Le vendredi 15 septembre 2023, le gouvernement déclarait vouloir encourager le logement locatif intermédiaire (LLI). Pour cela il envisage d'accorder un avantage fiscal aux personnes morales investissant dans des SCPI dédiées à ces logements à loyers modérés. Cet avantage serait un taux de TVA réduit de 10% au lieu de 20% sur ce type de placement.
Si certains parlent déjà de "cadeau fiscal" ou de "carotte fiscale", le constat reste sans appel. Il faut agir face à la crise du logement qui s'accentue, et qui touche les foyers les plus modestes, mais aussi de plus en plus une grande partie de la classe moyenne.
Dans les zones de tensions locatives, notamment les grandes métropoles, mais aussi les zones touristiques, les jeunes et les travailleurs ont de plus en plus de mal à se loger.
Analysons cet avantage fiscal qui pourrait rentrer dans la loi de Finances 2024.
Définition du logement locatif intermédiaire (LLI)
Le terme de Logement Intermédiaire, ou encore Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est apparu en 2014. L'ordonnace n°2014-159 relative au Logement intermédiaire, en définit les contours.
"Ce sont des logements dont le loyer ou le prix est maîtrisé. Ils sont destinés à être occupés par des ménages aux revenus moyens."
Les logements intermédaires sont :
- des logements à loyers réglementés inférieurs aux prix du marché. En moyenne 10 à 15% en dessous.
- des logements situés dans les zones de tensions locatives définies. Notamment les grandes métropoles et les grandes villes
- à destination des classes moyennes.
➡️Ceux qui n'ont pas accès au parc de logements sociaux, car leurs revenus sont trop elevés.
➡️ Mais qui sont trop modestes pour se loger convenablement dans le logement pricé
L'ambition dès 2014 était de permettre l'accès à un logement abordable aux classes moyennes dans les zones de tension locatives.
💡Pour en savoir plus, consulter notre article "Le logement intermédiaire c'est quoi ?"
Pourquoi envisager un nouvel avantage fiscal pour les logements locatifs intermédiaires ?
Une crise immobilière sur la construction de logements dans le neuf
Aujourd'hui les entreprises de l'immobilier tirent la sonnette d'alarme.
Avec l'explosion du taux d'intérêt, le rejet de beaucoup de financements pour les particuliers, l'augmentation du prix des matériaux, le pouvoir d'achat en baisse,... la réservation de logements neuf a dégringolé.
Sur 2023, les réservations dans le neuf ont chuté de 40%.
Une nouvelle mesure fiscale sur le logement intermédiaire, pourrait permettre de relancer la construction dans le neuf sur ce type de logement à loyer modéré.
Une crise du logement qui touche aussi le classes moyennes dans les grandes villes
S'il y a une crise immobilière, celle-ci se double d'une crise du logement, qui n'est certes pas nouvelle, mais qui s'accélère, touchant notamment de plus en plus les classes moyennes dans les grandes villes.
Effectivement les grandes métropoles et grands ensembles urbains concentrent les activités professionnelles, ou encore les universités. Les jeunes sont particulièrement touchés.
- Nombre d'étudiants solvables mais sans garants peinent à trouver des logements proche de leur lieu d'étude.
- De jeunes actifs qui n'ont pas le sésame du CDI, ont énormément de mal à accéder au parc locatif privé. Ils doivent parfois s'éloigner de plus en plus de leur lieu de travail, ou trouver des solutions de fortunes pour pouvoir se loger.
- Mais aussi des familles monoparentales, avec des ressources limitées. Elles se retrouvent parfois dans des logements trop petits, faute de revenus nécessaires correspondant à trois fois le montant du loyer.
Le gouvernement affiche sa volonter de s'attaquer à ce problème
Dans l'arbitrage du Budget, le gouvernement en annonçant vouloir encourager l'investissement dans les logements locatifs intermédiaires manifeste ainsi sa volonté d'agir sur cette crise.
