les réhabiliter et répondre en partie à la crise du logement.
État des logements vacants en France
Logements vacants frictionnels et structurels:
Il faut distinguer la vacance de logements de courte durée, dit "frictionnelle", qui correspond à la mobilité des ménages. Le logement reste vacant le temps de trouver un acheteur ou un nouveau locataire.
La vacance de moyenne ou longue durée, est quant à elle une vacance plus "structurelle". Celle-ci peut correspondre à des logements non adaptés au marché (insalubres, mal isolés...), en travaux ou nécessitant de gros travaux. Mais aussi ce qu'on appelle de la "rétention", des logements volontairement gardés vides, pour des stratégies personnelles ou familiales de maintien du logement.
Une augmentation significative du nombre de logements vacants
Depuis 1990, le nombre de logements vacants en France a connu une croissance remarquable, passant de 1,9 million à 3,1 millions*.
Cette augmentation représente une hausse de près de 60 % sur cette période, avec une croissance moyenne annuelle de 2,5 % depuis 2005.
Cette expansion rapide des logements vacants constitue un défi majeur dans la lutte contre la crise du logement.
*source Insee, "Les logements vacants entre 1990 et 2022 selon les territoires", publié le 5/030/2024
Une répartition géographique inégale des logements vacants
Les logements vacants sont plus nombreux dans les départements en dehors des aires d’attraction des grandes villes et dans les zones moins densément peuplées.
Cette problématique touche particulièrement les aires de moins de 200 000 habitants.
La vacance est particulièrement forte dans les départements ruraux de France métropolitaine, le long de la diagonale de faible densité appelé aussi "diagonale du vide". Elle dépasse 11% dans la Creuse, la Nièvre, les Ardennes, le Cher, l'Yonne, l'Inde, la Meuse, l'Orne et les Vosges.
Ici l'enjeu est de rendre plus attractif ses territoires pour repeupler ces départements.
Mais il ne résout pas la crise du logement qui est justement situé principalement autour des grandes Métropoles.
Dans les DOM, la vance en Martinique est en hausse (+3,4 points). Parmi les trois départements comptant le plus de vacance locative deux font partie des Départements d'Outre-Mer :
1/ La Martinique avec 16,1% de logements vacants
2/ la Creuse avec 15,9%
3/ la Guadeloupe avec 15,1%
Cette répartition géographique rend difficile la résolution de la crise du logement dans ces zones, à moins de rendre celles-ci plus attractives pour les habitants potentiels.
Les logements vacants dans les grandes villes
Si les plus hauts taux de logements vacants se situent dans des zones moins densément peuplées, l'enjeu reste essentiel autour des grandes agglomérations urbaines, puisque c'est là que se concentre la crise du logement.
Dans l’aire de Paris et dans les autres aires d’attraction des villes de 700 000 habitants ou plus, le taux de vacance des logements est en général proche de 7,0 %. Cependant, ces chiffres varient d'une région à l'autre, allant de 5,2 % dans l’aire de Nantes à 8,1 % dans celle de Grenoble. Bien que ces taux soient plus bas que dans les aires dépeuplées, ils illustrent une réalité sous-jacente : même dans les grandes villes, la vacance des logements reste une problématique non négligeable.
Dans leur ensemble, les aires d’attraction des villes entre 200 000 et 700 000 habitants ont un taux de vacance des logements en 2020 et une évolution au cours des années 2010 proches des valeurs nationales (8,2 % ; +1,1 point). Cette situation montre que même dans les agglomérations de taille moyenne, la vacance des logements reste un défi à relever dans le cadre de la gestion du marché immobilier et de la lutte contre la crise du logement.
Dans les aires d’attraction des villes de moins de 50 000 habitants, où le taux de vacance des logements est en moyenne le plus élevé (9,6 % en 2020), la problématique est particulièrement préoccupante. Ces zones connaissent des disparités importantes, avec des taux de vacance qui peuvent dépasser les 20 % dans certaines régions. Cette situation souligne la nécessité d'adopter des politiques spécifiques pour revitaliser ces zones et réduire la vacance des logements.
Les variations de vacance au sein des aires d'attraction des villes
En outre, au sein d’une même aire d’attraction d’une ville, la vacance varie notablement entre la commune-centre, les autres communes du pôle et les communes en périphérie. Le taux de vacance des logements est généralement plus élevé dans la commune-centre, ce qui souligne l'importance de prendre en compte les spécificités locales dans la gestion de la vacance des logements dans les grandes villes.
