Loi Malraux : l’investissement dans l’immobilier ancien de prestige à rénover

La loi Malraux permet aux contribuables ayant une forte fiscalité, de bénéficier d’avantages fiscaux non plafonnés, en investissant dans l’immobilier ancien à rénover dans un « secteur sauvegardé ».
Elle permet ainsi de contribuer à la restauration du patrimoine immobilier français, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux très intéressants.

Découvrez les avantages du dispositif fiscal Malraux.
Puis découvrez notre offre de logements loi Malraux disponibles à Metz. Et toujours avec ce twist GESTIA Solidaire, pour donner du sens à votre patrimoine.

Loi Malraux : avantages fiscaux et rénovation de patrimoine immobilier

La loi Malraux, c’est quoi ?

En vigueur depuis 1962, la Loi Malraux est une loi de défiscalisation qui concerne l’investissement locatif dans l’immobilier ancien.

Elle favorise la rénovation et la revitalisation des cœurs de villes historiques en s’appuyant sur une étroite collaboration entre l’Etat et les villes afin d’élaborer un plan de sauvegarde et de mise en valeur du bâti ancien. En favorisant ainsi le parc immobilier ancien ce dispositif participe à l’évolution harmonieuse des quartiers anciens ainsi qu’à la préservation des immeubles à forte valeur historique, esthétique et/ou architecturale. 

Quels sont les travaux à réaliser pour bénéficier du dispositif Malraux ?

Pour bénéficier des avantages de la loi Malraux, il faut réaliser des travaux de restauration ou de mise en valeur d'un bien en secteur sauvegardé.
Ces travaux comprennent la rénovation énergétique, la démolition et la reconstruction, la réparation ou la transformation.

L'enveloppe travaux, sur laquelle porte l'avantage fiscal, est ainsi importante dans le cadre de l'acquisition d'un bien sous la loi Malraux. Lors de l'investissement, le détail des travaux et des montants vous seront présentés.

À qui s’adresse le dispositif  Malraux ?

Ce dispositif fiscal Malraux s’adresse :

• Aux contribuables français ayant une imposition supérieure à 10 000€/ an et/ou ayant atteint le plafond des niches fiscales par le biais d’autres régimes de défiscalisation

💡Bon à savoir : Contrairement à la plupart des régimes fiscaux, la défiscalisation en loi Malraux est déplafonnée, elle ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales, c’est donc un dispositif très intéressant pour ceux qui ont atteint le plafond et souhaitent continuer à défiscaliser. En 2023 le plafond de la niche fiscale s’élève à 10 000€ par foyer fiscal.  

• Aux amateurs de belles pierres et du patrimoine immobilier ancien
• A ceux qui sont amenés à connaître une importante augmentation de revenus sur une courte période et donc ayant l’utilité de défiscaliser sur cette même durée 

💡Bon à savoir : La loi Malraux s’adresse aux investisseurs qui souhaitent défiscaliser en faisant l’acquisition d’un bien situé en secteur sauvegardé mais également à ceux qui sont déjà propriétaire d’un bien dans ce secteur et souhaitent défiscaliser tout en valorisant leur patrimoine existant.  

Pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation avec le dispositif Loi Malraux, il faut :

• Être fiscalement domicilié en France
• Être le propriétaire direct du bien ou via une « SCI », Société Civile Immobilière
• ⚠️ Attention, le dispositif ne s’applique pas si le bien est démembré

Les avantages de la loi Malraux

1. 1. La loi Malraux est très avantageuse d’un point de vue fiscal. Le dispositif Malraux permet notamment une déduction de 22 ou 30% du montant des travaux de rénovation complète.
   2. Le dispositif Malraux n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales ( qui s'élève à 10.000€ par foyer fiscal).
   3. Ce dispositif permet de générer des revenus complémentaires avec les loyers perçus tous les mois.
   4. Le montant du loyer n'est pas plafonné, contrairement à d'autres dispositifs fiscaux (hors encadrement des loyers fixé par certaines communes) 
      Avec GESTIA Solidaire, nous mettrons en place un loyer qui restera abordable, pour vous assurer d'avoir une garantie de loyers 100% sécurisés contre les impayés et les dégradations, tout en donnant du sens à votre patrimoine.
   5. Vous participez à la préservation du patrimoine immobilier français, et à la rénovation énergétique et architectural de ces joyaux du patrimoine.

Ainsi, en investissant dans l'immobilier ancien sous la loi Malraux, vous faites l'acquisition d'un trésor architectural et patrimonial, tout en profitant d'avantages fiscaux.  

