Investissement Pinel : comment remplir sa déclaration d'impôts ?

Vous avez investi dans un bien immobilier en loi Pinel ou super Pinel ? Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, il faut les déclarer à l'administration fiscale lors de votre déclaration de revenus. Pas toujours facile de s'y retrouver et savoir comment remplir les bonnes cases pour votre Pinel pour les impôts.

Dans cet article nous allons synthétiser les principales informations remplir les bons formulaires lors de votre déclaration Pinel aux impôts.

Comprendre le fonctionnement du dispositif Pinel

Les principes clés du dispositif Pinel

La loi Pinel est un dispositif d'investissement locatif intermédiaire entré en vigueur en septembre 2014.
Il permet à des propriétaires bailleurs de bénéficier de réductions d'impôts liées au montant de l'investissement, dans la limite de 300.000€, et dont le taux varie selon l'engagement.

Pour tout investissement PINEL avec une livraison du bien avant le 31 décembre 2022, les taux de réduction d'impôt sont les suivants :

• 12% pour un engagement de 6 ans
• 18% pour un engagement de 9 ans
• 21% pour un engagement de 12 ans

🧮 Par exemple :
Pour un bien acheté à 150.000€ en Pinel sur une durée d'engagement de 9 ans,
Le propriétaire recevra une réduction d'impôts de 18% sur 9 ans, soit 27.000€ sur la totalité de l'engagement.
Cela correspond donc à 3.000€ par an pendant les 9 années d'engagement.

En échange, le propriétaire doit respecter plusieurs conditions :

• L'achat du bien dans le neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA), ou de biens entièrement rénovés ou réhabilités.
• Le respect des normes d'isolation thermique (RT2012 ou RE2020)
• Le logement doit être loué nu, en tant que résidence principale, au plus tard 12 mois après l'achat ou l'achèvement
• Dans des zones définies, dites de tension locatives : zone A, A bis et B1
• Avec des plafonds de loyers correspondants à la zone géographique définie. En général 20%  inférieurs au prix du marché.
• Le niveau de ressources du locataire est également plafonné suivant la zone géographique.
• La durée d'engagement est au moins de 6 ans. Elle peut être prolongée à 9 ans, ou 12 ans.
• Le nombre de logements Pinel est limité à 2 par année.

Les évolutions avec le Pinel classique ou Pinel+ depuis le 1er janvier 2023

Des taux de réduction d'impôts conservés pour le Pinel+ avec de nouvelles conditions

Le dispositif Pinel +, ou encore Super Pinel ou Pinel renforcé, est entré en vigueur au 1er janvier 2023.

Les taux de réduction d'impôts sont conservés à savoir :

• 12 % pour une mise en location pendant 6 ans
• 18 % pour un engagement pendant 9 ans
• 21 % si vous vous engagez pendant 12 ans

Mais pour en bénéficier les conditions sont renforcées :

• Les nouveaux logements doivent être soumis à la Réglementation environnementale RE2020
• Le projet devra respecter des standards de qualité élevé en matière de qualité d'usage et de confort
• Le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif
• Le logement doit être construit dans une zone de tension locative, mais également dans un quartier prioritaire de la ville

Vous pouvez voir l'ensemble des conditions sur le décret n°2022-384 du 17 mars 2022 ou sur le site officiel eco.gouv

Des taux de réduction d'impôts réduits pour le Pinel "classique"

Le dispositif Pinel "classique" est prolongé jusqu'en 2024, néanmoins pour les biens livrés après le 1er janvier 2023 qui ne remplissent pas les conditions du Pinel +

Les taux de réduction en 2023 seront de :

• 10,5 % pour un engagement sur 6 ans,
• 15 %  sur 9 ans
• 17,5 % sur 12 ans.

Et à partir de 2024, l’avantage passera à :

• 9 % pour un engagement 6 ans,
• 12 % sur 9 ans
• 14 % sur 12 ans.

