👉Le logement intermédiaire c'est quoi?

On vous en parle beaucoup avec Gestia Solidaire. Le logement intermédiaire c'est notre coeur ❤️de métier. On existe pour faire émerger plus de logements intermédiaires.

Mais qu'est ce qui se cache derrière ce terme ? Est-ce que ça vous parle ?

On vous dit tout dans cet article. Mais aussi des informations sur la nécessité de produire, développer des logements intermédiaires contre le mal-logement 🏠

Définition du logement intermédiaire

Notre définition chez Gestia solidaire est que le logement intermédiaire. C'est le logement destiné aux classes moyennes. Un logement dont les prix sont plus bas que les prix du marché classique. Mais plus élevés que le logement social.

Si on regarde l’approche légale, «le logement locatif intermédiaire désigne des habitations neuves à loyers maîtrisés, destinées à ceux qui ne peuvent prétendre aux logements sociaux mais dont les ressources ne permettent pas toujours l’accès ou le maintien dans le parc privé"

Et voici la définition du Gouvernement mise en place par une ordonnance du 20 février 2014 ▶️" Les logements intermédiaires aussi appelés les logements locatifs intermédiaires sont des logements dont le loyer ou le prix est maîtrisé. Ils sont destinés à être occupés par des ménages aux revenus moyens. L'ordonnance crée un contrat de bail de longue durée dit "bail réel immobilier"."

💡Pour en savoir plus sur l'ordonnance du 20 février 2014 📖

Ces logements proposent des loyers inférieurs environ à 10% du marché immobilier dans la zone géographique concernée.

Qui produit des logements intermédiaires ?

L'ordonnance du 20 février 2014 a permis aux bailleurs sociaux de produire des logements intermédiaires. Mais en tant que propriétaire particulier vous pouvez aussi produire des logements intermédiaires à travers des dispositifs de défiscalisation solidaire comme : Pinel, Loc'Avantages, Scellier, Denormandie...

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Qui peut prétendre à un logement intermédiaire ?

On parle de logement intermédiaire comme un logement pour les classes dites "moyennes".

Cependant suivant les dispositifs, le logement intermédiaire peut comprendre une plus ou moins large catégorie de cette "classe moyenne" conséquente. Ainsi, par exemple avec le dispositif Pinel, les plafonds de revenus pour accéder en tant que locataire à un logement Pinel restent élevés, et peuvent correpondre aussi à une classe moyenne "haute".

Chez Gestia solidaire, on considère que les logements intermédiaires, doivent correspondre à des personnes qui ont des revenus tous les mois, une situation et une source de revenus stable. Et se situent juste dans la moyenne basse.

On identifie de manière encore plus ciblée nos bénéficiaires comme tous les locataires solvables qui ont des revenus tous les mois. Mais pas suffisamment de garanties pour louer sur le parc classique auprès des agences immobilières & propriétaires particuliers.

• pas de CDI ❌
• ni de garant ❌
• des revenus inférieurs à 3 x le loyer❌

Ce sont principalement des étudiants sans garant, des actifs sans CDI par choix ou nécessité et des familles monoparentales avec - de 1 500 euros nets par mois.

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Quels sont les bienfaits du logement intermédiaire et pourquoi il doit être développé et encouragé par l'Etat?

L'Etat a défini dans son rapport 2021 du Conseil général de l'environnement et du développement durable.

▶️ Un besoin de construction en logement intermédiaire estimé entre 180 000 et 420 000 logements sur une décennie.

▶️Et des locataires ayant besoin d'un logement intermédiaires estimés  : Entre 320 000 et 560 000 ménages au niveau national.

Mais en réalité ces chiffres ne sont même pas exacts pour évaluer le besoin réel.
En effet, le Gouvernement note que "La demande des ménages ne pouvant se loger dans de bonnes conditions ni dans le parc social ni dans le parc privé à loyer libre est complexe à évaluer [...]. Une véritable étude de marché tenant compte également du type de ménages plus susceptibles de répondre à cette offre (personnes seules, couples sans enfants, familles) et de l’alternative à la location que peut offrir l’accession à la propriété doit donc être conduite."