Zoom sur Paris : un marché locatif tendu malgré un nombre élevé de logements inoccupés
À Paris, le marché locatif est fortement tendu malgré un nombre important de logements inoccupés. Près d'un logement sur cinq est inoccupé à Paris, soit 19% du parc locatif, correspondant à 262.000 logements Ce sont des logements qui ne son pas de résidences principales. Ainsi ils comprennent :
- Les résidences secondaires (86.500 logements) et logements occasionnels loués notamment sur les plateformes de location courte durée (25.000 logements)
- Les logements vacants (128.000 logements)
Cependant, si on se concentre sur les logements vacants de plus de 2 ans, d'après une étude de l'Apur et selon les fichiers LOVAC, il reste 18.648 logements vacants à Paris en 2020, dont 44% avec une surface inférieure à 30m2.
Sur la capitale, une action ciblée sur les logements vacants notamment longue durée est un objectif majeur face à la crise du logement. Mais l'action peut sembler réduite lorsqu'on se concentre uniquement sur les logements vacants de plus de 2 ans.
Attention cependant, il faut noter, qu'il y a aussi une action possible sur les résidences secondaires, ou les meublées touristiques.
D'autre part, il s'agit de données basés sur des outils fiscaux, ainsi un propriétaire peut avoir intérêt à déclarer un logement vacant en résidence secondaire. Enfin la frontière est parfois mince entre un logement en vacance frictionnelle et structurelle.
Logements vacants et passoires thermiques
Avec l'interdiction de louer les logements classés en catégorie énergétique G cependant à partir du 1er janvier 2025, il y a un risque accru d'augmentation du nombre de logements vacants notamment à Paris et dans d'autres grandes villes.
Il devient donc crucial de mettre en place des mesures d'accompagnement afin de réintégrer ces logements vacants sur le marché locatif traditionnel.
Analyse des causes de la vacance résidentielle des logements
Si nous pouvons constater que le nombre de logements vacants est en augmentation constante depuis 2005, alors même que nous sommes dans une crise du logement qui s'accentue également, il est important d'en comprendre les causes.
Effectivement l'analyse des causes, va permettre à l'action publique notamment de comprendre s'il existe une possibilité d'agir pour remettre ces logements vacants sur le marché, et les leviers à actionner.
Nous nous concentrons ici sur les raisons des vacances de logements longue durée, dits "structurels"
Voici quelques-unes des principales raisons pour lesquelles les logements peuvent rester inoccupés :
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Spéculation immobilière
Certains propriétaires peuvent choisir de laisser des logements vacants dans l'attente d'une augmentation de la valeur immobilière, espérant réaliser des profits plus importants lors de la revente.
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Déséquilibre entre l'offre et la demande
Dans certaines régions, il peut exister un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, ce qui conduit à une vacance accrue des logements. Cela peut résulter d'une offre excédentaire par rapport à la demande locale. Même dans les grandes villes, le blocage du financement de nombre de prêts à bloquer l'accession de nombreuses personnes, et à fait chuter le nombre de ventes.
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Rénovation ou réparation
Les logements vacants peuvent être en attente de travaux de rénovation ou de réparation. Ces travaux étant nécessaires pour la remise sur le marché locatif ou leur vente. Ces travaux peuvent parfois prendre du temps, laissant le logement inoccupé pendant une période prolongée. Le propriétaire n'a parfois pas les moyens aussi d'engager ces travaux.
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Confort du bien
Un bien mal agencé, trop petit et/ou ne présentant pas de confort thermique ou sanitaire pourra avoir plus de mal à trouver un occupant et nécessite là aussi souvent d'importants travaux de remises aux normes.
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Propriétaires absents
Dans certains cas, les propriétaires de logements vacants peuvent vivre à l'étranger ou dans une autre région, rendant difficile la gestion ou la location de leur propriété. Ils peuvent préférer le laisser vide aussi plutôt que de confier la gestion, pour éviter toute dégradation.
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Succession
Les logements peuvent rester vacants en raison de conflits de succession, lorsque plusieurs héritiers ne parviennent pas à s'entendre sur la gestion ou la vente de la propriété.
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Logements saisonniers ou résidences secondaires
Certains logements sont utilisés uniquement pendant certaines périodes de l'année, comme les résidences de vacances ou les résidences secondaires, ce qui entraîne une vacance pendant le reste de l'année. Certains préfèrent également louer leurs logements en meublé touristiques quelques mois, plutôt qu'en longue durée par souci de rentabilité dans les zones touristiques ou les grandes métropoles.
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Défaut de paiement
Dans certains cas, les propriétaires peuvent être incapables de payer leurs prêts hypothécaires ou leurs taxes foncières, ce qui peut conduire à la vacance des logements en raison de saisies ou de confiscations.