💡Bon à savoir :
Si vous venez d'acheter un bien PINEL neuf en 2023 ou VEFA avec une date d'achèvement des travaux en 2023, il y aura des changements à prévoir au niveau fiscal pour la déclaration correspondant à l'année d'achèvement du logement (DAT), s'il s'agira d'un Pinel+ répondant aux conditions, ou d'un Pinel classique, soit pour votre déclaration de revenus 2023, ou 2024 s'il est achevé l'année suivante.
Pour la déclaration de revenus 2022, par contre il n'y aura rien à faire.

Comment remplir sa déclaration d'impôt Pinel en 2023 ?

Il est indispensable de faire sa déclaration fiscale chaque année pour son investissement immobilier Pinel, dès la première année qui suit la livraison du bien, et sur la totalité de votre engagement à savoir 6, 9 ou 12 ans.

Il y a 3 formulaires importants pour déclarer son PINEL.

• le 2044EB à remplir uniquement la première année de déclaration
• le 2044 (ou 2044-S) la première année de déclaration et toutes les suivantes jusqu'à la fin de l'engagement
• le 2042-RICI la première année de déclaration et toutes les suivantes jusqu'à la fin de l'engagement.

Regardons maintenant plus en détail comment lesquels utiliser et comment les remplir

Quand déclarer son investissement Pinel la première fois ?

La première déclaration de son investissement Pinel doit être réalisée : l'année suivant l'achèvement des travaux ou l'année suivant l'acquisition du bien si acheté dans le neuf achevé.

🧮 Exemples
1er exemple : Si j'ai acheté sur plan avec un passage chez le notaire en septembre 2021.
La DAT (date d'achèvement des travaux), est en novembre 2022.
Je dois faire ma déclaration en mai-juin 2023 (suivant les dates de limite de déclaration correspondants à son département) sur ma déclaration de revenus 2022.
2ème exemple : Si j'ai acheté un bien neuf en janvier 2022, achevé en décembre 2021, je dois faire ma déclaration en mai-juin 2023, sur mes revenus 2022.

Le formulaire 2044EB à remplir la première année

Ce formulaire 2044-EB  est à remplir uniquement la première année de déclaration.
Il consiste à reporter les caractéristiques du bien (son emplacement, sa surface, sa date d'acquisition...) et la durée de l'engagement.

Le formulaire 2044 ou 2044S ?

Ce formulaire 2044 ou 2044S est à remplir en régime réel.

Vous devez le remplir la première année de la déclaration et les suivantes pendant toute la durée de votre engagement.

Si vous possédez déjà un bien immobilier à remplir sous le formulaire 2044-S, la déclaration du Pinel se fera aussi sur ce formulaire.
Si vous n'avez pas de biens déclarés sous le formulaire 2044-S, ou si votre Pinel est votre seul bien, vous déclarez sous le formulaire 2044.

Checklist des élements nécessaires pour remplir le formulaire 2044

Pour compléter ce formulaire lors de votre déclaration en mai-juin 2023, vous aurez besoin :

• Du montant des loyers hors charges perçu durant l'année d'imposition à savoir ici 2022
• De la taxe foncière 2022
• Des justificatifs des assurances locatives réglées en 2022 (comme l'Assurance Propriétaire Non Occupant PNO)
• Des appels de fonds acquittés au syndic de copropriété en 2022 (si votre bien immobilier est en copropriété)
• Des charges totales réelles de l'année précédente (soit 2021), ainsi que du montant de charges non déductibles, transmis par votre syndic de copropriété
• Des factures liées aux travaux réalisés dans votre bien (peinture, changement de serrure, remplacement d'un robinet...)
• De l'attestation mentionnant le montant des intérêts d'emprunt acquittés en 2022
• De l'attestation mentionnant le montant des assurances décès invalidité réglées en 2022
• S'il s'agit de l'année d'acquisition du bien : les frais de dossier du prêt immobilier et les frais de garantie

Préparer bien en amont tous les documents nécessaires en amont de votre déclaration, notamment celles fournies par votre gestionnaire, votre syndic de copropriété, votre banque...

