L’investissement locatif dans les passoires énergétiques

Face au défi des passoires énergétiques, les solutions de réhabilitation et d'investissement locatif dans le neuf.

D’après une étude menée par le ministère de la Transition Ecologique, la France compte environ 5,2 millions de passoires énergétiques aujourd’hui. 

Depuis ces dernières années et encore plus lors des derniers mois, les passoires thermiques ont souvent été au cœur des débats sur l’immobilier, mais à quoi reconnaît-on une passoire thermique ?
Quelles dispositions légales ont été prises à ce sujet ?
Quelles sont les conséquences pour les propriétaires bailleurs et les investisseurs ?
Face aux enjeux environnementaux du marché de l’immobilier, quels sont les avantages de l’immobilier neuf ?

Autant de questions auxquelles nous répondons dans cet article. 

Qu’est-ce qu’une passoire énergétique ? 

Une passoire énergétique, également appelée passoire thermique, est un logement énergivore. Souvent situées dans des immeubles construits avant 1975, les passoires thermiques sont mal isolées et nécessitent une consommation importante de chauffage pour compenser la déperdition d’énergie. 

Au quotidien ces logements sont également plus coûteux car les factures de gaz et d’électricité sont par conséquent plus élevées. De plus, ils générèrent énormément d’émissions de gaz à effet de serre ce qui a un impact néfaste sur l’environnement. 

On reconnaît une passoire thermique à son Diagnostic de Performance Energétique dit DPE établi par un professionnel agréé.

Il s’agit d’un bilan mesurant les consommations énergétiques ainsi que les émissions de gaz à effet de serre d’un logement permettant d’établir une note allant de A à G.

Aujourd’hui sont considérés comme passoires énergétiques l’ensemble des logements notés F ou G, ce qui représente une consommation annuelle de plus de 330kWh par m2. 

Que dit la loi sur les passoires énergétiques ? 

En juin 2021, la France a adopté la Loi Climat et Résilience dans le but de renforcer la lutte contre le changement climatique.

Parmi les nombreuses mesures proposées par cette loi figure notamment l’importance d’engager une rénovation énergétique du parc de logements français. 

Cela vise à contraindre les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique, dans le cadre de la lutte contre le réchauffement climatique, mais aussi pour proposer un logement décent aux locataires.
Cela va aussi dans le sens d'une meilleure justice sociale.
Les logements les moins isolés, demandent une consommation beaucoup plus élevée de chauffage, avec des charges plus importantes pour les locataires. Ces dépenses supplémentaires par rapport à un logement classique, empiètent ainsi sur le pouvoir d'achat des locataires souvent dans des situations parfois difficiles.

Quelles sont les conséquences pour les propriétaires bailleurs ?  

Le calendrier des interdictions de location suivant le DPE

Suite à l’adoption de la Loi Climat et Résilience, le gouvernement a établi un calendrier visant à l’exclusion progressive des passoires thermiques du marché locatif. 

• Depuis le 1er janvier 2023 : Interdiction de location des logements classés G+ 
• A partir du 1er janvier 2025 : Interdiction de location des logements classés G
• A partir du 1er janvier 2028 : Interdiction de location des logements classés F  
• A partir du 1er janvier 2034 : Interdiction de location des logements classés E  

💡Lire notre article sur les passoires thermiques et le nouveau DPE 

Source du schéma :
Minsitère de la transition écologique et de la cohésion des territoires.
Données au 1er janvier 2022
Caractéristiques des résidences principales selon leurs étiquettes DPE

Quelles options pour le propriétaire-bailleur pour ses passoires énergétiques ?

Pour résumé, les propriétaires bailleurs ont à ce jour deux options : 

• Effectuer les travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent continuer à louer leur bien 
• Vendre leur bien

Laisser le logement vacant en attendant de pouvoir effectuer des travaux, peut être une troisième option.
Cependant, il n'y a pas de revenus locatifs pendant cette période, et en plus il y a une taxe pour les logements vacants en zone tendue.

Vendre sa "passoire énergétique" classée F ou G ?

Depuis l’annonce de ces mesures on constate la mise sur le marché de nombreux biens immobiliers considérés comme étant des passoires énergétiques. 

En effet, entreprendre les travaux de rénovation est très coûteux, cette solution n’est donc pas envisageable pour tous.

Cependant, les acquéreurs se font de plus en rare actuellement du fait de la hausse des taux d’intérêts et du durcissement des conditions d’accès au crédit. 

Les biens perdent 15% de leur valeur en moyenne selon les villes.

Les aides pour les travaux de rénovation énergétique

Le gouvernement veut inciter fortement la transformation du secteur du bâtiment, très gros émetteur de CO2, dans le trio de tête avec l'alimentation et la mobilité. Pour réussir cette décarbonation de l'immobilier, l'isolation des logements est enjeu majeur.