👉 Donc ce qu'il faut comprendre. Il y a une explosion des classes intermédiaires/moyennes avec une précarisation de l'emploi et des trajectoires d'emploi non linéaires : uber , autoentrepreneurs, changement de situation tout au long de sa vie...

Et c'est pour cela qu'on a créé Gestia Solidaire. 

▶️Ainsi la demande augmente avec la multitude des situations personnelles et professionnelles qui ne rentrent pas dans les cases pour louer sur le parc classique. Et ne sont pas prioritaires pour du logement social.

C'est sur ce point que le logement intermédiaire est essentiel. Il est indispensable, vital de faire émerger des formes alternatives de logements qui s'adaptent aux besoins des populations sur les territoires en tension.

Les avantages fiscaux du logement locatif intermédiaire (LLI)

En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez choisir que votre investissement locatif se tourne vers un logement intermédiaire.

Les motivations peuvent être :

• à la fois solidaire, pour accompagner l'accès au logement de profils qui ont du mal à accéder au parc locatif privé
• mais aussi fiscale

Effectivement, face à la crise du logement, le gouvernement veut inciter les particuliers à investir dans des logements intermédiaires. Pour cela il a mis en place différentes incitations fiscales.

Le dispositif fiscal Pinel et Pinel +

Ce dispositif fiscal permet d'obtenir des réductions d'impôts sur le prix d'achat du logement que vous prévoyez de mettre en location, sous certaines conditions strictes.
Ces conditions comprennent la fixation d'un loyer maximum en fonction de la zone géographique et l'établissement de plafonds de revenus pour les locataires potentiels de ces logements.

Cependant, il est essentiel de noter que les règles fiscales ont évolué au fil du temps. Par exemple, avant 2023, le dispositif Pinel offrait une réduction d'impôts de 18% sur le prix d'achat du logement pour une durée d'engagement locatif de 9 ans. En 2023, sous le nom de Pinel + ou Super Pinel le taux de réduction est passé à 15%, et il devrait encore diminuer à 12% en 2024. Il est également important de noter que le gouvernement actuel n'a pas l'intention de prolonger ce dispositif fiscal au-delà de 2024.

Ce dispositif a permis la construction de nombreux logements neufs intermédiaires. Il n' a pas pu pourtant répondre aux vrais enjeux sociétaux, avec des plafonds de revenus ne favorisant pas forcément la classe moyenne basse, et des prix à l'achat souvent surévalué.
Aujourd'hui avec les taux d'intérêts qui ont décollé, le dispositif n'est plus plebiscité par les investisseurs, d'autant plus que les incitations fiscales ont diminuées.

Le dispositif Denormandie

La loi Denormandie a été mise en place en 2019. Elle encourage les investissements locatifs dans l'immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation. Il vise principalement les communes présentant un besoin important de réhabilitation du logement ou de revitalisation de leur territoire. Pour être éligible, le coût des travaux doit représenter au moins 25% du coût total de l'opération. Le mécanisme de défiscalisation est similaire à celui du Pinel, avec des durées de location de 6, 9 ou 12 ans à des loyers abordables pour des ménages modestes respectant des plafonds de revenus et de loyers. En contrepartie, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt variant de 12% à 21% du prix du bien, en fonction de la durée de location choisie.

Le Financement des Logements Intermédiaires grâce au PLS et au PLI

Pour financer des logements intermédiaires, il existe des dispositifs tels que le Prêt Locatif Solidaire (PLS) et le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI), offrant à la fois des avantages fiscaux et financiers aux propriétaires bailleurs. En échange de ces avantages, les propriétaires s'engagent à louer leurs logements à des locataires répondant à des critères spécifiques.

Ces critères visent généralement des candidats locataires qui ne sont pas éligibles aux logements sociaux, mais dont les revenus sont insuffisants pour se loger dans le secteur privé, en particulier dans les zones à forte demande. Ces locataires appartiennent à la classe moyenne, ce que l'on appelle souvent des profils "intermédiaires". Il est important de noter que le PLS et le PLI fixent des plafonds de ressources, le PLS ayant généralement des plafonds plus bas que le PLI en raison de critères de revenus plus stricts.

