Quelles sont les règles pour fixer et augmenter le loyer de mon locataire ?

Vous vous posez la question de quelles sont les règles pour fixer et augmenter le loyer de mon locataire ? Car vous souhaitez louer un logement ou remettre un logement en location ?

Découvrez les règles pour fixer le loyer initial et ensuite pouvoir l'augmenter.

Ces règles sont importantes et doivent être respectées sous peine de sanction pour le propriétaire. Mais aussi pour éviter de dérégler le marché locatif immobilier.

On vous propose donc avec Gestia Solidaire de vous mettre à jour sur toutes les règles qui simplifieront la gestion de votre bien en location. Notamment lorsque vous devrez fixer le loyer ou l'augmenter.

La règle de fixation initiale du loyer

Un loyer se fixe en prenant plusieurs éléments en compte :

• le type de logement
• sa superficie
• la situation géographique
• ses caractéristiques...

Autant d'éléments qui vont déterminer un prix dit de "marché". Ce prix de marché est estimé en fonction de l'offre et la demande de logements. Soit un prix juste auquel il pourra être loué.

Vous pouvez vous faire aider pour l'estimer en demandant un avis de valeur locative à une agence immobilière comme Gestia Solidaire.

Ensuite, il vous faudra prendre en compte pour la fixation du loyer dans quel cas vous vous trouvez :

• les loyers libres

• les loyers plafonnés par la loi dans les zones où le marché locatif est particulièrement tendu ( Particulièrement l'encadrement des loyers dans les zones tendues pour la mise en location et relocation. Les dispositifs de location abordable comme le dispositif Cosse ou louer pour l'emploi )

• les loyers encadrés par décret

I. Loyers libres

En principe, le loyer des nouvelles locations (première location ou relocation avec changement de locataire) est fixé librement par les parties.

💡 Sauf si le bien est situé dans une zone dite "tendue" où l'offre de logement est inférieure à la demande. Ou si vous faite le choix de louer avec un dispositif pour louer abordable. Retrouvez notre article sur le sujet, "Louer plus solidaire à Lyon c'est quoi ?"

II. Loyers encadrés par la loi

Sur proposition des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, de la commune de Paris, des établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, de la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence, un décret détermine le périmètre du territoire sur lequel s'applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• l'écart important entre le niveau de loyer moyen constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
• un niveau de loyer médian élevé ;
• le taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
• des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.

L’encadrement des loyers est appliqué dans les villes suivantes :

- Paris depuis le 1er juillet 2019


- Lille depuis le 1er mars 2020

D’autres villes comme Lyon, ont déposé un dossier afin d’encadré également les loyers en 2021.

III. Loyers encadrés par décret

Dans les zones où le marché locatif est tendu, le Gouvernement peut limiter chaque année par décret l'évolution des loyers lors des mises en location ou des relocations. Les communes concernées sont celles où s'applique la taxe sur les logements vacants.

Ainsi s'applique des règles pour augmenter les loyers que tout propriétaire doit respecter sous peine de sanction. Vous devez donc appliquer les règles d'augmentation dans les zones concernées. Cela permet de réguler le marché et éviter l'augmentation trop brutale des loyers.

IV. Comment réévaluer un loyer avec l’indice IRL dans une zone aux loyers libres ?

A. Indice IRL 

L'IRL (indice de référence des loyers) est un indice publié tous les trimestres par l'Insee. Il sert à l'indexation des loyers d'habitation, dans les contrats de bail en France.

B. Le calcul

Pour calculer une réévaluation de loyer avec l’indice IRL. Il faut regarder durant quel trimestre le premier loyer a été fixé sur l’année N-1. Puis vous devez prendre le même trimestre de l’année N pour calculer l'augmentation.

Exemple :

Prise d’effet du bail : 01/11/2019    Indice IRL : 129.99 Indice du 3^ème TRIM 2019 (JO du 16.10.19)

Révision du loyer au    01/11/2020 : Indice IRL :  130.59   Indice du 3^ème TRIM 2020 (JO du 16.10.20)

Puis on applique la formule suivante :

= loyer initial x IRL N ÷ IRL N-1. Soit pour un loyer de 600€ = 600 x 130,59 ÷ 129,99  = 602,77€ le nouveau loyer de l’année N.

C. Attention, le loyer en cours de bail ne peut être augmenté plus d'un an depuis la loi Alur

Si la réévaluation n’est pas faite sur plusieurs années, le propriétaire ne peut pas rattraper les années perdues.

En Effet la loi ALUR modifie les conditions de la révision annuelle du loyer en raccourcissant le délai de prescription de la révision et en encadrant les modalités de rétroactivité de la révision des loyers non effectué à la date prévue.

Par conséquent, le délai de prescription de l’action en révision de loyer est d’un an contre cinq ans avant la loi ALUR.