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Problèmes structurels ou sanitaires
Les logements présentant des problèmes structurels graves ou des problèmes de santé publique, tels que la présence de moisissures ou de parasites, peuvent être déclarés inaptes à l'habitation, ce qui entraîne leur vacance.
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Rétention
Le logement reste dans ce cas vide dans une optique personnel ou familial en vu par exemple d'un hébergement futur, ou pour des occasions ponctuelles.
Ces facteurs peuvent agir individuellement ou en combinaison pour contribuer à la vacance des logements dans une région donnée. Comprendre ces causes est essentiel pour élaborer des politiques et des stratégies efficaces visant à réduire la vacance des logements et à résoudre la crise du logement.
Vous êtes propriétaire d'un logement vacant ou inoccupé ? Vous souhaitez être accompagné pour le remettre sur le marché ?
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Comment partir la "reconquête des logements vacants ?
Après avoir fait le constat de la situation et émis certaines hypothèses quant aux causes de la vacance de certains logements, quelles sont les solutions pour remettre ces logements vacants sur le marché ?
Notamment dans les zones de forte tension locative où la crise du logement atteint son paroxysme.
La lutte contre les logements vacants, un enjeu public dans la crise du logement
La vacance des logements est un double enjeu d'accès à l'habitat et de réhabilitation des territoires. Il doit contribuer également à limiter l'artificialisation des sols par la construction de nouveaux logements.
Un plan national de lutte contre les logements vacants propose et coordonne depuis 2021 les différents dispositifs mis en place pour favoriser la remise sur le marché de ces logements vacants.
Parmi ces dispositifs on peut citer :
- la taxe sur les logements vacants pour les agglomérations situés en "zone tendue", (effective depuis 1999). Au 1er janvier 2024, le zonage a été redéfini, faisant passer de 1150 à 3698 communes, celles situées en "zone tendue".
- Les autres communes peuvent également depuis 2006 initier une "taxe d'habitation sur les logements vacants" pour les logements vacants de plus de 2 ans.
- Des actions comme "Logement d'abord", "Petites villes de demain", ou encore "Action cœur de ville" visent également à limiter les logements vacants.
- De nombreuses aides de rénovations sont portées pour aider les propriétaires à financer les gros travaux de rénovation notamment énergétiques, comme MaPrimeRenov
La protection de l'usage permanent du logement
Pour protéger les résidences principales, et donc le logement permanent dans certaines communes, des propositions ont été émises notamment par l'Association des élus du littoral (Anel) pour réserver des zones "dédiées au logement permanent" dans les documents d'urbanisme. Ces préconisations pourraient aussi s'appliquer sur les zones tendues, dont les métropoles.
Des propositions sont faites aussi pour restreindre les résidences secondaires pour mieux répartir l'occupation du parc de logements, avec par exemple une limitation de l'achat de résidences secondaires par des ressortissants étrangers, on encore un quota maximum de résidences secondaires (comme c'est le cas en Suisse).
Certains députés défendent aussi l'achat de logements par des personnes vivant sur le territoire durant l'année. Il faudrait par exemple avoir résidé au moins une année complète avant de pouvoir acheter un logement.
Une fiscalité plus dissuasive sur les logements inoccupés
Les logements vacants de plus d'un an font déjà l'objet d'une taxation avec la TLV (taxe sur les logements vacants) dans les zones tendues,
En janvier 2023, la TLV a été revalorisée, la taxe étant calculée sur la valeur locative du logement. 17% de taxe pour la première année d'inoccupation, 34% pour les années suivantes (au lieu de 12,5 et 25%), auquels s'ajoutent des frais de gestion à 9% du montant de la taxe.
Il y a également la taxe d'habitation sur les logements vacants, pour les logements vacants de plus de 2 ans applicables par les communes non comprises dans les zones tendues.
La taxe d'habitation s'applique toujours sur les résidences secondaires contrairement aux résidences principales. Et la taxe d'habitation a connu également de fortes augmentations dans beaucoup de communes en 2023 (à Paris il a augmenté de 52%).
Cette fiscalité tend à inciter les propriétaires à remettre sur le marché leurs biens. Cependant pour des multipropriétaires ou des propriétaires avec des revenus particulièrement élevés, ces montants de taxation peuvent ne pas être dissuasifs.
Des propositions vont dans le sens d 'alourdir encore la fiscalité sur les logements inoccupés (vacants et résidences secondaires), mais aussi lutter contre l'optimisation fiscale.
Mieux réglementer les locations meublées touristiques
Longtemps très avantagé sur le plan fiscal, la réforme récente vise à harmoniser la fiscalité du LMNP avec la location nue.