Conditions et spécificités du dispositif Malraux

• ⚠️Pour que le montant des travaux puisse être pris en compte il faut toutefois qu’ils soient encadrés par un Architecte des Bâtiments de France.
• La réduction d'impôt peut atteindre les 400 000 € et s'applique sur 4 années consécutives, soit 400 000/4, donc 100 000 € de réduction par an. 
• Les montants de dépenses retenus comprennent la TVA déduction faite des aides et subventions accordées pour la réalisation des travaux. 
• La loi Malraux permet également de prendre en compte les dépenses engagées pendant les travaux afin de les déduire des revenus fonciers générés par l’immeuble.
• Le cas de l’indivision : Dans le cas où il s’agit d’un bien en indivision, chaque propriétaire indivis bénéfice distinctement du plafond de 400 000€ de défiscalisation 
• Le cas des SCI – Sociétés Civiles Immobilières, non soumises à l’impôt sur les sociétés : Chaque associé bénéficie de la réduction d’impôt calculée sur le montant de sa quote-part de dépenses retenues dans la limite de 400 000€ 
• Obligation de non-cumul : Il n’est pas possible de cumuler la réduction d’impôt Malraux avec un autre dispositif de défiscalisation sur le même bien immobilier, tel que la loi Pinel par exemple. En effet, on ne peut bénéficier d’un double avantage fiscal à partir du même fait générateur. 
• Les frais de notaire sont calculés sur le prix du foncier uniquement (prix de l’appartement – montant des travaux)

Déduction fiscale à 22 ou 30% du montant des travaux avec la loi Malraux ? 

Le pourcentage à prendre en compte pour le calcul de la réduction d’impôt dépend de la zone de sauvegarde dans laquelle il se situe, cette information est communiquée en Mairie.

• Si le bien est classé « PVAP » soit site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine, la remise d’impôt sera de 22% sur le prix des travaux. 
• Si le bien est classé « PSMV » soit site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé des quartiers anciens dégradés (QAD) ou des quartiers conventionnés « NPNRU » soit nouveau programme national de renouvellement urbain, la remise d’impôt sera de 30% du montant des travaux.

Exemple d'avantage fiscal sur un bien immobilier loi Malraux

Par exemple, pour un T2 de 41 m2 situé à Metz disponible à 260 000€ dont 94 902€ de foncier et 165 098€ de travaux.

Metz se situe en secteur sauvegardé, il est donc possible de déduire 30% du montant des travaux dans la limite d’un montant total de 400 000€ sur 4 années consécutives.

🧮165 098 x 30% = 49 529,40

🧮49 529,40 / 4 = 12 382,35 

Ainsi, sur la base de 30% cet appartement permet une défiscalisation totale de 49 529,40€. Soit 12 382,35€ par an durant 4 années consécutives. 

Quelles sont les conditions de location à respecter avec le dispositif Malraux ? 

Pour pouvoir bénéficier des avantages du dispositif Malraux il faut :

• Louer le bien dans un délai de 12 mois maximum à compter de l’achèvement des travaux de restauration effectués 
• S’engager sur une période de location de 9 ans minimum 
• Louer le bien nu (non meublé)
• Louer le bien à titre de résidence principale du locataire
• Ne pas louer le bien à un membre de son foyer fiscal ou à un membre de sa famille ascendant ou descendant

L'accompagnement GESTIA Solidaire dans l'acquisition de votre bien avec la loi Malraux

Partenariat Groupe FL x Gestia Solidaire pour un investissement locatif Malraux réussi

GESTIA Solidaire a mis en place un partenariat avec le promoteur Groupe FL, spécialisé en rénovation d'immeubles anciens.
Nous vous proposons ainsi une offre de logements disponibles à Metz permettant l’investissement locatif en bénéficiant du dispositif Loi Malraux.

1. Le Groupe FL est un promoteur immobilier spécialisé dans la réhabilitation et la mise en valeur du patrimoine culturel et architectural français, ayant à cœur la réalisation de projets de rénovation aux standards de qualité élevés.
2. Soucieux de réduire l’impact environnemental de ce parc immobilier ancien, chacune de leur résidence implique une rénovation énergétique systématique permettant l’obtention d’un DPE, diagnostic de performance énergétique de niveau B ou C, permettant d’allier charme de l’ancien et confort du neuf. 
3. Attentifs au potentiel locatif des biens qu’ils réhabilitent, leurs biens sont situés au cœur de ville dans des zones présentant une forte tension locative et offrant des rendements locatifs attractifs.  

Côté GESTIA Solidaire, nous vous accompagnons tout au long du projet, du conseil pour le choix du bien immobilier, à l'audit fiscal et de rentabilité suivant votre profil, à l'aide au financement à l'acquisition de votre bien et au suivi des travaux.
Ensuite nous gérons pour vous la mise en location et la gestion locative responsable de votre bien immobilier en toute sérénité avec une garantie à 100% contre les loyers impayés et les dégradations.