C'est pourquoi le Ministre de l'économie, Bruno Lemaire, s'est dit favorable à la mise en place d'un nouvel avantage fiscal pour les LLI, afin de faciliter l'accès au logement des classes moyennes dans les zones tendues.
La première ministre, Elisabeth Borne, lors de son discours sur les mesures du gouvernement pour le logement le 10 mai 2023, affichait déjà cette volonté :
"Notre premier objectif c'est de favoriser l'accès à un logement pour tous les Français."
💡Lisez notre article complet sur Les mesures du gouvernement pour le logement annoncées par Elisabeth Borne lors de la restitution du CNR logement le 10 mai 2023.
Un nouvel avantage fiscal proposé pour les LLI via les SCPI ?
Une TVA à 10% au lieu de 20%
Voici la proposition du gouvernement pour 2024 pour encourager la construction des logements locatifs intermédiaires (LLI) :
➡️Une TVA de 10% au lieu de 20% pour les investissements de personnes morales dans les logements intermédiaires via des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
💡A noter : cet avantage fiscal serait envisager pour des personnes morales, à savoir des entreprises spécialisées ou des investisseurs institutionnels.
Pour l'instant le ministère de l'Economie ne semble pas vouloir l'ouvrir aux particuliers.
Il pourrait cependant être possible que ces derniers puissent faire ces investissements pour favoriser le logement intermédiaire via des placements en assurance-vie, ou autre placements d'épargne.
Cela ouvrirait alors cet investissement pour quelques centaines d'euros d'épargne aux particuliers.
💡Pour les détails de l'annonce, lire l'article de Elsa Dicharry du 15 septembre 2023 dans le journal Les Echos
220 communes supplémentaires pourront développer des logements locatifs intermédiaires
Au-delà de l'avantage fiscal, il a aussi été confirmé un élargissement d'éligibilité des communes pour développer des logements locatifs intermédiaires.
Elisabeth Borne l'avait déjà annoncé à l'issue de se restitution du CNR logement avant l'été 2023.
Les communes supplémentaires qui pourront en bénéficier sont notamment les communes touristiques, ou les communes concernées par des projets de réindustrialisation.
Une autorisation pour les bailleurs sociaux de détenir jusqu'à 20% de LLI
Aujourd'hui les bailleurs sociaux peuvent posséder dans leur portefeuille maximum 10% de logements locatifs intermédiaires.
Il est question également de voir passer ce taux à 20%.
L'état des lieux et objectifs des constructions de logements locatifs intermédiaires (LLI)
Aujourd'hui sur 400 000 nouveaux logements construits chaque année en France :
- 100 000 sont des logements sociaux
- 10 000 sont des logements intermédiaires
Le gouvernement a pour objectif raisonneble de passer à 20 000 - 30 000 nouvelles constructions de LLI par an dès 2024.
GESTIA Solidaire contribue également à développer et gérer ses logements intermédiaires avec les acteurs du logement : Bailleur social, promoteur, collectivité.
💡C'est par exemple dans ce cadre que GESTIA Solidaire a co-construit et propose la gestion de 14 logements intermédiaires en investissement neuf à Rillieux-la-Pape, à côté de Lyon.
➡️Vous êtes acteur de l'immobilier et voulez travailler avec nous sur le développement de logements intermédiaires ?
Les dispositifs fiscaux existants favorisant l'investissement locatif dans le logement intermédiaire
Il existe déjà des dispositifs fiscaux mis en place pour favoriser ces logements abordables. Quels sont-ils, et quelle est leur efficacité ?
Le dispositif Pinel devenu Super Pinel
Depuis 2014, le dispositif Pinel a été largement plebiscité par les investisseurs, lorsque les taux d'intérêt étaient bas, avec par exemple un avantage fiscal de 18% sur le prix de l'achat neuf pour 9 ans de mise en location avec les contraintes de plafonnement de loyer et de plafons de revenus de locataires.
Si le dispositif Pinel devait favoriser le logement intermédiaire dans les zones tendues, le bilan est plus que mitigé, de l'aveu même du Ministre de l'économie Bruno Lemaire qui le qualifie d'inefficace.