Le dispositif Loc'Avantages, (ex loi Cosse-Louer Abordable)

Parmi les dispositifs favorisant le logement intermédiaire, nous pouvons mentionner le dispositif Loc’Avantages.

Ce dispositif a succéder à la loi Cosse-Louer Abordable.

Son mécanisme permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'une réduction d'impôts sur les revenus locatifs en échange de la location de leur bien à un loyer plafonné en dessous des prix du marché. Il peut ainsi être mis en place aussi bien dans l'investissement locatif ancien, sur un bien que l'on propose déjà à la location, comme sur un investissement locatif dans le neuf. Chez Gestia Solidaire nous préconisons particulièrement ce dispositif qui permet de favoriser l'accès au logement abordable tout en restant rentable avec les réductions fiscales ainsi obtenues.

Nous proposons ainsi un audit de rentabilité pour votre bien, avec une analyse précise avec les différents dispositifs existants.

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Nous proposons également des investissements locatifs dans le neuf qui combinent

• les avantages du PLS pour le fincancement
• et du Loc'avantages pour les revenus locatifs
  👉 pour un investissement à la fois rentable, innovant et solidaire.

▶️ Découvrez par exemple notre proposition en investissement locatif pour des logements intermédiaires à Rillieux-la-Pape.

Le dispositif offre trois niveaux de réduction : Loc1 (-15% par rapport au marché), Loc2 (-30%), et Loc3 (-45%). La réduction fiscale est proportionnelle à la réduction du loyer consenti, allant de -15% de réduction fiscale sur les revenus locatifs à -65% pour un Loc3 avec intermédiation locative (IML). Cela facilite l'accès au logement pour des personnes solvables, mais qui éprouvent des difficultés à se loger dans les grandes métropoles, tout en garantissant au propriétaire une rentabilité équivalente, voire supérieure, grâce aux avantages fiscaux obtenus.

▶️ Pour en savoir plus, découvrez notre article complet sur ce dispositif : Loc'Avantages, le renouveau de la défiscalisation

Un nouveau dispositif fiscal pour le logement locatif intermédiaire en 2024 ?

Le gouvernement veut poursuivre les efforts pour encourager l'investissement dans le logement locatif intermédiaire (LLI). C'est pourquoi il envisage pour 2024 d'accorder des avantages fiscaux aux personnes morales qui investiraient dans les logements locatifs intermédiaires (LLI), via des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier).

Pour dynamiser la construction de logements LLI, le gouvernement envisage également d'augmenter le nombre de communes éligibles dans les zones à forte demande.

Aujourd'hui sur 400 000 nouveaux logements construits chaque année :

• 100 000 sont des logements sociaux
• 10 000 sont des logements locatifs intermédiaires.👉L'objectif serait de passer à près de 20 000 à 30 000 nouveaux logements intermédiaires construits par an.

💡Lisez notre article : Logement Intermédiaire, un nouvel avantage fiscal en 2024

Exemple d'un projet de logements intermédiaires à Lyon

Un projet amenée par la Métropole et la SERL ( aménageur). Il a été réalisé à Lyon 9 par Régis Gachon et Associés - Diagonale.

Propriétaire particulier intéressé par le logement intermédiaire ?

👉Vous êtes au bon endroit si vous voulez produire à votre échelle du logement intermédiaire.

C'est possible en passant par des dispositifs fiscaux sur le neuf et l'ancien. Vous bénéficierez d'avantages fiscaux en contrepartie de louer moins cher.

💡Par exemple : Pinel, Cosse devenu Loc'Avantages, Denormandie...

Il vous suffit d'être propriétaire d'un logement à louer neuf ou ancien. Et avec Gestia Solidaire nous vous aidons :

• à mettre en place le bon dispositif de location solidaire
• faire des travaux de rénovation énergétique via des subventions (si besoin)
• louer solidaire : trouver le locataire adapté et sécuriser votre patrimoine grâce à nos garanties loyers impayés et dégradations

Si vous voulez en savoir plus, c'est par ici : 

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