80% des émissions du bâtiment sont liées à l’énergie (comme la consommation directe, le chauffage).

Parmi les mesures, la contrainte DPE pour la mise en location vise à accélérer le mouvement.
Et pour accompagner les propriétaires dans cette transition, de nombreuses aides sont mises en place :

• MaPrimeRenov
• les aides à la rénovation énergétique comme les Certificats d'économie d'énergie
• l'éco-prêt à taux zéro
• les aides des collectivités locales ou d'Action logement...

D'autre part certains dispositifs fiscaux sont majorés lorsqu'on effectue des travaux, ou encore les aides sont amplifiées. Par exemple avecle dispositif loc'avantages, ou encore le déficit foncier

GESTIA Solidaire vous accompagne sur les aides aux travaux et le choix de partenaires agréés. Nous proposons également un audit de rentabilité de votre logement, pour décider au mieux selon votre situation si les travaux sont envisageables d'un point de vue financier, et rentabilité future de votre investissement locatif.

Contactez-nous

Investir dans les passoires énergétiques

L'investissement dans les passoires énergétiques, peut aussi être une bonne opportunité.
Avec des prix décotés, et des propriétaires qui veulent vendre rapidement les logements qu'ils ne peuvent plus louer.

Par contre il faut bien prendre en compte :

• le coût des travaux
• les dispositifs qui vous permettront au mieux d'optimiser l'investissement
• les aides travaux existantes comme Ma Prime Renov', mais aussi les aides locales
• la rentabilité de votre investissement locatif, une fois les travaux finis.

Cela n'est pas toujours l'option la plus évidente, surtout dans un marché tendu avec des octrois de prêts de plus en plus compliqué.
Mais quelques belles opportunités peuvent se présenter selon la situation.

Chez GESTIA Solidaire, nous accompagnons les personnes ayant un projet d'investissement locatif, notamment avec un projet de réhabilitation.
Nous pouvons vous aider :

• à trouver le bon logement correspondant,
• faire le calcul de rentabilité locative, en trouvant le meilleur dispositif fiscal
• vous accompagnez sur les travaux (recherche d'aides + prestataires agréés)
• gérez ensuite votre bien, avec la recherche de locataires et la gestion courante.

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L'investissement dans le neuf , une alternative à considérer 

Si vous avez un projet d'investissement locatif, nous avons vu que l'investissement dans les passoires énergétiques peut être une bonne opportunité.
Cependant, il ne correspond pas à toutes les situations, et il faut être bien accompagné.

Une autre solution plus sereine s'ouvre aussi aux investisseurs : l'investissement locatif dans le neuf.

Face aux enjeux environnementaux actuels, le marché de la promotion immobilière sort son épingle du jeu. 

En effet, l’achat immobilier dans le neuf offre de nombreux avantages et apporte d'excellentes réponses aux problématiques environnementales actuelles mais également à venir. 

Chez Gestia Solidaire nous développons des partenariats avec des promoteurs immobiliers afin de vous permettre d’investir dans des projets neufs certifiés RE2020.

Ce sont donc des logements qui répondent aux dernières normes et dans lesquels vous n’avez pas de travaux à prévoir. La réglementation thermique 2012 dite RT2012 visait notamment à limiter la consommation énergétique des nouveaux bâtiments dits bâtiments basse consommation (BBC) et rejetant peu d’émissions de gaz à effet de serre contrairement aux passoires thermiques. 

Depuis la réglementation environnementale 2020 dite RE2020, il est également important de réduire l’impact carbone des nouveaux bâtiments mais également de favoriser l’utilisation d’énergie renouvelable.  

Ainsi, en investissant dans l’immobilier neuf vous vous assurez :  

• Des factures de consommations énergétiques réduites  
• Un meilleur confort grâce à une régulation améliorée de la température intérieure liée à une isolation renforcée 
• Un immeuble construit avec des matériaux durables, biosourcés ou géo-sourcés afin de limiter les émissions de gaz à effet de serre sur la durée de vie du bâtiment  
• Un impact environnemental réduit et limité grâce au recours à des énergies renouvelables et à la réduction de l’impact carbone.  

 Chez GESTIA Solidaire, nous proposons sur ces investissements dans le neuf, des montages avantageux pour un investissement locatif réussi.

💡Par exemple le programme d'investissement dans le neuf à Rillieux-la-Pape (69)

1. Une TVA réduite à 10% au lieu de 20%
2. Des frais de notaire réduits à 2,5 au lieu de 8% dans l'ancien
3. Un prêt immobilier avec un taux attractif de 3%
4. Une exonération de la taxe foncière pendant 15 à 25 ans
5. Un loyer sécurisé à 100% contre les impayés et les dégradations

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