Quelles cases remplir sur le formulaire 2044 en 2023 ?

Vous trouverez le formulaire 2044 sur le menu gauche de votre déclaration de revenus en ligne

Sur la première page, sur la deuxième ligne Propriétés rurales et urbaines, indiquer le nombre de bien (si vous n'avez que le bien Pinel, indiquez : 1)

Ensuite votre déclaration de votre Pinel, commence à partir de la ligne 200.

Vous remplissez l'adresse et le nom du locataire de votre bien Pinel.
💡Si vous avez eu un changement en cours de l'année imposable de locataire, vous devez indiquer celui qui était présent au 1er janvier 2022 (et non le dernier, ou les deux).

Puis vous entrez dans la rubrique Frais et charges.

Voici les indications de ce qu'il faut remplir selon les lignes

211 : indiquez le montant des loyers encaissés en 2022 hors charges.
221 : les frais de gestion facturés par votre gestionnaire
222 : indiquez 20€ de frais par local. S'il n'y en a qu'un mettez donc 20.
223 : entrez le montant des frais d'assurances du bien comme l'assurance propriétaire non occupant (PNO)
224 : remplissez la case s'il y a eu des frais d'entretien / réparation dans le bien loué durant l'année d'imposition (ici 2022).
227 : indiquez la somme de la taxe foncière payée. N'oubliez pas d'y soustraire la taxe d'ordures ménagères
229 : remplissez avec la provision de charge 2022 si le bien est en copropriété
230 : il s'agit de la régularisation la provision de charge sur l'année 2021 (connues en 2022), que vous trouvez dans le décompte de charges du syndic.

🧮Le calcul  lors de votre déclaration en 2023 sur vos revenus 2022 :
Dépenses non déductibles 2021 + Dépenses récupérables année 2021 + (Provisions versées en 2021 - charges réelles 2021).

240 : se remplit avec le calcul du 🧮 (total de la rubrique "frais et charges" - les provisions pour charges réduites)
250 : il s'agit des charges financières de votre emprunt immobilier. A savoir la somme des intérêts d'emprunt et de l'assurance emprunteur. Vous y ajouter également les frais de dossier et de garantie la première année.
261 : il s'agit du résultat foncier. Elle se remplit avec le calcul 🧮(recettes-charges intérêts d'emprunts)
263 : s'y reporte le total (déficit ou bénéfice) de la ligne 261

400 : à compléter s'il y a eu des travaux dans le logement, avec le détail des travaux / réparations.
410 : il faut déclarer l'organisme bancaire qui a financé le projet Pinel. Mettre une ligne pour la partie intérêts d'emprunt et une autre pour la partie assurance emprunteur (même s'il s'agit du même organisme bancaire, il faut bien les distinguer).

Quelles cases remplir sur le formulaire 2042-RICI pour son PINEL en 2023 ?

Le formulaire 2042-RICI est un formulaire annexe à la déclaration 2042 qui sert à déclarer vos revenus. Elle va permettre de déclarer vos réductions et crédits d'impôts.
C'est au niveau du cadre 7 (Réductions et Crédits d'impôt > Investissements locatifs), que vous devrez déclarez la réduction d'impôt de la loi Pinel.

Lors de la première année de déclaration

Il est nécessaire d'indiquer dans votre déclaration fiscale la base éligible à la réduction d'impôt pour votre investissement Pinel.

Pour votre investissement achevé en 2022, indiquez le montant de l'investissement (prix d'acquisition + frais d'acquisition ) selon l'année d'acquisition.

🧮Par exemple :
Pour un bien Pinel en métropole à 150.000€ (prix d'acquisition et frais d'acquisition) acquis en juin 2021 et achevé en septembre 2022,
on remplira 150.000€ en case 7QJ.