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Pourquoi investir dans l'immobilier à Metz ?

La résidence "Le Saint-Eucaire" que nous vous présentons - pour ce projet d'acquisition avec travaux de rénovation éligible au dispositif Malraux - se situe à Metz. Une ville transfrontalière, dynamique et pétrie de culture et d'histoire.

Metz, une ville dynamique

Eurométropole, Metz, connaît aujourd’hui un fort dynamisme économique du fait de sa localisation transfrontalière, proche de trois pays : Allemagne, Luxembourg et Belgique. Réputée pour son activité industrielle historique, elle accueille désormais des entreprises innovantes et bénéficie d’un attrait important du fait de sa proximité avec l’excellente Université de Lorraine.

Metz offre également une excellente qualité de vie, qualifiée de « ville-jardin » du fait de son nombre important d’espaces verts (un quart de sa superficie), c’est aussi l’une des premières villes piétonnières de France.

Cette ville est facilement accessible en train depuis d'autres grandes métropoles ou villes.

Desserte en train depuis Metz:

• 1h24 de Paris
• 45 min de Strasbourg
• 45 min du Luxembourg
• 35 min de Nancy
• 1h de Sarrelouis & Baden-Baden (usines allemandes de Peugeot, Ford…)

Le dynamisme de Metz : tourisme, pôle d'activité et d'emplois, étudiants, et qualité de vie :

• 10% de travailleurs frontaliers
• 118 000 emplois et 15 000 entreprises.
• Le plus grand entrepôt Français Amazon inauguré en 2021, avec 2800 salariés.
• Développement du technopole de Metz : cet espace de 180 ha regroupe 300 entreprises, 6000 emplois et 4500 étudiants (avec 6 grandes écoles dont Centrale Supélec). Metz continue à développer ce pôle avec un projet de développement sur 120ha supplémentaires pour en faire un campus technologique de références sur les matériaux et procédés innovants dans l'énergie. 
• 23 000 étudiants sur la métropole.
• 1,2 million de touristes par an (+34% en 2022)
• Classée 5^{èmemétropole la plus attractive de France en 2022 (Etude Hellowork 2022)}
• Classée 5^èmegrande ville la mieux gérée de France en 2020 (Etude le Point 2020)

Metz, une ville au patrimoine culturel et historique remarquable

Metz c'est une ville façonnée par près de 3000 ans d'histoire :

• Cathédrale Saint-Etienne à 10min à pied de la résidence. Cathédrale gothique achevée au XVIème siècle, c’est l’une des cathédrales les plus visitées de France 
• Hôtel de ville de Metz à 10min à pied de la résidence. Il s'agit d'un Bâtiment néoclassique construit au XVIIIème siècle.
• Porte des Allemands à 1 min à pied de la résidence. Symbole du passé médiéval, construite au XIIIème siècle.

Mais aussi une ville culturelle moderne :

• Centre Pompidou à 8 min en voiture de la résidence.1^erlieu d’exposition temporaire de France après Paris avec 10.000 m2 de surfaces d'exposition.
• La maison Heler - Hôtel Starck. 1er hôtel entièrement créé et développé par le célèbre créateur et designer Français, Philipe Starck. En construction depuis 2018 et inauguré en novembre 2023.

Metz, un investissement immobilier pertinent dans une ville en tension locative

Metz est une ville dynamique, riche culturellement, et où il fait bon vivre.

C'est aussi une ville pertinente pour investir dans l'immobilier. La ville, par son attractivité et son manque de logement, est sur un marché locatif extrêmement tendu.
En investissant à Metz, en plus en plein centre du quartier historique, vous avez donc l'assurance de trouver facilement des locataires, et de répondre à une demande forte de logement.

Projet de restauration avec la loi Malraux de la Résidence Le Saint-Eucaire à Metz

Une situation idéale au cœur de Metz

Idéalement située Rue Saint-Eucaire au cœur du « Marais Messin », la résidence Le Saint-Eucaire s’érige à proximité du centre-ville historique. Cette situation offre une excellente vie sociale et culturelle ainsi que plus de 2.000 commerces.  Ainsi, les futurs résidents du Saint-Eucaire pourront ainsi accéder au Centre Commercial Saint-Jacques en à peine 7 minutes à pied mais également à la gare TGV de Metz en 8 minutes en voiture.

Un immeuble à l'architecture remarquable

L'immeuble d'époque XIXème siècle, présente une architecture messine typique reconnaissable par ses façades parées de pierres de Jaumont également appelée « pierre du soleil » du fait de ses reflets dorés, l’élégante ligne de cette résidence est rythmée par ces deux larges façades orientées sud-est et nord-ouest ainsi que ses nombreuses ouvertures sur sa cour intérieure.