De nombreuses initiatives des communes, tendent également à limiter le nombre de nuitées autorisées en location courte durée via des plateformes type Airbnb dans leur commune. Cependant les plateformes attaquent en justice les restrictions les plus ambitieuses.
Une évolution législative pourrait permettre aux communes qui veulent réguler localement, d'être sécuriser juridiquement.
Aujourd'hui un propriétaire peut louer une résidence principale jusqu'à 120 jours par an en meublée touristique.
Il faut également faciliter le contrôle des situations illégales.
Accompagner et favoriser la remise sur le marché des logements inoccupés
Si on parle beaucoup de réglementation, la remise sur le marché de logements inoccupés peut aussi se faire par un accompagnement incitatif.
Le dispositif Loc'avantages, permet par exemple de remettre son bien sur le marché en tant que logement intermédiaire, en bénéficiant d'une réduction d'impôts sur les revenus locatifs de 15 à 65% selon le niveau de loyer.
La Garnatie Visale, proposée par Action logement, permet quant à elle de se prémunir sans frais contre le risque d'impayés de loyers.
GESTIA Solidaire, en tant qu'entreprise immobilière engagée, s'appuie justement sur ces dispositifs pour sécuriser et rentabiliser l'investissement locatif du propriétaire tout en permettant l'accès à l'habitat à des personnes qui peinent à se loger sur le parc privé locatif.
De nombreuses aides et subventions existent aussi pour financer une partie des travaux énergétiques, comme Ma Prime Renov', ou encore des aides régionales ou locales notamment sur les logements dégradés.
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Communiquer pour sensibiliser les propriétaires bailleurs
Les propriétaires ne connaissent pas toujours ces aides et dispositifs existants. L'objectif est donc de les mettre en lumière, et d'accompagner le propriétaire-bailleur dans sa démarche de remise en location, de changement de dispositif (du meublé touristique à la location longue durée) ou de vente de son logement le cas échéant.
Chez GESTIA Solidaire, nous avons lancé une pétition, pour faire prendre conscience aux propriétaires bailleurs d'ouvrir le logement aux jeunes, et que c'est possible en restant gagnant et sécurisé grâce aux dispositifs existants.
Pour faciliter la communication, le fichier LOVAC via Zéro Logement Vacant, facilite la prise de contact avec les propriétaires des logements vacants.
Il faut ensuite un véritable accompagnement administratif et logistique, pour la recherche de subventions, la mise aux normes du logement, ou encore la prise en compte de dispositifs et la déclaration de ceux-ci.
Conclusion
Peut on répondre en partie à la crise du logement en réhabilitant les logements vacants ?
La réponse n'est pas si simple, il faut effectivement avoir une action publique pour inciter plus de propriétaires à remettre sur le marché les logements vacants.
Mais celle-ci ne pourra s'appliquer sur les 3,1 millions de logements actuels, pour résoudre la crise immobilière, car nombre concernent aussi des territoires dépeuplés, où il n'y a pas de demandes, et d'autres restent conjoncturels.
Cependant un bon nombre de logements vacants et inoccupés dans les grandes villes, pourrait pour servir au logement longue durée. Et permettre aussi de répondre au premier besoin d'usage de l'immobilier "se loger". L'accès à un habitat décent pour tous doit être une priorité puisqu'il est un droit fondamental, reconnu dan les objectifs de développement durables de l'ONU.
La remise sur le marché de logements vacants fait donc partie des solutions à envisager, notamment si elle se fait dans un cadre permettant la valorisation d'un logement intermédiaire accessible.
La réhabilitation des logements vacants répond à un double enjeu environnemental et social, en évitant une artificialisation des sols, et de libérer rapidement de nouveaux logements pour ceux qui en ont besoin.
Un collectif est d'ailleurs né la "Coalition contre le gaspillage immobilier".
Les logements vacants, mais aussi les espaces vides (bureaux vacants, établissements publics inutilisés), permettraient de loger dans l'urgence ou durablement une partie des personnes qui en ont besoin, dont les 300.000 personnes sans domicile et les 15 millions de personnes touchées par la crise du logement.
L'objectif de ce collectif est de trouver des solutions pour chercher des alternatives et "réinvestir les mètres carrés vides", pour loger ceux qui en ont besoin sans solution de logement accessible.
L'accompagnement GESTIA Solidaire pour les logements vacants
Vous êtes propriétaire-bailleur et vous souhaitez remettre sur le marché votre logement inoccupé en le proposant à des personnes qui en ont besoin tout en sécurisé et en bénéficiant d'avantages fiscaux et d'un accompagnement dans vos démarches ?