A partir de la deuxième année de déclaration

Utilisez la deuxième partie du cadre, en remplissant le montant de l'investissement réalisé suivant l'année d'acquisition.

🧮 Par exemple :
Pour un bien Pinel acquis en 2019 en métropole à 150 000€ sur un engagement de 9 ans à 18% de réduction, on indiquera ainsi 3000€ sur la case 7KM

Conseils pratiques pour faciliter la déclaration de son bien Pinel

Tenir une comptabilité rigoureuse

Lorsque vous investissez dans un bien Pinel, il est essentiel de tenir une comptabilité rigoureuse pour faciliter la déclaration fiscale. Voici quelques conseils pratiques pour vous aider :

1. Suivez les mouvements financiers : Gardez une trace de tous les revenus et dépenses liés à votre bien Pinel. Cela comprend les loyers perçus, les charges locatives, les travaux de réparation ou d'entretien, les taxes foncières, etc. Cette comptabilité précise vous permettra de remplir correctement votre déclaration de revenus fonciers et de bénéficier des déductions fiscales auxquelles vous avez droit.
2. Classez les pièces justificatives : Conservez soigneusement toutes les pièces justificatives, telles que les quittances de loyer, les factures de travaux, les relevés bancaires, etc. Ces documents serviront de preuve en cas de contrôle fiscal et vous aideront à répondre à d'éventuelles demandes de l'administration fiscale.

Faire appel à un professionnel pour la déclaration fiscale

Si vous vous sentez dépassé par les complexités de la déclaration fiscale liée à votre bien Pinel, il peut être judicieux de faire appel à un professionnel, tel qu'un expert-comptable spécialisé dans l'immobilier locatif. GESTIA Solidaire peut vous conseiller un expert-comptable sur demande.

Nous vous conseillons également l'association des investisseurs EDC, qui moyennant une cotisation annuelle de 180€ déductible, peut vous aider notamment avec son service de permanence Assist'Impôts.

Effectivement, ces experts et conseillers peuvent vous aider à optimiser votre déclaration, à maximiser les avantages fiscaux et à éviter les erreurs coûteuses. Ils sont familiarisés avec les spécificités du dispositif Pinel (et autres dispositifs d'investissement locatifs si besoin) et peuvent vous accompagner tout au long du processus de déclaration.

Se tenir informé des évolutions législatives et fiscales

Les lois fiscales évoluent régulièrement, il est donc essentiel de se tenir informé des changements qui pourraient affecter la déclaration de votre bien Pinel. Restez à jour sur les modifications des taux de réduction d'impôt, des plafonds de loyer, des conditions d'éligibilité, etc. Vous pouvez consulter le site internet de l'administration fiscale, vous abonner à des newsletters spécialisées ou vous informer auprès de professionnels du secteur.

En suivant ces conseils pratiques, vous pourrez faciliter la déclaration de votre bien Pinel aux impôts. N'oubliez pas que la précision, la rigueur et la conformité aux règles fiscales sont essentielles pour maximiser les avantages du dispositif Pinel et éviter les problèmes avec l'administration fiscale.

En conclusion, la déclaration fiscale d'un bien Pinel peut sembler complexe, mais en comprenant les obligations déclaratives, en tenant une comptabilité rigoureuse, en faisant appel à des professionnels compétents et en restant informé des évolutions législatives, vous pourrez effectuer votre déclaration en toute sérénité et bénéficier pleinement des avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel.

💡Pour aller plus loin, vous pouvez consulter nos précédents articles :
Comment Fonctionne le nouveau PINEL ?
Loi Super Pinel, le nouveau dispositif de défiscalisation
Le Logement intermédiaire c'est quoi ?
Comment déclarer les revenus d'une location meublée ?
Comment calculer et déclarer mes revenus fonciers ?
Comment déclarer mes revenus fonciers en loi Cosse ou Loc'Avantages ?

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