Aujourd'hui devenu "Super Pinel", les réductions sont fiscales ont diminué, et vont encore diminué en 2024. Le dispositif d'ailleurs ne sera par renvouelé en 2025.
Le dispositif Denormandie
Celui-ci, créé en 2019, fonctionne sur le même principe que le Pinel sur l'avantage fiscal, mais concerne les logements dans l'ancien avec travaux.
Il a notamment pour objectif de revitaliser les centres villes des communes de taille intermédiaires, avec des loyers abordables et des revenus plafonnés pour les locataires, pour favoriser l'accès de ces logements aux classes moyennes.
Dans la réalité, ce dispositif a été très peu utilisé depuis sa création. En 2022 on notait seulement 245 ménages qui bénéficiaient de ce dispositif.
Voir notre article sur le sujet : Loi Denormandie
Le financement PLS et PLI
Pour financer l'investissement dans des logements intermédiaires, il existe le Prêt Locatif Social (PLS) ou encore le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI), qui permettent de bénéficier d'avantages fiscaux et financiers.
Le prêt Locatif Social permet par exemple de bénéficier pour l'investisseur immobilier :
- des taux d'intérêt avantageux, indexés sur le Livret A
- une exonération de la taxte foncière
- une TVA réduite à 10%
- et un cumul possible avec d'autres dispositifs comme le Loc'Avantages.
💡Lire notre article sur le Prêt Locatif Social
Le dispositif Loc'Avantages
Encore très peu connu du grand public, et même des professionnels de l'immobilier et de la gestion de patrimoine, le dispositif Loc'Avantages comporte pourtant de nombreux atouts.
Si on le compare à une location nue, il permet de louer son logement certes à un prix plafonné, mais avec une réduction d'impôts qui compense la perte de rentabilité mensuelle.
En baisson son loyer par exemple de 100 euros, il pourra récupérer l'équivalent de 150€ / mois en fin d'année !
Ce dispositif peut se mettre en place aussi bien sur un bien que vous louez déjà, tout comme dans un projet d'investissement futur dans le neuf. La réduction d'impôts n'étant pas calculée sur le prix d'achat, mais sur les revenus mensuels locatifs.
D'ailleurs les plafonds des loyers avec Loc'avantages ont augementé.
Chez GESTIA Solidaire nous vous proposons un audit complet sur votre bien immobilier, intégrant le calcul avec ce dispositif Loc'Avantages. Location nue, Location meublée, Loc'avantages ? Vous voulez comparer ? Nous sommes là pour vous aider.
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Conclusion
Pour conclure ces annonces en faveur du logement intermédiaire étaient attendues. Elles ne doivent pas être vues comme un "cadeau" ou une "carotte" fiscale, mais comme une nécessité pour inciter l'investissement dans ces logements abordables, en compensant leur perte de rentablité d'un loyer abordable de 10 à 15% en-dessous du marché, par un avantage fiscal.
Cependant, il ne suffira pas à lui seul à résoudre la crise du logement en France sur cette catégorie de personnes situées dans cet "entre-deux". Ceux qui ont des revenus trop élevés pour être prioritaires sur le logement social, et pourtant qui peinent à accéder au parc locatif privé.
La construction de nouveaux logements intermédiaires ne résoudra pas non plus le problème d'accès au logement, si on continue à demander des garanties qui ne correspondent plus à une grande majorité notamment de la jeunesse (comme le CDI, les garants physiques ou des revenus supérieurs à 3 fois le montant du loyer).
C'est pourquoi nous continuons à militer et accompagner les propriétaires-bailleurs, mais aussi les acteurs du logements pour développer ce logement locatif intermédiaire. Et en proposant une gestion locative qui favorisera vraiment les personnes solvables qui ont mal à accéder à ces logements, tout en sécurisant à 100% le propriétaire.
Vous voulez agir avec nous pour rendre le logement accessible à tous, tout en étant rentable et sécurisé ?
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