Les très belles hauteurs sous plafond ainsi que ses grandes fenêtres bordées de linteaux en arc segmentaire offriront une belle luminosité à ses appartements.

Enfin, s’étendant sur 4 étages uniquement, le Saint-Eucaire, résidence à taille humaine accueillera uniquement 10 logements déclinés du studio aux 3 pièces.

Une restauration dans les règles de l’art

L’ensemble du bâti sera restauré pour sublimer son aspect architectural et patrimonial remarquable. Pour les travaux, les matériaux utilisés seront de qualité et en cohérence avec l'architecture sobre et élégante du bâtiment. Les travaux permettront d’offrir aux futurs résidents, un confort de vie en optimisant l'isolation thermique et acoustique.

Il est également prévu des travaux de restauration de la toiture. À l’intérieur une attention particulière sera portée à la restauration des escaliers. Les corniches moulurées de même que les parquets anciens préservés et restaurés avec soin.

Les travaux d’isolation, la performance du système de chauffage et climatisation sélectionné assuré par pompe à chaleur permettront d’atteindre un DPE de classe B ou C.

Des prestations haut de gamme et durables 

En parties communes :

• Restauration de la toiture
• Restauration des parties communes et décoration par un architecte d’intérieur
• Aménagement des locaux poubelles et vélos
• Ravalement de l’ensemble des façades Éléments patrimoniaux remarquables préservés et valorisés 

En parties privatives :

• Des appartements bien optimisés, sans perte d’espace
• Une décoration raffinée pensée par un architecte d’intérieur offrant différentes options de peintures et carrelages de qualité
• Restauration du parquet d’origine ou parquet chêne contrecollé dans les pièces de vie et chambres
• Cuisines aménagées, équipées avec plan de travail en granit
• Salle de bain entièrement équipée avec des matériaux de qualité : carrelage, faïence, meuble vasque, porte de douche chromée, meuble miroir et sèche-serviettes

Des marques connues telles que Gröhe, Legrand et Villeroy & Bosch 

• Remplacement ou rénovation des menuiseries extérieures en bois avec double vitrage
• Visiophone permettant un accès sécurisé

Une rénovation énergétique pour une impact environnemental positif et un confort optimal

Les appartements bénéficient de travaux de rénovation énergétique de pointe pour atteindre une note DPE de classe B ou C.
Cela permet d'avoir un impact environnemental positif.
Ainsi, les émissions de Gaz à effet de serre évitées pour un appartement rénové sont de 3 tonnes eq CO2/ an. Soit un trajet en avion de 900 km.

💡Plus d'infos sur la page du groupe FL et avec notre article sur la décarbonation de l'immobilier.

Téléchargez la plaquette présetntant le projet Résidence Saint Eucaire éligible Malraux à Metz

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Les biens disponibles en loi Malraux sur la Résidence St Eucaire à Metz

Le dispositif Malraux vous intéresse ?
Par l'opportunité de cet investissement sur la ville dynamique de Metz ?

GESTIA Solidaire vous propose une offre de 10 logements sur cette résidence St Eucaire du Groupe FL à Metz, disponibles en loi Malraux.

Ces 10 logements vont du 2 pièces de 26 m2 à partir de 178 000€ (dont 113 028€ de travaux)
au 3 pièces à 395.000 (dont 180 972€ de travaux).

Voici deux exemples d'appartements proposés.

Appartement n°6 : 2 pièces optimisées de 26 m2

Optimisation parfaite de ce 2 pièces de 26m2, comme un cocon. L’entrée se fait directement depuis la pièce de vie avec cuisine ouverte de 14m2. Une chambre avec placard disposant d’une salle d’eau entièrement équipée avec WC complète ce bien.

Prix : 180.000€,
dont 114.298€ de travaux à défiscaliser avec la loi Malraux,
soit 34.289,40 € de défiscalisation

Appartement 10 : 3 pièces atypiques sous les toits

Sous les toits, au 4^ème et dernier étage ce charmant 3 pièces de 46m2 en loi Carrez, fait 62,5m2 au sol. L'appartement s’ouvre sur une cuisine ouverte prolongée d’une belle pièce de vie. Parfaitement pensé ce bel appartement dispose d’une chambre avec placard, d’un bureau, d'un salon, d’une salle d’eau entièrement équipée et de WC séparés.

Prix : 275.000€
dont 174 622€ de travaux
soit 52386,60 € de défiscalisation

Vous souhaitez découvrir l'ensemble des lots immobilier éligibles Malraux ? Nous vous présenterons plus en détail la résidence Saint Eucaire, sous le dispositif Malraux.

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